Reklamace vady stavby nebo rekonstrukce nemovitosti má svá pravidla

Odpovědnost za vady stavby

Tento termĂ­n spadá v novele obÄŤanskĂ©ho zákonĂ­ku pod paragrafy zabĂ˝vajĂ­cĂ­ se “odpovÄ›dnostĂ­ za jakost pĹ™i pĹ™evzetĂ­“. § 2161 ve svĂ©m Ăşvodu konstatuje: “(1) ProdávajĂ­cĂ­ odpovĂ­dá kupujĂ­cĂ­mu, Ĺľe vÄ›c pĹ™i pĹ™evzetĂ­ nemá vady…“

U tĂ©to odpovÄ›dnosti za jakost, resp. vady, se u staveb rozlišuje mezi vadou zjevnou a skrytou. Vady zjevnĂ© jsou na prvnĂ­ pohled vidÄ›t, a pokud se jedná o tzv. drobnĂ© vady, kterĂ© nebránĂ­ užívánĂ­ stavby, zákon nedává objednateli moĹľnost odmĂ­tnout stavbu pĹ™evzĂ­t. NicmĂ©nÄ› odbornĂ­ci doporuÄŤujĂ­ všechny tyto vady sepsat do pĹ™edávacĂ­ho protokolu, protoĹľe pak je musĂ­ dodavatel opravit. Pokud odbÄ›ratel pĹ™evezme stavbu “bez vĂ˝hrad”, nebude mĂ­t dodavatel žádnou povinnost se tÄ›mito drobnĂ˝mi vadami zabĂ˝vat.

“ChybÄ›jĂ­cĂ­ kliÄŤku u okna mĹŻĹľete zhotoviteli vytknout, ale s podobnĂ˝mi drobnostmi prostÄ› stavbu pĹ™evzĂ­t musĂ­te, pokud si to pĹ™edem ve smlouvÄ› neupravĂ­te jinak. Na povinnosti zhotovitele vady opravit to samozĹ™ejmÄ› nic nemÄ›nĂ­,” dodává k tomu Ĺ™editelka dTestu Eduarda Hekšová.

Některé vady se však projeví až později

PovaĹľujĂ­ se tedy za vady skrytĂ©. Jak doplĹuje E. Hekšová: “Nikdo nemĹŻĹľe po zákaznĂ­kovi chtĂ­t, aby na prvnĂ­ pohled zjistil, Ĺľe obkladaÄŤ zvolil nesprávnĂ© lepidlo na dlaĹľdiÄŤky nebo zednĂ­k špatnÄ› rozmĂ­chal maltu.”

Tyto skryté vady je možné u staveb reklamovat do pěti let od nabytí. Nicméně podle novely občanského zákoníku došlo nyní k posílení postavení kupujícího – resp. například v případě rekonstrukce stavby objednavatele. Pokud ten vadu vytkne do dvou let, platí tzv. vyvratitelná právní domněnka, že nemovitost byla vadná již při převzetí.

V následujících třech letech pak musí kupující (objednavatel) prokázat, že vada byla na stavbě od počátku. Takové dokazování je složitější, protože jde ve valné míře o odborné pochybení. Jak je již zmíněno, chybějící kličku u okna pozná přebírající na první pohled, ovšem zda byl kvalitně udělán podklad pod podlahou, která náhle začne plesnivět, se už dokazuje hůře. Na prokázání vad, které se objeví v pozdějších letech, je proto třeba zpracování znaleckých posudků.

Nejdůležitější je zjištěné vady oznámit zhotoviteli okamžitě po zjištění, na nic nečekat. Jen tak je možné předejít případným pochybnostem soudu. Ten totiž práva z vadného plnění nepřizná, pokud prodávající namítne, že k vytknutí vady nedošlo včas.

Záruka za jakost kupované věci nebo díla je nyní dobrovolná

To znamená, že záruka musí být výslovně uvedena v kupní nebo jiné smlouvě (například o dílo). Pokud tam uvedena je, zhotovitel, resp. prodávající, pak ručí za to, že si věc „uchová určité vlastnosti po celou záruční dobu“. Přitom záruka může být poskytnuta i na jednotlivou součást věci. Toto konstatování je důležité a pro objednavatele stavby nemovitosti to znamená podrobně prostudovat veškeré smluvní podmínky. Dodavatel totiž nemusí dát záruku například na subdodavatelem dodané zábradlí, ale může díky dohodě se subdodavatelem poskytnout záruku na trvanlivost střešní krytiny.

Záruku tedy nemusí převzít pouze zhotovitel, ale i někdo jiný, například výrobce či subdodavatel. Pokud bude poskytovatelem záruky jiný subjekt, který zároveŠvěc uvede do provozu (například kotel), poběží záruční doba ode dne uvedení věci do provozu.

Vadu, kterou pokrývá záruka za jakost, musí kupující poskytovateli záruky vytknout ve lhůtě určené délkou záruční doby, která musí být uvedena v příslušných smlouvách či dokumentech k dodaným výrobkům. Vady stavby je možné reklamovat ze zákona. A to u zhotovitele, ale i u dalších osob, které jsou s ním společně a nerozdílně zavázány. Jsou to subdodavatelé, ale může to být i projektant či osoba provádějící stavební dozor.