17.4.2023 – Prodat nemovitost je transakce jako každá jiná a zisk z tohoto prodeje je třeba zapsat do daňového přiznání a zdanit. Ne vždy však tento fakt platí. V rámci podpory bydlení existují podmínky, které od placení daně z prodeje nemovitosti prodávajícího osvobodí. Důležitý je “časový test,”
Daň z příjmu je určena především pro zdanění investičních nemovitostí. Také proto je daň nastavena tak, aby nezatěžovala ty, kteří skutečně nemovitost využívají pro své bytové potřeby. Jedním z rozhodujících faktorů, zda prodávající bude či nebude platit daň z prodeje nemovitosti, je časový test.
Časový test
Ten stanovuje, jak dlouho je třeba nemovitost vlastnit, aby prodávající neplatil daň z příjmu z prodeje. Prodávající, kteří nabyli nemovitost před 1. lednem 2021, nebudou muset daň odvádět, pokud mezi okamžikem nabytí a prodejem uplyne alespoň 5 let. Pro nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021 pak platí desetiletá lhůta. U převodů družstevního podílu na byt dojde k osvobození při splnění časového testu, stejně jako u nemovitostí v osobním vlastnictví.
Dalšími výjimkami je trvalý pobyt a využití peněz na nové bydlení
Bydlí-li prodávající v nemovitosti minimálně dva roky a následně ji prodá, nebude daň z příjmu platit. Sice není nutné mít v nemovitosti nahlášen trvalý pobyt, ale je třeba prokázat, že vlastník opravdu v nemovitosti bydlel bezprostředně před prodejem. Musí to tedy prokázat například platbami za energie a podobně.
Trvalé bydlení v nemovitosti však zahrnuje pouze období bezprostředně před prodejem, ne jakékoli dva roky. Je-li nemovitost součástí společného jmění manželů, stačí, když v nemovitosti bydlí jeden z nich. U družstevního bytu ale podmínku předchozího bydlení uplatnit nelze.
Dalším případem, kdy se daň z prodeje nemovitosti nehradí, je, pokud prodávající získané finance obratem vloží do koupi či stavby nemovitosti, která bude určená k jeho bydlení.
Posledním případem je zděděná nemovitost. Do časového testu se totiž počítá i doba, po kterou vlastnil nemovitost zůstavitel, ovšem jen pokud se jedná o dědictví po příbuzném v přímé linii nebo po manželovi či manželce. Pokud by tedy dědic chtěl nemovitost obratem po skončení dědického řízení prodat a zůstavitel bydlel v nemovitosti více než deset let, nebude daň platit.
Jak se daň z prodeje nemovitosti počítá
Základem daně z příjmu z prodeje nemovitosti je příjem, tedy částka inkasovaná za prodej nemovitosti, ponížený o související výdaje. Tím je především pořizovací cena nemovitosti.
Příklad z praxe
Pokud by tedy prodávající koupil například dvoupokojový byt za 3 miliony před třemi lety a nyní jen prodal za 4 miliony, základ daně by byl 1 milion korun. Od této částky, respektive od celkových příjmů uvedených v daňovém přiznání, se ale také odečtou případné další výdaje na daný byt, jako náklady na rekonstrukci a podobně. Dále se postupuje jako při běžném daňovém přiznání. I když bude tento příjem jediným příjmem, má prodávající nárok uplatnit daňové slevy na poplatníka, nezdanitelné minimum, slevu na manžela (manželku), úroky z hypotéky, slevy na děti a další.
Vypočítaná částka se pak daní jako ostatní běžné příjmy ze zaměstnání či podnikání, tj. patnácti procenty. Příjem nad částku 1 701 100 Kč se daní 23 %.
Výjimky pro platbu daně z prodeje nemovitosti se nevztahují na právnické osoby, ani na podnikatele – fyzické osoby, které měly nemovitosti v obchodním majetku. V těchto případech má prodávající povinnost zaplatit daň z prodeje nemovitosti vždy.
