19.9.2017 – V prvních dvou dílech našeho seriálu zaměřeného na investice do nemovitostí jsme se věnovali tomu, jak vybrat ideální lokalitu a velikost bytu určeného k následnému pronájmu a zdali je výhodnější novostavba nebo starší nemovitost. Dnes se budeme věnovat návratnosti.
Ať už si investor vybere jakýkoliv byt vhodný k následnému pronájmu, vždy by měl porovnat kupní cenu a výši nájemného v daném místě a čase, tak aby si následně dokázal spočítat, za kolik let se mu tato investice vrátí. Ideální návratnost, pokud by se do nemovitosti nemuselo po celou dobu investovat a nájemník by nevynechal ani jednu měsíční platbu, spočítáme snadno: kupní cena : čisté měsíční nájemné : 12 = návratnost v letech. Například byt za 2 000 000 Kč bude mít při měsíčním nájemném 11 000 Kč návratnost 15,5 let.
Vzorový příklad uvádíme záměrně, protože právě v něm dělají začínající investoři největší chybu. Nezapočítávají kromě uvedených daní, také všechny případné výdaje spojené např. s opotřebením či správou domu. Vždyť kuchyňská linka nemusí vydržet celých 15 let, stejně jako spotřebiče nebo malba na zdech.
Pozor, příjem z nájmu je ovšem nutno danit
Aktuální sazba daně činí 15 %. Po započtení této daně se návratnost investice do stejné nemovitosti prodlouží na 17,8 let. Stejně tak je u starší nemovitosti potřeba počítat s úhradou daně z nabytí nemovitosti ve výši 4 % z kupní nebo odhadní ceny (podle toho, která je vyšší).
Nezapomínejte na neplánované výdaje
Hradit je potřeba také pojištění, správu bytového domu a další neplánované výdaje. Někteří investoři k výše uvedenému propočtu návratnosti připočítají automaticky 10–20 % v závislosti na tom, zdali jde o starší či novou nemovitost. Stačí pár nečekaných komplikací a ze 17tileté může být rázem 20tiletá návratnost. Uvedenou kalkulaci navíc pro zjednodušení uvádíme v situaci, kdy by byla celá kupní cena hrazena z peněz investora, tzn. bez úvěrů či půjček. Při financování z externích zdrojů je potřeba do návratnosti připočítat také úroky za celou dobu splácení úvěru.
Pokud bychom tedy tentýž byt financovali hotovostí ve výši 500 000 Kč a hypotečním úvěrem ve výši 1 500 000 Kč (splatnost 15 let, úroková sazba 2 % – v budoucnu bude pravděpodobně vyšší), tak by se návratnost investice prodloužila o další cca. 2 roky. Opět v ideálním případě, kdyby bylo nájemné hrazeno po celou dobu bez jediného volného měsíce a nedošlo ke zvýšení úrokových sazeb.
A jak by v tomto případě vypadala návratnosti vlastní investice, tzn. oněch 500 000 Kč, které bychom na začátku uhradili ze svých úspor? Čisté nájemné (11 000 Kč – 15 % daň) – splátka úvěru (9 653 Kč) = nutnost dofinancovat ze svého dalších 303 Kč každý měsíc, tj. 3 636 Kč za rok, což odpovídá částce 54 540 Kč za 15 let. Výsledný stav po 15 ti letech: uhrazeno 554 540 Kč z vlastních zdrojů.
Nutno ovšem podotknout, že se nám za oněch 15 let koupený byt de facto splatil. Na začátku jsme sice investovali ze svého 500 000 Kč a v průběhu museli uhradit i dalších 54 540 Kč, ale můžeme disponovat nemovitostí, která má (pokud by se nic nezměnilo) hodnotu 2 000 000 Kč. Aktuální stav za 15 let: +1 445 460 Kč (pokud bychom nemovitosti prodali za stejnou částku, za jakou byla pořízena).
Z uvedeného je patrné, že investice do nemovitostí, které plánujeme pronajímat, neznamenají zbohatnutí ze dne na den. Ideální jsou zejména pro konzervativní investory, kteří přemýšlí, jak co nejefektivněji investovat naspořené prostředky, aniž by museli výrazně riskovat v odvětví, kterému příliš nerozumí. Nákup nemovitosti a následný pronájem čím dál častěji volí lidé, kteří takto řeší svou “důchodovou reformu.”
Stejně jako u jakékoliv jiné investice, je i u nákupu nemovitosti potřeba vždy počítat s možnými riziky, v kalkulacích nevidět jen kladná čísla, ale počítat i s neplánovanými výdaji a daněmi. Ku prospěchu je také rada s odborníkem, který se investicemi do nemovitostí dlouhodobě zabývá.
