20.11.2018 – Jak jsme si již uvedli v předchozích článcích, počet nově zahájených exekucí v České republice narůstá ročně o desítky procent. Aktuálně se vede více jak 4,6 milionu exekučních řízení. S ohledem na tento fakt se tak stále častěji ke koupi inzerují nemovitosti jimi zatížené.
Koupě nemovitosti v exekuci může být na jednu stranu velmi výhodná, neboť se obvykle zatížená nemovitost prodává za nižší kupní cenu. Na druhé straně tu jsou rizika, které výhodnost koupě nemovitosti v exekuci (často i podstatně) snižují. Na jednotlivé výhody a nevýhody se podíváme v této části článku.
Výhody a nevýhody koupě nemovitosti v exekuci
Obrovskou výhodou pořízení nemovitosti postižené exekucí byla v minulosti právě její cena, která byla v zásadě nižší než cena, za kterou by byla prodána nezatížená nemovitost. Aktuálně se však dražby staly vyhledávaným cílem ať už profesionálů či laiků, což značně snižuje finanční výhodnost většiny dražeb. Celou transakci navíc doprovází řada nevýhod a rizik.
V případě, kdy se kupující rozhodne účastnit dražby, nemá většinou možnost si nemovitost fakticky prohlédnout. K dispozici jsou často pouhé fotografie, které nemusí vždy odpovídat skutečnosti.
Financování koupě nemovitosti v dražbě je další nevýhoda, na kterou je třeba se připravit. Zajistit hypoteční financování na koupi takové nemovitosti je sice možné, ovšem značně komplikované, což opětovně nahrává osobám, jež se na výkup nemovitostí v dražbách specializují a mají zajištěn odpovídající kapitál.
Největší riziko a nevýhodu nákupu nemovitosti v exekuci představuje nabytí nemovitosti i s jejím majitelem. Běžné se tak v praxi stává, že po pořízení nemovitosti se původní majitelé odmítají odstěhovat, neboť stále považují tuto nemovitost za vlastní. Podle Mgr. Táni Krutilkové z advokátní kanceláře SEDLAKOVA LEGAL tak “novému nabyvateli nezbývá, než se obrátit na soud s žalobou na vyklizení či žádat o součinnost exekutora. Soudní řízení však může být nákladné jak po finanční stránce, tak z hlediska časového.”
Nevýhodou nedobrovolných dražeb je také možná nepřesnost ceny určené znaleckým posudkem. V některých případech nemá znalec reálnou šanci prověřit stav nemovitosti, a to z důvodu odepření přístupu dlužníkem, který s dražbou nesouhlasí. Určená cena tak může být od tržní hodnoty vzdálena i o několik stovek tisíc. Budoucí kupující navíc nemá jistotu, že nedojde ke snížení hodnoty nemovitosti zhoršením jejího stavu v období mezi vyhotovením znaleckého posudku a předáním nemovitosti.
V dnešní době dochází k nárůstu zájmu o dražební jednání ze strany široké veřejnosti. S ohledem na to se dražba málokdy dostane do dalších kol, u kterých klesá cena. Navíc se s velkým počtem zájemců navyšuje výsledná cena, které se v některých případech dostává nad cenu určenou znaleckým posudkem i nad cenu tržní, neboť v zápalu dražebního boje účastníci dražby nesmyslně přihazují. Výjimkou nejsou ani specializované společnosti na tzv. investiční výkup zatížených nemovitostí, které disponují dostatkem kapitálu pro nákup a následný prodej nemovitostí za účelem výsledného zisku. Tyto společnosti vlastní řadu sysu analyzujících výhodnost a dostupnost dražeb a mají tak možnost i zkušenosti, které nejsou běžným dražitelům dostupné. Z výše uvedeného je tak patrné, že výhodnost koupě nemovitostí v exekuci postupně klesá a přináší s sebou více rizik než výhod. Nákup nemovitosti v exekuci tak může představovat výraznou investici úsilí, času i financí, která se ne vždy musí vyplatit.
Adam Tietz
