3.6.2022 – Při koupi starší nemovitosti se může stát, že očekávání budou mnohem větší než realita. Jestliže kupujete nemovitost, která je stará několik desítek, ne-li stovek, let, je třeba vycházet z jejího technického stavu. Ne vše je vidět na první pohled. A zvláště u nemovitostí, které jsou postaveny z různých materiálů, se může stát, že o skrytých vadách neví ani stávající vlastník.
Ne vše je vidět na první pohled. A zvláště u nemovitostí, které jsou postaveny z různých materiálů, se může stát, že o skrytých vadách neví ani stávající vlastník.
Odhad potřebných úprav musí provést odborník
Kupujete-li starší nemovitost, která bude potřebovat úpravy, či dokonce celkovou rekonstrukci, nelze dát na posouzení laika, a v tomto případě ani na odhad realitního makléře. Pracovníci v oblasti realit mají sice podstatné zkušenosti s cenami nemovitostí, ale většinou to nejsou odborníci v oblasti stavebnictví. Proto nemohou odhadnout veškeré náklady, které bude třeba na rekonstrukci kupované nemovitosti vynaložit. Po koupi nemovitosti se pak může stát, že náklady na opravy několikanásobně převýší odhad, a rekonstrukce může být nad finanční síly nového vlastníka, resp. investora.
Aby se tomu tak nestalo, je třeba nechat provést stavebně technický průzkum. Jen tak může kupující odhadnout, jaké náklady ho po zakoupení nemovitosti zhruba čekají. Ano, a budou to stále “jen? odhadované náklady. Při dnešní cenové spirále, která neustále zdražuje vstupy a výrobu, se může stát, že již po půl roce budou ceny podstatně vyšší. Tím spíše je třeba nespoléhat se na laický odhad, ale nechat nemovitost posoudit odborníkem.
Co zahrnuje stavebně technický průzkum nemovitosti
Je to několik různých činností, které je třeba provést, aby byla nemovitost po technickém stavu důkladně zmapována. Začíná se většinou průzkumem základových konstrukcí, kdy se provedou kopané sondy či vrty k základové konstrukci pro možnost dalších statických výpočtů. Pokračuje se průzkumem vlhkosti a salinity zdiva (salinita určuje obsah síranů, chloridů a dusičnanů, které mají vliv na poškození zdiva a zdící malty). Z vlhkostí zasaženého zdiva se odebírají vzorky, někdy se zdivo ještě měří speciálním mikrovlnným přístrojem. Výsledkem je návrh potřebných sanačních opatření.
Dále je třeba provést zkoušky pevnosti zdiva a betonu v celé konstrukci nemovitosti. Odebírají se vzorky cihel, malty i betonu, které se následně vyhodnocují v laboratoři. Orientační zkoušku pevnosti betonu je také možné provést pomocí speciálního kladívka. Další sondy se provádějí do podlah a stropů, aby se jednak zjistilo, z čeho se tyto konstrukce skládají, a zároveň se u stropů ověřil stav konstrukce, zda je možné ji zachovat, nebo bude třeba ji zesílit či nahradit novou.
U dřevěných konstrukcí, jako jsou hrázděné či roubené stěny, dřevěné trámové stropy, ale i u dřevěných krovů, je třeba provést mykologický průzkum. Mykolog určí druh napadení (dřevokazná houba či hmyz) a celkové poškození. Podle toho doporučí, zda je možné daný prvek zachovat a opravit, nebo bude vhodnější jej nahradit novým.
Dalšími součástmi stavebně technického průzkumu jsou radonový průzkum, komínový průzkum či geodetické zaměření objektu.
Stavebně technický průzkum lze doporučit při koupi větší nemovitosti určené pro komerční využití. Závěry průzkumu mohou sloužit jako podklad pro výpočet částky, kterou bude třeba investovat do rekonstrukce, aby nemovitost mohla sloužit zamýšlenému účelu. Jen tak může investor předejít nepříjemným překvapením v průběhu rekonstrukce, a s tím spojeným narůstajícím nákladům a časovým prodlevám.
