Povinnost náhrady za převzetí zákaznické základny je na pronajímateli

Pokud skončí jeden podnikatel s podnikáním v dané lokalitě, kde před ním žádný takový podnik nebyl, lze s jistotou tvrdit, že pokud byl úspěšný, vybudoval v dané lokalitě určitou zákaznickou základnu, které budou jeho služby chybět. A pokud bude prostor pronajat dalšímu podnikateli, který bude podnikat ve stejném oboru, zákazníci budou chodit i nadále nakupovat zboží či služby na stejné místo.

Nový podnikatel tak získá zákazníky snáz. Lze předpokládat, že bude mít například nižší výdaje na místní reklamu a podobně. Proto by bylo pochopitelné, že končícímu podnikateli uhradí dohodnutou částku, díky níž má své zákazníky v podstatě jisté.

Tento ideálnĂ­ případ je ovšem “dĂ­ky” platnĂ©mu obÄŤanskĂ©mu zákonĂ­ku trochu zamotanĂ˝. Dle nÄ›j totiĹľ náhrada za pĹ™evzetĂ­ zákaznickĂ© základny po skonÄŤenĂ­ nájmu je moĹľná pouze za tÄ›chto podmĂ­nek: VĂ˝pověď musĂ­ dát pronajĂ­matel nájemci a nesmĂ­ to bĂ˝t pro hrubĂ© porušenĂ­ jeho povinnostĂ­. Pokud dá tedy vĂ˝pověď nájemce, nárok na náhradu mu nevzniká.

Dále je stanoveno, že to musí být zákaznická základna osobně vytvořená původním nájemcem, tj. jeho vlastní činností, nestačí, že takovou zákaznickou základnu v minulosti také převzal. To jsou základní podmínky zákona. Druhým faktem však je, že by bylo logičtější, aby náhradu za vytvoření zákaznické základny hradil nový nájemce. To ovšem není právně možné.

Podle Mgr. Ing. Lukáše Vrány z Weinhold Legal je problém především v tom, že nový nájemce není vůči původnímu nájemci v žádném smluvním vztahu a o existenci zákaznické základny nemusí ani v době, kdy jedná s pronajímatelem o pronájmu prostor, vůbec vědět. Přednost proto bude mít právní výklad, podle kterého je k poskytnutí náhrady povinen pouze pronajímatel, protože ten je, resp. byl, s původním nájemcem ve smluvním vztahu.

Tento názor potvrdil letos i Nejvyšší soud, kterĂ˝ konstatoval, Ĺľe “je-li zákaznická základna hospodářsky vyuĹľitelnĂ˝ statek, jenĹľ se pojĂ­ vĂ˝luÄŤnÄ› s podnikánĂ­m nájemce provozovanĂ˝m v najatĂ©m prostoru, lze jejĂ­ vytvoĹ™enĂ­ chápat tĂ©Ĺľ jako zvláštnĂ­ zpĹŻsob zhodnocenĂ­ pronajatĂ˝ch obchodnĂ­ch prostor. Je pĹ™itom evidentnĂ­, Ĺľe poskytnout náhradu za vĂ˝hodu z toho plynoucĂ­ by mÄ›l bĂ˝valĂ©mu nájemci právÄ› ten, jehoĹľ prostor byl za trvánĂ­ nájmu takto zhodnocen, tj. opÄ›t (dřívÄ›jší) pronajĂ­matel.“

Náhrada se vyplácí jednorázově. Pro výpočet se má vycházet z obvyklé ceny zákaznické základny, tak to říká důvodová zpráva k zákonu. Ovšem jaký je postup a způsob zjištění obvyklé ceny zákaznické základny, není dosud jednoznačné.

Každopádně by to dle mínění odborníků měla být cena, která bude odpovídat ekonomické výhodě, kterou je příslušná zákaznická základna způsobilá podnikateli poskytnout. Neboli, jak jsme již konstatovali, měla by vyjadřovat náklady, které by v případě, že podobná provozovna na tomto místě nebyla, musel podnikatel vynaložit, aby stálé zákazníky získal. Především se budou myslet náklady na reklamu, promo akce a podobné aktivity.

Při uzavírání nájemní smlouvy nájemce myslí vždy spíše na rozvoj svého podnikání, než na to, že nově pronajímané prostory jednou opustí. Nicméně již při uzavření nájemní smlouvy je třeba pamatovat na zadní kolečka a vyjednat si do smlouvy, jakým způsobem bude náhrada za zákaznickou základnu stanovena a vyplacena.