30.1.2023 – Během poslední ekonomické recese mezi lety 2008–2013, prošel český realitní trh výraznými změnami. Ochladl zájem o vlastní bydlení, mnoho developerských společností bylo nuceno podpořit prodej nových bytů a domů akčními nabídkami typu kuchyňská linka, parkovací místa či v některých případech dokonce i automobil zdarma. Pokud chtěli majitelé své nemovitosti prodat, většinou museli snížit své nároky a jít s cenou dolů.
Jedno z mála měst, kterého se ovšem výrazný pokles cen nemovitostí během poslední recese netýkal, bylo Brno. Dobrá dopravní dostupnost nejen do Prahy či Ostravy, ale také do Bratislavy a Vídně, stejně tak propojení soukromého sektoru a vysokých škol a dobré pracovní uplatnění stále motivovalo a motivuje mnoho lidí k hledání nemovitosti právě v tomto městě.
Dostáváme se v těchto měsících do stejné situace jako před třinácti lety, kdy si Brno dokázalo cenu nemovitostí udržet, nebo se mohou kupující těšit i zde na výrazné slevy realit k nimž dochází již nyní ve zbytku republiky?
U nových bytů budou muset přijít změny
Podle Tomáše Matrase z brněnské realitní kanceláře Matras & Matras se v první řadě prodlouží doba, po kterou zůstanou v nabídkách developerských společností počty nových bytů určených k prodeji. “Skutečností je, že u plánovaných nových projektů dochází k pozastavení jejich výstavby, což bude mít dopad i na stavební výrobu a k ní přidružené oblasti. U již rozestavěných projektů můžeme sledovat už první slevy ve formě nepřímého snížení ceny. Tyto formy slev jsou v současnosti nejčastěji prezentovány jako garantovaná hypotéka se sazbou 2,99 % s tříletou fixací. To znamená, že pokud developer nedohodne snížené úročení s bankou, rozdíl mezi běžnou úrokovou sazbou a sazbou sníženou bude po tuto dobu „dotovat“ ze svého. Dalším typem slev jsou například zdarma dodané kuchyňské linky, vyšší standardy apod.”
Stejně tak i Olga Jarošová z realitní kanceláře REALITY MUZEJKA s.r.o. sleduje u developerských projektů, kolik procent z konkrétního projektu je již prodáno, tedy jak jsou pokryty náklady investorů. “Od určitého počtu prodaných bytů si může developer dovolit držet zbývající byty neprodané nebo se rozhodne je třeba pronajímat. Důležité ale je, za čí peníze staví. Pokud jsou to peníze bank nebo soukromých investorů, bude pod větším tlakem prodat.”
Jak Tomáš Matras, tak i Olga Jarošová predikují, že bude developery nabízeno spíše více bonusů než slev za metr čtvereční. “Pokud dojde ke zlevňování, nemyslím si, že by to bylo o více než 10 %,” dodává Olga Jarošová. I Tomáš Matras odhaduje, že se budou developeři snažit držet ceníky beze změny co nejdéle. “Do konce roku 2023 můžeme očekávat nejrůznější bonusy obdobné těm, které nabízely developerské společnosti svým klientům v letech 2009–2011. Cenové slevy od 3 do 6 % předpokládáme od druhé poloviny letošního roku. Další pokles můžeme čekat ovšem i v roce 2024,” dodává Tomáš Matras.
Zcela totožný názor má také Jaroslav Šilhavík z realitní kanceláře Rubiko, který se prodeji nových bytů a rodinných domů dlouhodobě zabývá: “Nikdo z dotazovaných developerských skupin nehodlá zasahovat do ceny za metr čtvereční bytové plochy. Snížení ceny se plánuje pouze ve fázi doprodeje již delší dobu prodávaných a zkolaudovaných projektů, kde budou zbývat poslední kusy bytových jednotek.”
Starší byty již rok zlevňují?
U starších bytů do 10 let stáří ovšem k postupnému snižování cen začalo docházet v jihomoravské metropoli již začátkem roku 2022. Podle Aleny Ševčíkové z realitní kanceláře Reality v Bystrci začali prodávající první slevy nabízet právě u starších bytů. “Začalo se nám stávat, že na byty, které by se dříve prodaly do jednoho týdne, volalo najednou mnohem méně zájemců a v nabídce nám začaly zůstávat delší dobu. Pokud prodávající na prodej spěchal, jedinou možností bylo výrazné snížení nabídkové ceny. Hned poté se ale prodej úspěšně realizoval.”
