7.11.2023 – Novela občanského zákoníku, která nabyla účinnosti 6. ledna letošního roku, se dotýká i záruk a reklamací souvisejících se stavbou a rekonstrukcí nemovitostí. Nejvíce se jich dotkla změna související s pravidly záruky za jakost kupované věci nebo díla, a právě na to by si měli stávající i budoucí vlastníci nemovitostí dát pozor.
Odpovědnost za vady stavby
Tento termín spadá v novele občanského zákoníku pod paragrafy zabývající se “odpovědností za jakost při převzetí“. § 2161 ve svém úvodu konstatuje: “(1) Prodávající odpovídá kupujícímu, že věc při převzetí nemá vady…“
U této odpovědnosti za jakost, resp. vady, se u staveb rozlišuje mezi vadou zjevnou a skrytou. Vady zjevné jsou na první pohled vidět, a pokud se jedná o tzv. drobné vady, které nebrání užívání stavby, zákon nedává objednateli možnost odmítnout stavbu převzít. Nicméně odborníci doporučují všechny tyto vady sepsat do předávacího protokolu, protože pak je musí dodavatel opravit. Pokud odběratel převezme stavbu “bez výhrad”, nebude mít dodavatel žádnou povinnost se těmito drobnými vadami zabývat.
“Chybějící kličku u okna můžete zhotoviteli vytknout, ale s podobnými drobnostmi prostě stavbu převzít musíte, pokud si to předem ve smlouvě neupravíte jinak. Na povinnosti zhotovitele vady opravit to samozřejmě nic nemění,” dodává k tomu ředitelka dTestu Eduarda Hekšová.
Některé vady se však projeví až později
Považují se tedy za vady skryté. Jak doplňuje E. Hekšová: “Nikdo nemůže po zákazníkovi chtít, aby na první pohled zjistil, že obkladač zvolil nesprávné lepidlo na dlaždičky nebo zedník špatně rozmíchal maltu.”
Tyto skryté vady je možné u staveb reklamovat do pěti let od nabytí. Nicméně podle novely občanského zákoníku došlo nyní k posílení postavení kupujícího – resp. například v případě rekonstrukce stavby objednavatele. Pokud ten vadu vytkne do dvou let, platí tzv. vyvratitelná právní domněnka, že nemovitost byla vadná již při převzetí.
V následujících třech letech pak musí kupující (objednavatel) prokázat, že vada byla na stavbě od počátku. Takové dokazování je složitější, protože jde ve valné míře o odborné pochybení. Jak je již zmíněno, chybějící kličku u okna pozná přebírající na první pohled, ovšem zda byl kvalitně udělán podklad pod podlahou, která náhle začne plesnivět, se už dokazuje hůře. Na prokázání vad, které se objeví v pozdějších letech, je proto třeba zpracování znaleckých posudků.
Nejdůležitější je zjištěné vady oznámit zhotoviteli okamžitě po zjištění, na nic nečekat. Jen tak je možné předejít případným pochybnostem soudu. Ten totiž práva z vadného plnění nepřizná, pokud prodávající namítne, že k vytknutí vady nedošlo včas.
Záruka za jakost kupované věci nebo díla je nyní dobrovolná
To znamená, že záruka musí být výslovně uvedena v kupní nebo jiné smlouvě (například o dílo). Pokud tam uvedena je, zhotovitel, resp. prodávající, pak ručí za to, že si věc „uchová určité vlastnosti po celou záruční dobu“. Přitom záruka může být poskytnuta i na jednotlivou součást věci. Toto konstatování je důležité a pro objednavatele stavby nemovitosti to znamená podrobně prostudovat veškeré smluvní podmínky. Dodavatel totiž nemusí dát záruku například na subdodavatelem dodané zábradlí, ale může díky dohodě se subdodavatelem poskytnout záruku na trvanlivost střešní krytiny.
Záruku tedy nemusí převzít pouze zhotovitel, ale i někdo jiný, například výrobce či subdodavatel. Pokud bude poskytovatelem záruky jiný subjekt, který zároveň věc uvede do provozu (například kotel), poběží záruční doba ode dne uvedení věci do provozu.
Vadu, kterou pokrývá záruka za jakost, musí kupující poskytovateli záruky vytknout ve lhůtě určené délkou záruční doby, která musí být uvedena v příslušných smlouvách či dokumentech k dodaným výrobkům. Vady stavby je možné reklamovat ze zákona. A to u zhotovitele, ale i u dalších osob, které jsou s ním společně a nerozdílně zavázány. Jsou to subdodavatelé, ale může to být i projektant či osoba provádějící stavební dozor.
