21.9.2022 – Tento článek nemá za cíl popisovat budoucí vývoj trhu nemovitostí, ale ukázat cestu, jak jednoduše a srozumitelně vyhodnotit aktuální situaci a učinit důležitá rozhodnutí dříve, než by mohlo být pozdě. V této době plné rychlých změn se ovšem nejedná o jednoduché rozhodování. Akciové trhy prošly otřesem stejně jako například kryptoměny. Úrokové sazby hypotečních úvěrů v krátké době prudce vzrostly a jsou na více než dvojnásobných hodnotách, než jak tomu bylo před rokem. Inflace je oficiálně dvouciferná a zdražení energií pro domácnosti je na vzestupu. Ceny v obchodech postupně narůstají a dále růst budou. Poslední zvýšení úrokových sazeb ČNB na 7 % situaci nijak “nezlepšilo.”
Co nás tedy čeká?
Přesně na tuto otázku nám odpověděl Tomáš Matras, majitel brněnské realitní kanceláře Matras & Matras, která na českém realitním trhu působí již třicátým rokem.
Je nutné podotknout, že došlo ke změně trhu. Trhu nevládnou již prodávající, ale velmi razantně se trh přesunul na stranu kupujících. Tam se bude dále posouvat i v budoucnosti. To tedy znamená konec různým pseudo dražbám nemovitostí a přebíjení cen a také konec desítkám zájemců o koupi jednoho bytu.
Vládnout bude kupující s možností dosažení na hypotéku kolem úrokové sazby 5 % nebo zájemci s hotovostí. V souvislosti s vysokými cenami bytů a výší růstu úroků u hypoték a nedávným restrikcím ČNB, která znovu zpřísnila pravidla pro posuzování kritérií zkoumající bonitu kupujících. Jedná se o další negativní faktor, který bude ovlivňovat ceny nemovitostí. Když si tyto negativní faktory všechny sečteme, je pravděpodobné, že z celkového koláče kupujících odpadne mezi 65–75 % zájemců o hypotéku.
Jelikož má realitní trh vždy kvůli své složitosti nějaký doběh a nereaguje okamžitě jako akciové trhy, dojde napřed ke stagnaci. To znamená, že bude realizováno podstatně méně obchodů. Dojde tak ke snížení hodnoty nemovitostí, jelikož zájemců o vlastní bydlení na trhu nepřibude. Samozřejmě se na této situaci podepsala i doba posledních dvou let, kdy díky pandemii docházelo k vyčerpávání úspor domácností.
Ze strany nabídky nastává velký problém u končících fixací hypotečních úvěrů. Zejména tam, kde si konzumenti hypoték brali 80–90 % ceny nemovitosti a nemají splaceno více jak 60 % z této hodnoty.
Je jasné a přirozené, že si budou chtít vlastnící nemovitostí udržet svůj majetek co nejdéle. Nicméně z důvodů rostoucích nákladů na nezbytné životní potřeby se jim to velice často nepodaří. Je pravděpodobné, že se pokusí vykrýt období, kdy jim budou scházet peníze na splátky, nejspíše zprvu u bankovních a později nebankovních institucí. To povede k dalšímu zadlužovaní a velmi pravděpodobně k neschopnosti splácet.
Část bytů, které byly pořízeny jako investiční na tom bude podobně. Zde se pokusí investoři náklady dorovnávat nájmem vlastními zdroji, otázkou zůstává, jak dlouho a jak úspěšně.
Bylo by vhodné tyto situace řešit s předstihem a nenechat ji zajít příliš daleko. Co to znamená pro majitele nemovitostí s hypotékou? Spočítat si předem novou výši splátek, aby bylo jasné, na co se mají ekonomicky připravit. Zrevidovat příjmovou a výdajovou stránku domácnosti a posoudit výši své finanční rezervy a učinit kvalifikované rozhodnutí, dle svých možností.
Pro ty, kteří očekávají problémy se splácením doporučuji začít přemýšlet o využití stále ještě dobré situace na trhu a byt prodat a využít tak dobré nálady kupujících a tím předejít případným větším škodám.
Velkou výhodou pro majitele nemovitostí v Brně je relativně malá nabídka a stále dobrý zájem o nákup nemovitostí za přiměřené ceny, a to i pře sto, že doba prodeje se prodloužila z 30 na 60-90 dní.
