6.10.2022 – Koupit nemovitost s cílem pronájmu je stále v zájmu dlouhodobých investorů. Zajímavější, než jednotlivé byty mohou být rodinné domy nebo vily, které je možné rozdělit na několik samostatných bytů. Pokud kupujete rodinný dům či vilu a plánujete ji celou pronajímat, nejprve je třeba zmapovat její prostorové možnosti. Pokud jde o větší objekt, zcela jistě se vyplatí stavebně jej upravit tak, aby bylo možné pronajmout jednotlivé jeho části.
Ostatně, tzv. činžovní vily byly populární zvláště v první republice. A jejich počet podstatně vzrostl po únoru 1948, kdy republiku opustila část podnikatelů, nebo jim byly jejich majetky zabaveny státem. Pak se tyto vily upravovaly tak, aby v nich vzniklo více bytů. To je možné i v současné době a určitě dá takovému bydlení přednost řada zájemců oproti bydlení v klasickém činžovním domě.
Zvažte případnou změnu dispozic
Při rekonstrukci domu k pronájmu je třeba vyřešit především samostatný přístup do každého bytu a oddělené technické vybavení, jako je kotel nebo plynoměr. Může se stát, že to ve starém domě vůbec nepůjde, nebo jen stěží. Proto je třeba poradit se s odborníky již při výběru domu, který bude pro takový účel vhodný.
Běžný starší rodinný dům má většinou přízemí a patro nebo podkroví, případně půdu, kde lze podkroví zbudovat, vše však v rámci jedné bytové jednotky. Pro pronájem a zbudování více bytů je třeba změnit dispozice tak, aby každý byt měl vlastní vstup, a to buď zvenku, společným vnitřním schodištěm odděleným od bytů. Jak to bude nejefektivnější a konstrukčně možné, musí posoudit odborníci – především projektant a statik.
Jednodušší je, což je často případ činžovních vil, že dům má společné schodiště a byty v jednotlivých patrech mají již svůj vlastní vstup a elektroměr.
Pokud je pro dům společný kotel na teplo, je třeba osadit každý byt vlastním kotlem, což ovšem znamená v dnešní době poměrně nevýhodný a drahý plyn. Oddělené technické vybavení také prodraží rekonstrukci, místo jednoho kotle, který by dům vytopil, je třeba instalovat dva nebo tři, a k tomu každý kotel potřebuje vlastní komín. Proto je vhodné také otopnou soustavu řešit s odborníky, kteří mohou navrhnout možnosti společného vytápění s instalací měřičů pro každý byt, například tepelným čerpadlem.
Nebude potřeba přístavba?
Pokud dům není moc velký, je třeba zvážit, zda jej vůbec dělit či jej raději pronajmout jako celek. Ne vždy je totiž možné dům rozšířit přístavbou. Někdy se na pozemek přístavba nemusí vejít – to je třeba ověřit v územním plánu či na stavebním úřadě a počítat s vyhláškou danými odstupy od sousedního pozemku a domu. Pokud je pozemek dostatečně velký, je vhodné přizvat architekta, aby zvolil vhodnou variantu přístavby. V tomto případě však je třeba počítat s tím, že náklady budou podstatně vyšší než jen běžná stavební údržba, jako je výměna oken, podlah či výmalba. A je pak otázkou, zda se tato investice vyplatí u domu na pronájem.
I když v domě nebydlíte, počítejte s malým zázemím
Každý majitel by měl mít v každém domě prostory pro sebe. Mohou sloužit například k uložení materiálu pro údržbu a úklid, ale i jako malá kancelář či skládek potřebného vybavení. Nejlepší je, pokud má tento prostor samostatný vchod přímo z pozemku. Ve starších činžovních vilách lze takto oddělit různé suterénní místnosti, bývalou garáž nebo zahradní domek.
Pronájem rodinného domu a jeho rozdělení na několik bytů může být výhodnou investicí s dobrou návratností. Jen je třeba pamatovat na to, že rodinný dům může mít nanejvýš tři bytové jednotky. Když jich má více, je to dům bytový, který musí splňovat výrazně přísnější požadavky norem a vyhlášek.
