8.6.2020 – Plánujete-li zakoupení pozemku pro stavbu rodinného domu, zjistěte si, zda je vybudována přístupová cesta. Nestačí ledajaká cesta. Stavební zákon stanoví parametry přístupové cesty. A bez takové nelze dům postavit.
Pokud pozemky prodávají obce, starají se před prodejem o zajištění příslušných přístupových cest a většinou i o vedení inženýrských sítí. Avšak pokud byste kupovali pozemek přímo od majitele, je třeba si zjistit, zda na něj vede cesta a zda je to cesta veřejná přístupová.
Zajištěný přístup
Takovým přístupem se rozumí cesta ve vlastnictví obce, nebo cesta soukromé osoby zatížená nájmem či věcným břemenem (tzv. služebností) průchodu a průjezdu. Pokud máte vybraný pozemek, který chcete koupit, je třeba si nejprve zjistit v územním plánu, že na něj vede cesta. Ovšem samotné zakreslení v územním plánu nemusí být dostačující. Může to znamenat, že obec k němu plánuje cestu vybudovat. To však nemusí být uskutečněno během krátké doby, ale v dlouhodobém horizontu.
Pokud však chcete stavět co nejdříve, může to znamenat podstatný problém. Cestu budete potřebovat, aby byla stavba povolena. Avšak ani jako vlastník stavebního pozemku nemáte nárok na to, aby obec cestu právě v této chvíli vybudovala nebo přispěla na její vybudování. Pak je to další investice, s níž budete muset počítat.
Veřejná účelová komunikace
Zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích rozlišuje pozemní komunikace na dálnice, silnice, místní komunikace a účelové komunikace. Přístupové cesty k pozemkům či domům bývají v pozici místních a účelových komunikací. Místní komunikace jsou ze zákona vlastnictvím obce. Účelové komunikace však mohou být také ve vlastnictví soukromých osob, a navíc se dělí na veřejně přístupné a veřejně nepřístupné.
Pro zařazení cesty do kategorií dálnice, silnice a místní komunikace musí být vydáno správní rozhodnutí. Pro účelovou komunikaci se takové rozhodnutí nevydává. Účelová komunikace vzniká v podstatě automaticky, pokud je užívána k dopravě silničními a jinými vozidly a chodci a slouží ke spojení vlastníkům nemovitostí s ostatními pozemními komunikacemi.
I tak nemůže veřejná účelová komunikace vzniknout bez souhlasu vlastníka pozemku, na němž se nachází. Tento souhlas však nemusí být písemný. Stačí fakt, že vlastník, laicky řečeno ví, že cestu užívá běžná veřejnost, a nebrání tomu. Důležité je, že tento souhlas nelze odvolat a platí i pro případné nové vlastníky.
Vlastník pozemku je pak povinen respektovat využívání této cesty veřejností a nesmí na ni – na rozdíl od neveřejné účelové komunikace – umisťovat jakékoli překážky, které by omezily nebo znemožnily průjezd touto cestou.
Polní cesta ke stavbě domu nestačí
Často jsou v nabídce pozemky, k nimž sice vede veřejná komunikace, ale nemá příslušné parametry. Je to třeba jen polní cesta. Ta však nemusí stačit jako oficiální přístup na stavební pozemek. Podle stavebních předpisů musí k rodinnému domu vést zpevněná přístupová cesta o šíři alespoň 2,5 m, která končí nejdále 50 metrů od domu (pozor, ne od hranice pozemku, ale od faktické stavby). K tomu je třeba připočítat krajnice, a tak skutečně musí mít cesta šířku minimálně 3,5 metru. Pokud taková cesta na pozemek nevede, bude nutno ji vybudovat, a to i za cenu, že ukrojíte pro tento účel část ze svého pozemku.
Pozor na hypotéku
Také hypoteční banka se zajímá, zda je přístupová cesta zajištěna. Pokud patří obci a je v příslušných parametrech, bude vše v pořádku. Pokud je cesta soukromá, je třeba bance předložit nájemní smlouvu či smlouvu o věcném břemenu průchodu a průjezdu (tzv. služebnost).
Problém může nastat, pokud na cestu věcné břemeno není zřízeno a vlastník cesty nechce její užívání povolit, nebo se domluvit na nájmu. Pak je třeba si cestu vymoci soudní cestou. Ten může zřízení služebnosti nařídit jako tzv. nezbytnou cestu, ovšem vždy s patřičnou náhradou vlastníkovi dotčeného pozemku.
Veřejná komunikace v příslušných parametrech vedená na stavební pozemek je velmi důležitá nejen pro stavbu, ale i pro budoucí užívání nemovitosti. Pokud není zřízena, je třeba před koupí pečlivě zvážit, zda nenastanou takové komplikace, které by dlouhodobě bránily stavbě a užívání pozemku.
?
Kupujete stavební pozemek? Prověřte si, zda je opravdu stavební
?
Neudělejte chybu hned na začátku a pečlivě prostudujte územní plán
?
Jak postupovat při koupi stavebního pozemku
?
10 faktorů, které mohou výrazně ovlivnit ceny pozemků
?
Vládou schválené zrušení daně z nabytí nemovitosti má platit zpětně
