17.1.2022 – Mnoho kupujících omezí předkupní prověrku domu na výpis z katastru nemovitostí a vizuální prohlídku domu. Pokud se však nedohodnou s realitním makléřem na odborném posouzení technického stavu domu, může později dojít k nepříjemným situacím, kdy bude nutné reklamovat skryté vady. A některé se mohou novému majiteli pěkně prodražit.
Prodávající i makléř mají informovat pravdivě a kompletně
Odpovědnost za stav domu nese prodávající. Odpovídá tedy i za vady, které nezpůsobil, nebo o nich dokonce neví. Chce-li se vyhnout riziku reklamací, měl by tomu předejít co nejpodrobnějším informováním kupujícího o stavu domu, všech úpravách a údržbě. Pokud existuje projektová dokumentace, měl by ji kupujícímu předat.
Také někteří realitní makléři ve snaze zprostředkovat obchod co nejlépe nemovitost nadměrně vychválí a zapomenou upozornit na její nedostatky. Tím se však mohou dopustit porušení zákonné informační povinnosti a mohou být volání k odpovědnosti za nepravdivé informace.
Očekávání kupujícího má být naplněno
Kupující má právo očekávat, že informace prodávajícího i makléře jsou pravdivé. Pokud například budou informovat, že dům je kompletně zrekonstruován, nemusí si jejich slova nikde ověřovat a má právo očekávat, že tomu tak bude. Když se následně objeví skryté vady nebo dům nebude odpovídat podaným informacím, má právo na reklamaci.
Nepovolené stavební úpravy mohou, ale také nemusí jít legalizovat
Příkladem nepovolené stavební úpravy může být načerno zobytněné podkroví, přistavěná veranda, garáž, nebo dokonce část domu. To by přitom šlo poznat z půdorysu, který bude vypadat jinak na ortofotomapě katastrálního úřadu a jinak s půdorysem zakresleným v katastrální mapě.
Chybějící legalizace stavby nebo její části je právní vadou, kterou lze odstranit dodatečným povolením stavby. Projektant musí přenést skutečný stav domu do výkresů a vyjednat dodatečné povolení. Avšak ne všechny černé stavby či úpravy lze dodatečně legalizovat. Například jestliže si majitel rozšířil zastavěnou plochu nad limit stanovený územním plánem, nelze dodatečné povolení vydat. Řešením je další přestavba, aby dům nezůstal trvale za hranou zákona se všemi riziky, včetně možné povinnosti odstranění stavby.
Jak na technické vady nemovitosti
Ať je to vlhkost, plíseň, problémy se statikou, všechny technické vady mají tu vlastnost, že nemusí být na první pohled patrné, zvláště laikovi. Skutečný rozsah vad se často zjistí až při důkladnější prohlídce.
Jak tedy postupovat, když se taková vada v zakoupené nemovitosti vyskytne? Na malé vady v řádech desítek tisíc korun stačí řemeslník s příslušnou profesí, který vše zdokumentuje a připraví rozpočet. U rozsáhlejších problémů se doporučuje pozvat soudního znalce. Bez jeho posouzení by se nový vlastník neměl pustit do jakýchkoli oprav, protože pak by nebyl schopen prokázat původní rozsah vad. Znalec dům prohlédne a následně by měl ve spolupráci s advokátem stanovit, zda zjištěné vady představují porušení kupní smlouvy. Pak je třeba přistoupit k samotné reklamaci vady.
Způsob reklamace je důležitý
Za prokazatelnou reklamaci se považuje dopis do datové schránky nebo klasický dopis s dodejkou. Za reklamaci vady nelze považovat telefonát, ani e-mailovou zprávu či SMS. V reklamaci by mělo být uvedeno, zda nový vlastník požaduje odstranění vady nebo slevu. Pozor, vybraný způsob odškodnění nelze později změnit! Pokud se strany nedohodnou, může kupující dát věc k soudu. U skrytých vad staveb to může učinit do pěti let po koupi.
Při koupi starších nemovitostí se doporučuje přizvat k prohlídce nemovitostí stavebního odborníka. Ani tak se někdy nelze skrytým vadám vyhnout. Na druhou stranu kupující si musí být vědom, že jde o vady prokazatelně existující před převodem nemovitosti. Pokud vzniknou později, což se u starších staveb může stát, nemohou být předmětem reklamace.
