7.1.2019 – Při prodeji nemovité věci je vždy z důvodu bezpečnosti doporučena úschova kupní ceny, která chrání jak kupující, tak prodávající. Obecně je princip takový, že kupní cena je kupujícími hrazena třetí osobě (většinou na definovaný bankovní účet) a zde je uložena až do splnění podmínek stanovených stranami (nejčastěji do přepisu vlastnického práva v katastru nemovitostí), kdy se následně vyplácí kupní cena prodávajícímu či v případě nesplnění těchto podmínek zpět kupujícímu.
Strany kupní smlouvy tedy prostřednictvím úschovy snaží zajistit bezpečný obchod “kontrolovaný” třetí nezávislou osobou. Dnes se nejčastěji setkáváme s úschovou advokátní, bankovní, notářskou a úschovou u realitní kanceláře. V tomto článku se zaměříme na rozdíly mezi advokátní úschovou a úschovou u realitní kanceláře.
Advokátní úschova (oproti té realitní) je upravena zákonem a advokátním stavovským předpisem. Advokát má zřízeny specifické účty advokátní úschovy, kdy se vždy jeden tento účet vztahuje pouze k jednomu prodeji nemovité věci (na jednom účtu nejsou nikdy složeny kupní ceny dvou obchodních případů) a na vedení a správu těchto úschov dohlíží Česká advokátní komora. Účty advokátní úschovy představují zvláštní účty, které jsou vždy odděleny od majetku advokáta (advokátní kanceláře).
Advokát s finančními prostředky na účtu advokátní úschovy nesmí nakládat jiným způsobem, než je dáno pokyny klienta (kupujícího a prodávajícího sjednanými ve svěřenecké smlouvě) s výjimkami stanovenými právními předpisy, nařízením soudu či jiným oprávněným orgánem. “Peníze klienta jsou tedy vždy odděleny od majetku advokáta a nemohou být zahrnuty do pozůstalosti v rámci dědického řízení v případě jeho úmrtí, nemohou být dále postiženy v exekuci vedené proti advokátovi či při likvidaci advokátní kanceláře ani zahrnuty do majetkové podstaty při úpadku advokáta v insolvenčním řízení,“ uvádí Mgr. Tereza Drastichová z advokátní kanceláře SEDLAKOVA LEGAL.
Naopak v rámci úschovy realizované realitní kanceláří nejsou složené peníze nijak odděleny od majetku realitní kanceláře. Realitní kancelář tak se složenými penězi může de facto nakládat libovolně. Velmi často se jednotlivé kupní ceny různých obchodů nachází na jednom bankovním účtu dohromady. Nejzásadnějším rozdílem však je to, že prostředky nacházející se na účtu realitní kanceláře mohou být postiženy při exekuci jejího majetku, případně zahrnuty do majetkové podstaty během insolvenčního řízení či při likvidaci.
Velmi často přitom bývá argumentováno, že úschova u realitní kanceláře bývá levnější, nicméně v tomto ohledu je nutné konstatovat, že je na stranách, aby si sjednaly cenu advokátní úschovy, neboť cena ani jedné z úschov není stanovena právními předpisy. Záleží vždy na rozhodnutí smluvních stran, kterou z variant úschov, či zda vůbec úschovu kupní ceny využijí. Před podpisem smlouvy o převodu nemovitosti je ovšem vhodné seznámit se s veškerými výhodami i možnými riziky spojenými s jednotlivými typy úschov.
Karin Beňková