Podle oslovených makléřů je poměrně komplikované odhadovat, jak se bude realitní trh vyvíjet v dalších měsících. Tomáš Matras se připravuje na to, že bude docházet k dalšímu postupnému snižování cen. “Byty podle mého názoru nezdraží. Jelikož celková ekonomická situace k tomu nespěje. Očekáváme nárůst nezaměstnanosti, platy reálně neporostou. Ceny zánovních bytů se již mírně upravily. Očekáváme ovšem další pokles mezi 7–11 %.”
Podobný vývoj očekává i Olga Jarošová. “Další cenový pokles okolo 10 % bychom měli zaznamenat do konce roku 2023 u cen starších bytů. Brno je v tomto dost specifické, přichází sem hodně cizinců za prací, je tu hodně studentů, takže investovat do bytu na pronájem v Brně dává smysl. Podmínky pro koupi vlastního bydlení s hypotékou jsou horší, ale lidé stále mají zájem prodávat a kupovat. A pokud developeři nebudou ochotní zlevnit nové projekty, zájemci o nové byty se budou muset orientovat na byty relativně nové, tedy na ty 5 až 10 let od kolaudace. A zvýšená poptávka pomůže jejich cenu držet nahoře.”
Mezi nejohroženější brněnské reality, alespoň co se možného poklesu cen týče, patří dle dlouhodobých zkušeností realitních makléřů hlavně starší byty a rodinné domy před rekonstrukcí. Stále více kupujících se do oprav nechce pouštět a raději volí bydlení, které stavební úpravy nevyžaduje. Mění se také přístup k celkovým provozním nákladům. Svoji cenu si mnohem lépe obhájí nízkoenergetické nemovitosti.
Realitní kancelář Tomáše Matrase již eviduje některé kategorie bytů, u kterých musel majitel slevit 12-18 %, jinak by je prodal jen stěží. Jedná se nejčastěji o byty před celkovou rekonstrukcí, v méně oblíbených lokalitách. “U těchto bytů nebude další propad již tak výrazný, ale i tak můžeme očekávat pokles okolo 10 %.”
Stejnou zkušenost s nutností snížit kupní cenu bytů před rekonstrukcí, má také Olga Jarošová. “Trend menšího zájmu o byty v původním stavu, a to hlavně ty panelové, vidím už delší dobu. Kupující se potřebují rychle přestěhovat. Své současné bydlení už prodali a nemohou se zdržovat rekonstrukcí. Dalším důvodem bývá pracovní vytížení kupujícího. Také investoři sáhnou raději po bytu, který mohou hned začít pronajímat. Koupit byt po rekonstrukci je zkrátka jednodušší a rychlejší řešení. Nezrekonstruované panelové byty na velkých sídlištích budou tedy segmentem, který bude podle mého názoru ztrácet na ceně nejvíc. Odhadovala bych tak 20 %, bude však hodně záležet na konkrétní lokalitě,“ upřesňuje další vývoj realitního trhu v Brně Olga Jarošová.
Opětovné nastartování poptávky po bydlení ovšem nemusí trvat pět let, tak jak tomu bylo během minulé ekonomické recese, ale může k němu dojít mnohem dříve, což potvrzuje i Jaroslav Šilhavík a dodává: “Je zřejmé, že kupující vyčkávají na pozitivní signály trhu, nákup se snaží neuspěchat a nebojí se říct si o slevu z nabízené inzerované ceny nemovitostí. Pomalu ale jistě sleduji stagnaci počtu nových nemovitostí, který již neroste takovým tempem. Rovněž vnímám zvýšený počet prohlídek oproti podzimu, z čehož soudím, že propad cen již nebude pokračovat tak výrazně.”
V dalších měsících bude velmi důležité sledovat, jestli dojde k nárůstu nezaměstnanosti, k jaké změně úrokových sazeb přistoupí Česká národní banka a jestli dojde alespoň k částečnému rozvolnění parametrů DTI a DSTI, které mnoha zájemcům aktuálně omezují přístup k získání hypotečního úvěru.
