7.2.2024 – Začátkem roku se tradičně zaměřujeme na predikce a očekávání, které vůči novému roku máme. Nejinak tomu bylo i v lednu. Letošní rok bude ve financování bydlení důležitý z pohledu několika klíčových očekávání.
• Znatelně se zlepšuje ekonomická situace domácností. Inflace výrazně poklesla a přelom roku nepřinesl v minulosti tradiční nárůst cen. Po delší době se reálné mzdy vrátí k růstu, a to otevře větší prostor pro měsíční splátku úvěru.
• V platnosti zůstává pouze jeden ze tří regulatorních limitů ČNB, kdy od začátku ledna bylo deaktivováno DTI a v polovině roku DSTI. To znamená více možností pro rodiny s vyšším příjmem a pomůže to trhu s dražšími nemovitostmi.
• Zlepšuje se sentiment spotřebitelů a s tím bude i větší ochota investovat do nemovitostí. Nemovitostní trh podle všeho má svůj pokles pomalu za sebou a přejde letos do stagnace. Některé nemovitosti začnou pomalu růst, tento trend už vidíme v nabídkových cenách a vzhledem k omezené nabídce nemovitostí na trhu není na co čekat.
• Novou éru letos zahajují stavební spořitelny. Jejich provázání s dotačními programy a poskytování úvěrů v segmentu udržitelného bydlení přináší novou příležitost.
• Velmi markantní změnu přináší pokles úrokových sazeb, který, jak uvádíme v tomto Hyporadaru nabírá na dynamice.
Letos dojde k oživení financování bydlení, a to ve všech klíčových segmentech – u prvonabyvatelů i u takzvaných movers (tedy klientů, kteří si pořizují druhé nebo lepší bydlení) pomůžou jak nižší sazby, tak deaktivace zmíněných dvou limitů ČNB. Investorům (tedy segment Buy to let) bude lépe v mnohých regionech vycházet rentabilita investice.
V segmentu vylepšování bydlení a udržitelného bydlení zafungují dotační programy. V neposlední řadě dojde ke snížení výnosu na spořících účtech a domácnosti začnou tyto zdroje přesouvat do nemovitostí v kombinaci s hypotékami. Celý trh financování bydlení poroste meziročně v nových hypotékách nejméně o 20 %.
Hrozba jménem předčasné splacení
Velkou neznámou je pro nás vývoj hypotečního portfolia uzavřených či refixovaných hypoték v období od jara 2022 až dosud, kdy jsou úvěry fixované s vysokými úrokovými sazbami, od 5,5 % výše. Díky velmi asymetrické novele Zákona o spotřebitelském úvěru platí redukovaný limit náhrady (maximálně 1 %), kdy banka může tuto náhradu požadovat po dlužníkovi.
Jde o situace předčasného splacení úvěru mimo zákonem definované situace, tedy zjednodušeně kdykoli v období platnosti fixace úrokové sazby. Tento dopad může být v případě prudkého poklesu sazeb velmi citelný, banky tak můžou realizovat vysoké ztráty.
Scénář dynamického poklesu nevylučuje ani ČNB, která bude tento měsíc o sazbách rozhodovat. Finanční trh je do značné míry v očekávání svižného poklesu a podle nás platí, že budou klesat především krátké zdroje, tedy do délky 1 roku. U tříletých swapů by mělo k poklesu rovněž dojít, dynamika bude však menší.
Vše naznačuje, že na prahu roku 2024 trh financování bydlení oživuje a není to jen zásluhou klesajících úrokových sazeb, ale třeba i zmíněným zrušením limitu DTI nebo zlepšující se situací domácností.
Petr Polák
