7.2.2022 – Možná jste objevili krásný pozemek u vody. Postavit si na něm dům a dívat se na vodní plochu může být krásným snem. Ale – jak si můžete být jisti, že dům nezaplaví voda? Události posledních desetiletí přesvědčují lidstvo, že staré přísloví “voda si vždycky najde cestu” platí dnes a denně na místech, kde by to nikdo nečekal. A nelze spoléhat na informace sousedů, že “tady bylo vždycky sucho”. Než pozemek koupíte, je třeba si oproti běžným informacím zjistit něco navíc.
Zákonná ustanovení určují záplavové území
Důležitý pro stavbu na daném pozemku je zákon č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon). Vymezení zastavitelných ploch v záplavových územích upravuje Politika územního rozvoje České republiky. Umístění stavby se liší podle toho, zda jde o záplavové území či o aktivní zónu.
Záplavové území je oblast, která je během přirozené povodně zatopena vodou. Území určuje na návrh vodního toku vodoprávní úřad. Najít mapy záplavových území je poměrně jednoduché. Všechny podklady shromažďuje a eviduje Ministerstvo životního prostředí v informačním sysu veřejné správy POVIS. Prohlížet záplavová území můžete také na webových stránkách Povodňového plánu České republiky. Informace o záplavových územích lze zjistit také na obecních úřadech, v jejichž katastru se příslušné území nachází.
V záplavovém území je pak stanovena aktivní zóna, v níž je zaplavení mnohem pravděpodobnější než v celém záplavovém území.
Kde se může stavět a kde je to zakázáno
V aktivní zóně záplavových území je omezení stavební činnosti přísné. Upravuje jej ust. § 67 zákona o vodách, podle kterého je v aktivní zóně obecně zakázáno umísťovat, povolovat a provádět stavby s výjimkou vyjmenovaných staveb, a to jsou především vodní díla, nezbytné stavby dopravní a technické infrastruktury a podobné. Pokud je tedy podána žádost o umístění stavby v aktivní zóně záplavového území a nejedná se o některou z vyjmenovaných staveb, stavební úřad žádost zamítne.
V záplavovém území mimo aktivní zóny je možné umístit stavbu, pokud nejsou pro dané území stanoveny zvláštní podmínky vodohospodářským úřadem. Pokud se tedy přes všechna rizika rozhodnete stavět v záplavovém území, bude třeba jako podklad v řízení před stavebním úřadem doložit souhlas vodoprávního úřadu. Navržená stavba pak musí splnit speciální technické požadavky na mechanickou odolnost a stabilitu (viz § 9 odst. 5 vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby).
Lze stavbu v aktivní zóně dodatečně povolit?
Stávalo se, že i v aktivní zóně záplavového území si někdo postavil před lety stavbu, která nebyla oficiálně povolena. Mohlo to být i v době, kdy ještě toto záplavové území nepatřilo do aktivní zóny. Pokud však vlastník zažádá o dodatečné povolení, je velká pravděpodobnost, že mu povolení nebude uděleno.
Podle odborníků by nelegální stavby nacházející se v aktivní zóně záplavového území neměly být dodatečně povoleny. Proto je potřebné si včas zjistit nejen zda pozemek spadá do záplavového území, ale zda se z něj během příštích let nemůže stát aktivní zóna. A samozřejmě – stavět bez stavebního povolení je rizikové v každém případě. A pro záplavové zóny či oblasti s jiným omezením to platí dvojnásob.
Dům u jezera nebo u řeky může na první pohled vypadat jako krásný sen. Nicméně je třeba zvážit, zda riziko stavět v záplavovém území za to stojí. Nejenže bude muset stavebník překonat větší administrativní překážky než při běžné stavbě, ale navíc je třeba počítat s tím, že pojištění nemovitosti bude stát podstatně více, pokud vůbec pojišťovna bude ochotna dům pojistit.
