Aukce nebo dražba nemovitosti. V čem je rozdíl?

V reálném významu se tyto pojmy liší jinými pravidly průběhu celého procesu i zákony, které musí respektovat.

Dražba má zákonem daná pravidla?

Pokud mluvíme o dražbě, může jít o dražbu dobrovolnou nebo nedobrovolnou. Dobrovolná dražba znamená, že ji do dražby nabídne sám vlastník s cílem získat co nejvyšší možnou cenu za nemovitost, a případně tak uhradit své závazky. Nedobrovolná dražba se většinou koná, pokud majetek vlastníka spadne do exekuce.

Pravidla dražby upravuje zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách. Dražbu lze provést pouze na základě písemné smlouvy o provedení dražby, kterou uzavře navrhovatel s dražebníkem; to neplatí, jde-li o majetek státu. Všechny ohlášené dražby musí být zveřejněny na webu www.centralniadresa.cz, což je informační portál o dražbách provozovaný Českou poštou.

SouÄŤasnÄ› mohou jednotlivĂ­ draĹľebnĂ­ci draĹľby zveĹ™ejĹovat na svĂ˝ch webovĂ˝ch stránkách. K tomu, aby podnikajĂ­cĂ­ subjekt mohl provádÄ›t draĹľby podle zákona o veĹ™ejnĂ˝ch draĹľbách, je zapotĹ™ebĂ­ zĂ­skánĂ­ koncesovanĂ© Ĺľivnosti.

Dražitel musí složit předem určenou finanční jistotu, která nesmí překročit 30 % tzv. nejnižšího podání neboli vyvolávací ceny. Neúspěšným účastníkům je po skončení dražby celá částka vrácena zpět. Dražitel nemusí dražit sám, může dražbou pověřit jinou osobu, které vystaví plnou moc.

O nemovitost se licituje až do doby, kdy už nikdo nenabídne vyšší částku. Licitátor musí dle zákona o dražbách třikrát vyzvat účastníky k příhozu a ten, kdo podal nejvyšší příhoz, jej musí potvrdit. Příklepem se pak dražba uzavře a nemovitost získá nejvyšší nabídka.

Vydražitel, tedy ten, kdo nemovitost získal, se stává majitelem v okamžiku úderu kladívka. Nicméně skutečným vlastníkem nemovitosti se stane až uhrazením ceny dosažené v dražbě. Lhůta pro její úhradu je poměrně krátká a závisí na výši finální částky a na druhu dražby. V případě nedobrovolné dražby je kratší než u té dobrovolné.

Vydražená nemovitost je předána novému majiteli po uhrazení celé částky v nejbližší možné době. Dražbou dochází ke smazání téměř všech zátěží z listu vlastnictví na katastrálním úřadě. Pokud je to jinak a některé břemeno nezaniká (např. břemeno užívání), je tato informace uvedena již v dražební vyhlášce.

Nespornou výhodou je pro kupující konečná cena, za kterou lze nemovitost v dražbě pořídit. Většinou je to výrazně méně, než je možné koupit nemovitost na realitním trhu. Přitom je dražba vlastně jedním z nejtransparentnějších způsobů prodeje.

Účastník má úplný přehled o nabídkách ostatních účastníků. Cena je stanovena objektivně zájmem kupujících, takže je málo zpochybnitelná. Současně zájemce o dražbu v předstihu získá zevrubné informace o nemovitosti. V dražební vyhlášce je nemovitost popsána velmi podrobně včetně znaleckého odhadu ceny nemovitosti. Velkou výhodou je nesporně rychlost celé transakce.

Aukce je dobrovolná a nesvázaná speciálním zákonem

Aukce je zcela dobrovolnou záležitostí a majitel nemovitosti si ji můžete zvolit jako alternativní způsob prodeje. Dražit v aukci se mohou nejen byty, domy a pozemky, ale také spoluvlastnické podíly, domy s věcným břemenem dožití a podobnými závazky.

Pro aukci totiž, na rozdíl od dražby, neplatí žádný speciální zákon, proto jsou její pravidla volnější a řídí se občanským zákoníkem.

Například dnes běžná internetová aukce nemovitosti nenĂ­ řízena jako draĹľba, i kdyĹľ jejĂ­ prĹŻbÄ›h je podobnĂ˝. NekonÄŤĂ­ však příklepem, ale “jen” pĹ™ijetĂ­m nejvyšší nabĂ­dky. PodmĂ­nky aukce mohou takĂ© stanovit, Ĺľe vĂ˝bÄ›r vĂ­tÄ›ze se nebude řídit pouze nejvyšší nabĂ­dkou, ale takĂ© dalšími nabĂ­dnutĂ˝mi podmĂ­nkami. VlastnĂ­k má takĂ© moĹľnost odmĂ­tnout vĂ˝sledek aukce a nepĹ™evĂ©st nemovitost na vĂ­tÄ›ze, ani na jinĂ©ho účastnĂ­ka aukce. Cenou mu budou pouze náklady spojenĂ© s aukcĂ­.

Aukce se od dražby liší také způsobem nabytí nemovitosti. K převodu vlastnictví v katastru dojde na základě podepsané kupní smlouvy, nikoli hned po skončení aukce, jako je tomu u dražby.

Není tedy v podstatě důležité, zda se prodej konkrétní nemovitosti nazve aukcí nebo dražbou. Podstatné je stanovení jasných podmínek a pravidel, za nichž se bude konat. Z toho zájemce pozná, zda se jedná o dražbu podle zákona o veřejných dražbách, kde jsou podmínky jasně stanoveny, nebo o internetovou aukci podle občanského zákoníku, která může mít případ od případu podmínky odlišné.