22.2.2022 – Prodáváte-li či kupujete nemovitost, můžete si sjednat rozvazovací podmínku, kterou definuje § 548 občanského zákoníku. Dojde-li k jejímu splnění, smlouva zanikne. Existuje několik situací, kdy je pro obě strany výhodné včlenit do kupní či rezervační smlouvy ustanovení o rozvazovací podmínce. Pojďme se na ně podívat.
Kupující nezíská předpokládanou hypotéku
Může se stát, že kupující si bude naprosto jist, že získá hypotéku, a tak podepíše rezervační smlouvu. Ovšem letos, a od druhého čtvrtletí zvláště, budou muset banky respektovat zpřísněné podmínky pro poskytování hypoték, které vyhlásila Česká národní banka. K tomu přibývají zvyšující se úroky z hypoték, a tak se může stát, že kupující nakonec na hypotéku buď nedosáhne, nebo při výpočtu zjistí, že ji nebude moci splácet.
Může se také stát, že kupující právě v době, kdy bude žádat o hypotéku, dostane výpověď, třeba v rámci reorganizace firmy. A tak se ocitne v situaci, kdy nebude moci nemovitost koupit. Rozvazovací podmínka v tomto případě zajistí, že se rezervační smlouva zruší bez jakýchkoliv sankcí pro kupujícího.
Stavebně-technický stav nemovitosti
Zejména při koupi starších nemovitostí je důležitý jejich stavebně-technický stav. Je pochopitelné, že kupující si nechá nemovitost prověřit stavebním odborníkem, který zhodnotí případná rizika, vady nemovitosti a další nedostatky. Ovšem, než příslušný expert prohlédne nemovitost, vyhodnotí ji a sepíše zprávu, může to prodloužit jednání o koupi o několik týdnů, možná i měsíců. A tak by se mohlo stát, že nemovitost zatím koupí jiný zájemce, který bude souhlasit s navrhovanou kupní cenou bez ohledu na stav nemovitosti.
Sepsání rezervační smlouvy s rozvazovací podmínkou dává kupujícímu záruku, že bude mít dostatek času na prověření stavu nemovitosti. V případě, že inspekce odhalí vážné problémy, může se smlouva díky rozvazovací podmínce zrušit. Výhoda není v tomto případě jen na straně kupujícího, ale i prodávajícího. Ten se totiž může takto vyhnout nečekaným reklamacím skrytých vad v příštích letech, které mohou někdy vést i ke zrušení kupní smlouvy a nutnosti vrácení vyplacené kupní ceny.
Zákonné předkupní právo
Většina ustanovení týkající se předkupního práva, které mělo často vliv na to, že kupní smlouvu nebylo možno uzavřít, byla od 1. července 2020 zrušena. Například pokud se prodával byt v osobním vlastnictví a k němu patřilo garážové stání, měli na garážové stání předkupní právo všichni ostatní spoluvlastníci. V takových případech byla rozvazovací podmínka velmi dobrým nástrojem v rezervační smlouvě.
Od července 2020 je však již předkupní právo značně omezeno. Jedná se pouze o situace, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva od počátku ovlivnit. Typicky jde tedy o dědictví nemovitosti více osobami. I toto předkupní právo je však omezeno pouze na 6 měsíců od jeho vzniku. Pokud však kupujete nemovitost nebo její část od dědiců majitele, je lepší zjistit, kdy předkupní právo zanikne či zda již zaniklo. Jestliže stále trvá, je rozvazovací podmínka v rezervační smlouvě opět žádoucí.
Rozvazovací podmínka se sjednává i v jiných případech. Například v kupní smlouvě může být podmínka, že se použije, pokud katastrální úřad zastaví nebo zamítne návrh na vklad, nebo když kupující kupuje pozemek s podmínkou, že stavební úřad povolí na pozemku umístění stavby. Pak v případě záporného rozhodnutí může být rozvazovací podmínka možností, která kupní smlouvu zruší. Rozvazovací podmínku lze sjednat i při pronájmu nebytových prostor pro podnikání. Například majitel nemovitosti ji může využít, pokud jeho rodinný příslušník chce prostor sám využívat k podnikání. Naopak, při pronájmu bytu tuto podmínku využít nelze.
Rozvazovací podmínka může být dobrým nástrojem, který zmírní obavy smluvních stran a zajistí, aby byla realitní transakce provedena ke spokojenosti prodávajícího i kupujícího.
