22.10.2020 – Pořízení nemovitosti na hypotéku je dnes nejběžnějším způsobem financování. A to i tehdy, pokud má kupující dostatek peněz. Je totiž rozumné při dnešních úrokových sazbách raději čerpat hypotéku a hotové peníze využít jinak. Stále více se však vyskytují případy opačné. Kupující nemá k dispozici dostatek vlastních prostředků, které je třeba složit při čerpání hypotéky. Co pak?
Co je při získání hypotéky důležité
Mladí lidé mohou mít sice dostatečný příjem, aby hypotéku spláceli, ale často nemají našetřeno dostatek peněz, které jsou třeba k dosažení hypotéky. Dlouhou dobu bylo možné dosáhnout na hypotéku ve výši 90–95 % kupní ceny nemovitosti. Česká národní banka však koncem roku 2018 zavedla opatření, které omezilo banky v poskytování hypoték a snížilo ukazatel LTV (poměr výše hypotéky k hodnotě nemovitosti) na 80 %. ČNB sice letos na jaře v rámci opatření proti koronaviru dala bankám možnost opět poskytovat devadesáti až stoprocentní hypotéky, ale ne vždy je na ně možné dosáhnout.
Zavedením dalších parametrů, DSTI (výše splátek vůči čistým příjmům) a DTI (výše dluhu vůči čistým příjmům) ČNB v podstatě doporučila bankám nenahrazovat vlastní zdroje dalším úvěrem, třeba úvěrem ze stavebního spoření. I když se na jaře letošního roku také dle pokynů ČNB měla vypustit povinnost sledovat ukazatel DTI, banky oba ukazatele stejně interně sledují. Vždyť schopnost včas hradit splátky všech půjček je více než důležitá.
Jaké možnosti získat 100 % kupní ceny existují
První je počkat s koupí nemovitosti, až si člověk našetří potřebné prostředky. Ovšem i z velmi dobrého platu může spoření trvat několik let, kdy bude třeba bydlet v nájemním bytě. Uveďme si příklad: pořídit si malý byt 2+kk v Praze na sídlišti je možné zhruba za 4 mil. Kč. To znamená mít našetřeno alespoň 10 %, tj. 400 000 Kč. S příjmem 35 000 čistého měsíčně může žadatel po uhrazení nájmu a dalších životních nákladů ušetřit tak maximálně 10 000 Kč. To znamená, že než uspoří na potřebnou částku, bude mu to trvat skoro čtyři roky. Jenže za tu dobu pravděpodobně ceny bytů vzrostou a on bude dále šetřit.
Praktičtější je si peníze půjčit. Ale kde?
Je možné získat půjčku od rodiny, přátel nebo nebankovní instituce. Rodinná půjčka může být výhodou. Pokud mají rodiče dostatek zdrojů, aby tzv. založili svého potomka a dali mu možnost splatit půjčku v delším časovém horizontu, je to velká výhoda.
Již při stanovení ukazatelů DSTI a DTI přestalo být výhodné doplnit hypotéku úvěrem ze stavebního spoření. Výše celkového dluhu v bankovním sysu vzrostla a žadatel pak často nedosáhl potřebných procent daného ukazatele. Tato možnost již prakticky neexistuje.
Zásadně odborníci nedoporučují využívat k půjčení peněz nebankovní instituce. I když tento úvěr nevidí hypoteční banka ve svých sysech, neznamená to, že neexistuje. Naopak – i vzhledem k vyšším úrokům může podstatně zvýšit náklady na financování nemovitosti a může vést k horší schopnosti závazky včas splácet.
Zástava další nemovitostí je možná
Některé banky respektují zástavu další nemovitostí. Pokud mají například rodiče, sourozenec či partner nemovitost nezatíženou hypotékou, může ji poskytnout jako další bankovní záruku.
Takže pokud zájemce plánuje koupit byt v hodnotě 4 miliony korun a bude ručit nejen jím, ale také bytem svých rodičů ve stejné hodnotě, bude celková hodnota zástavy 8 milionů korun, což bohatě stačí pro získání hypotéky.
Toto řešení je pro stoprocentní hypotéku zřejmě nejideálnější. Je však třeba také pamatovat na to, že úvěr musí být včas a v pořádku splácen. Jinak nebude ohrožena jen nemovitost kupujícího, ale také nemovitost dalšího člena rodiny.
Ne všechny banky stoprocentní hypotéku nabízejí. Pokud je třeba najít možnost financování nemovitosti touto formou, je dobré obrátit se na hypoteční experty. Ti mají přehled na trhu s hypotékami a jsou schopni doporučit nejlepší řešení.
?
Hypotéky lámou další rekordy. Jak to bude dál?
?
Ceny bytů v 3. čtvrtletí meziročně vzrostly o 11,5 %
?
Sazby hypoték nekompromisně míří pod 2 procenta. Kde se zastaví?
?
Co vše, kromě zrušení daně z nabytí nemovitosti, se ještě změní?
?
Kolik vám nyní banky půjčí na hypotéku?
