11.10.2022 – V Česku existuje více než šedesát pět tisíc společenství vlastníků jednotek (SVJ) s více než 1,6 milionem bytů. Je pochopitelné, že ne všichni vlastníci se ke svému majetku chovají stejným způsobem. Vlastník rodinného domu prostě musí hradit náklady na dům, jinak nebude topit, svítit, prostě fungovat. Někteří spoluvlastníci v SVJ se však chovají spíš jako nepovedení nájemníci.
A společenství se snaží bránit. Ne vždy je však obrana zákonná a možná.
Jaké povinnosti lze vlastníkům zakotvit do stanov SVJ
Jsou to zejména povinnosti hradit stanovené příspěvky na správu domu a pozemku, zálohy za služby a nedoplatky vyplývající z vyúčtování. Spoluvlastník a osoby, které bydlí v jeho bytě, se dále musí při užívání společných částí domu, pozemku a společných zařízení řídit příslušnými právními předpisy a musí se zdržet jednání, které by poškozovalo ostatní členy společenství a jejich majetek. Také musí odstranit na svůj náklad závady a poškození, které v domě způsobili.
Povinností je samozřejmě více, avšak časté spory se vedou právě o náhradu či odstranění škod, které spoluvlastník nebo jeho spolubydlící v domě či ostatním spoluvlastníkům způsobil. Může jít o vážné poškození společného majetku, například vandalismus, zničení poštovních schránek, rozbití vchodových dveří, výtahu, ale také o opakovaný nepořádek ve společných prostorách, zanechávání odpadků či různých překážek na chodbě, výkaly domácích zvířat, poškození stěn při stěhování objemných věcí a podobně.
Smluvní pokuta ve stanovách je právně nevymahatelná
Protože se často stává, že výbor SVJ není schopen vymoci na viníkovi opravu poškozené věci, či úhradu této opravy, rozhodla se některá SVJ do stanov zakotvit smluvní pokutu. To však dle vyjádření právníků nelze.
Podle JUDr. Petr Kolmana, Ph.D., lze smluvní pokutu uložit pouze při porušení smluvní povinnosti plynoucí ze smlouvy, a ne při porušení stanov či třeba vyhlášky. Smluvní pokuta, jak již její název naznačuje, vždy musí plynout z nějaké konkrétní smlouvy, ke které se strany svobodně, určitě a vážně zaváží.
Proto SVJ nemohou do stanov začleňovat smluvní pokuty, i když by se to třeba předsedům a výborům společenstev hodilo, protože ne všichni vlastníci plní své povinnosti tak, jak se od nich očekává, a případné prohřešky přiznají a nesou za ně zodpovědnost.
Výjimka, která potvrzuje pravidlo
Podle ustanovení § 13 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě, je však z výše uvedeného pravidla přece jen výjimka. Pokutu lze udělit, pokud poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní povinnost stanovenou zákonem – tedy musí jít o porušení zákonné povinnosti, ne povinnosti vyplývající pouze ze stanov. Podle výše uvedeného zákona jde především o povinnosti oznámit změnu počtu osob v bytové jednotce, nedoručení vyúčtování služeb, odmítnutí členovi SVJ nahlédnout do podkladů k vyúčtování a některé další. O výši pokuty ale musí rozhodnout společenství a ta nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení.
Smluvní pokuty, nad rámec ustanovení § 13 zákona č.67/2013. Sb., do stanov SVJ nepatří, a pokud tam již jsou, jsou právně nevymahatelné.
