Co znamená zákaz zcizení a zatížení nemovitosti?

Tyto zákazy se nejčastěji zřizují ve vztahu věřitel – dlužník, tedy zejména jako doplněk k zástavnímu právu banky při poskytnutí hypotečního úvěru. Banka zřízení zákazu zcizení a zatížení bere jako pojistku pro uspokojení své pohledávky. Je tedy velmi časté, že v části C na listu vlastnictví najdete nejen zástavní právo ve prospěch banky, ale také zákaz zcizení a zatížení ve prospěch stejné banky.

Zákaz zatížení

Zákaz zatížení znamená omezení nakládání s nemovitostí. Zatížením je v podstatě zřízení věcného práva k nemovitosti ve prospěch třetí osoby na základě nějakého právního jednání (například uzavření kupní smlouvy, ale i smlouvy hypoteční). Banky totiž jsou nejčastějšími subjekty, které při poskytnutí hypotéky na nemovitost vyžadují zákaz zatížení a zcizení. Zajišťují si tak návratnost zapůjčených finančních prostředků, pokud vlastník třeba přestane splácet hypotéku. Ten totiž nesmí bez souhlasu toho, v jehož prospěch je zákaz zatížení zřízen, na nemovitost uvalit zástavní právo, věcné břemeno a podobně.

Zatížením ale není přenechání věci k užívání jiné osobě na základě závazkového vztahu, jako je nájem nebo pacht. Pokud je tedy v katastru nemovitostí zřízen zákaz zatížení, nemovitost lze pronajímat. Ale i pro tento právní úkon je třeba získat souhlas daného subjektu, v jehož prospěch je zákaz zatížení zřízen. Pokud tomu nebrání zvláštní okolnosti, banky nemají s pronájmy problém.

Jiná situace ovšem může být při prodeji nemovitosti. Jestliže kupující, resp. budoucí vlastník, potřebuje čerpat hypotéku, banka bude vyžadovat zástavu nemovitostí. A pokud je již na předmětné nemovitosti zákaz zatížení, může to situaci zkomplikovat. Proto je třeba, aby si jak prodávající, tak kupující vyžádali stanovisko banky. Bez tohoto souhlasu by zřejmě katastr nemovitostí převod nezapsal.

Zákaz zcizení

Zcizením se rozumí jednání vlastníka, kterým převádí vlastnické právo k nemovitosti na jinou osobu. Může jít pro klasický prodej nemovitosti, ale také o převod na základě darovací smlouvy, směnné smlouvy a podobných.

Pokud je zřízen zákaz zcizení, vlastník nesmí po sjednanou dobu nemovitost na jinou osobu převést. A pokud je z nějakých důvodů prioritou převod uskutečnit, je třeba opět souhlas toho, v jehož prospěch je zákaz zcizení zřízen.

I když je zákaz zcizení nebo zatížení nejvíce praktikován při koupi nemovitosti za pomocí hypotečního úvěru, může se aplikovat i v jiných případech. Například při darování nemovitosti dětem si mohou rodiče v darovací smlouvě vyžádat zápis zákazu zcizení, aby měli jistotu, že děti budou předmětnou nemovitost užívat a po danou dobu ji neprodají. Takový zákaz může zřídit i obec, pokud například prodává za výhodnou cenu pozemky pro výstavbu rodinných domů a chce mít jistotu, že domy nebudou využívány jako investice, resp. k pronájmu, ale kupující tím pouze uspokojí své bytové potřeby.

Zákaz zcizení i zatížení není možné zřídit na dobu neurčitou

Zákaz zcizení i zatížení lze zřídit samostatně, ale většinou jsou zřizovány dohromady. Občanský zákoník stanoví, že u zákazu zatížení nemovitosti je nutné dodržet písemnou formu. Může to být speciální smlouva, ale běžné spíš je, že se tyto zákazy včlení do uzavírané smlouvy kupní, darovací, či smlouvy s věřitelem.

Zákazy je pak třeba nechat zapsat do katastru nemovitostí. Pokud by zapsány nebyly, nebude k nim při převodu nemovitosti katastrální úřad přihlížet. Může se tak stát, že vlastník nemovitost prodá či ji dá v zástavu jiné osobě, aniž by uvědomil toho, v jehož prospěch byl zákaz zcizení či zatížení nemovitosti zřízen.

K platnosti zákazu je nutné, aby byl zřízen na dobu určitou, a také dobu přiměřenou. Rodiče tedy například nemohou v případě darování nemovitosti požadovat zápis zákazu zcizení navždy. Přiměřená lhůta může být například deset let. U banky to bývá lhůta, po kterou dlužník splácí hypoteční úvěr.

Zákaz zcizení a zatížení nemovitosti znamená pro vlastníky značné omezení při nakládání s nemovitostí. Pokud ji tedy budou chtít prodat, vyměnit, darovat či jinak zcizit, měli by oslovit zkušeného realitního makléře, aby tento organizačně náročný proces zajistil.