7.8.2017 – Ukončení 100procentních hypoték, snížení LTV, postupné zvyšování úrokových sazeb hypotečních úvěrů. Nic z toho se zatím nepodepsalo na zastavení růstu cen nemovitostí. Pokud se nic nezmění, tak je pouze otázkou času, kdy se ceny dostanou na hodnoty ze září 2008, tj. z období před vypuknutím ekonomické recese. A o kolik jsou reality dražší než před devíti lety a vyplatí se je i nyní kupovat za účelem investice?
Vývoj cen nemovitostí je nejlépe viditelný u bytů. Reagují totiž na výkyvy trhu mnohem rychleji než rodinné domy či pozemky. Ceny bytů již od roku 2008 monitorují realitní a zpravodajské servery realityčechy.cz a realitymorava.cz, které nám poskytly unikátní data vypovídající o českém realitním trhu za posledních bezmála deset let. Začátek ekonomické recese pro nás bude důležitý, abychom si udělali představu, za kolik si bylo v té době možné pořídit vybraný byt a jak se ceny pohybovaly v dalších letech.
Průměrná cena malého bytu (1+1, 1+KK) byla v září 2008 na hodnotě 1 253 507 Kč. Střední byt (2+1, 2+KK) se nabízel za 1 714 553 Kč a velký byt (3+1, 3+KK) bylo možné získat za průměrných 2 121 617 Kč. A jak moc se ceny od té doby změnily?
V srpnu 2017 se dostala cena malého bytu na 1 176 838 Kč. Je tedy stále nižší než před devíti lety a to o 76 669 Kč. Rozdíl ve výši -6,12 % je ovšem nejnižší za dobu monitorování cen nemovitostí. Ještě menší pokles (-6,03 %) byl zaznamenán u středních bytů a nejméně ztratily velké byty, které jsou nyní levnější o 70 086 Kč, což odpovídá rozdílu ve výši -3,3 %.
Nutno ovšem podotknout, že velké byty ztratily v prvních 6 letech recese nejvíce. V období 2008 – 2014 zlevnily velké byty o -37,8 %, což odpovídá propadu ve výši -802 960 Kč. Za stejnou dobu činila ztráta středních bytů -34,4 % (-590 151 Kč) a malé byty byly levnější o -33,2 % (-415 787 Kč). Jak je patrné ze získaných dat, ti kteří nakupovali nemovitosti v roce 2014, zejména pak v jeho druhé polovině, získali své nemovitosti za nejlepší ceny, za posledních 10 let.
Dynamika růstu cen začala nabírat na obrátkách ovšem až v roce 2015 a nejsilnější byl zatím rok 2016. Poptávka po vlastním bydlení ovšem nepolevuje ani v letošním roce. Stačí se podívat na data vývoje cen za období srpen 2016 – srpen 2017. Byty 1+1 a 1+KK meziročně podražily o 266 305 Kč (29,1 %). Střední byty 2+1 + 2+KK jsou dražší o 342 636 Kč (27 %) a byty 3+1 a 3+KK se nyní nabízejí o 324 840 Kč (18,8 %) dráž než před dvanácti měsíci. K tomu, aby se ceny bytů dostaly na hodnoty z roku 2008, stačí už jen velmi málo.
Z pohledu investora se může zdát, že jsou ceny nemovitostí již předražené a některé regiony jsou toho důkazem. Ti, kteří kupovali nemovitosti za účelem spekulace, pravděpodobně již investují svůj kapitál v jiných oborech. Ovšem ti, kteří hledají místo, kde mohou své peníze nejen bezpečně uložit, ale i zhodnotit, tak nemovitosti vyhledávat nepřestali. Byty se dají pronajímat a roční zhodnocení se pohybuje v rozmezí 3-5 %, což je stále více než např. na termínovaných vkladech.
Důležitý je ovšem také pohled ze strany domácností. Průměrná hrubá mzda v roce 2008 činila 23 334 Kč. Ve 4. čtvrtletí 2016 to ovšem bylo již 29 320 Kč. Z pohledu dostupnosti bydlení je tak bydlení stále dostupné, ačkoliv se může zdát, že mnoho rodin na bydlení již svými příjmy nedosáhne. Vždy je totiž důležité porovnávat nejen vývoj cen nemovitostí, ale také rozdíly v příjmech domácností. A s rostoucími příjmy může i nadále zůstat chuť lidí nakupovat nemovitosti. Banky sice zpřísnily podmínky při vyřizování úvěrů, ale příjmy stále patří mezi významné paramenty. O tom, kam až se dostanou ceny nemovitostí, opět rozhodnou kupující. Právě oni byli těmi, kdo dokázal svou pasivitou snížit kupní ceny nemovitostí na minima z let 2013 – 2014 a svou následnou aktivitou vyšroubovat ceny na současné hodnoty.
