Stavba / Povinnost obcí zveřejňovat záměr zřídit právo stavby na úřední desce
Představujeme právní úpravu a doporučení ohledně zřizování práva stavby k pozemku obce, včetně rozhodnutí soudu se závěrem, že jakákoliv smlouva, kterou dojde k umožnění jinému subjektu stavět na pozemku obce, musí být schválena zastupitelstvem a záměr ji uzavřít musí být předem zveřejněn na úřední desce, a to pod hrozbou sankce absolutní neplatnosti. Vydáno v rámci spolupráce s portálem epravo.
V prosinci loňského roku vydal Krajský soud v Plzni překvapivé rozhodnutí č. j. 55 A 15/2023–69, kterým v rozporu s dosavadními závěry odborné literatury dovodil, že jakákoliv smlouva, kterou dojde k umožnění jinému subjektu stavět na pozemku obce, musí být schválena zastupitelstvem a záměr ji uzavřít musí být předem zveřejněn na úřední desce, a to pod hrozbou sankce absolutní neplatnosti.
Právní úprava ohledně zřizování práva stavby k pozemku obce
Dle § 39 odst. 1 zákona o obcích [1] má obec povinnost zveřejnit na úřední desce záměr smluvně zřídit „právo stavby“ na svém pozemku, a to po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce, kterým je zastupitelstvo. [2] Pokud by jakákoliv z těchto dvou podmínek (zveřejnění nebo schválení zastupitelstvem) nebyla splněna, bylo by smluvní zřízení práva stavby absolutně neplatné. [3]
Komentářová literatura se přitom shoduje, [4] že pojem „právo stavby“ je nutné v tomto kontextu chápat ve smyslu nehmotné nemovité věci podle § 1240 a násl. občanského zákoníku, [5] přičemž neplatí, že by jakákoli dohoda, která opravňuje stavebníka provést stavbu na obecním pozemku (např. souhlas obce s provedením stavby § 184a odst. 1 StavZ [6]) podléhala schválení zastupitelstva obce a zveřejnění záměru.
Skutkový stav
V daném případě byla uzavřena smlouva mezi obcí Chotíkov a statutárním městem Plzeň obsahující souhlas obce Chotíkov s provedením stavby na svých pozemcích dle § 184a StavZ. O uzavření této smlouvy rozhodla rada obce bez zveřejnění záměru na úřední desce.
Ministerstvo vnitra, jako dozorový orgán nad výkonem samostatné působnosti obcí, považovalo uvedený postup v rozporu se zákonem, neboť uvedenou smlouvu považovalo za „smluvní zřízení práva stavby“, a záměr smlouvu uzavřít tak měl být obcí zveřejněn na úřední desce a o jejím uzavření mělo rozhodovat zastupitelstvo, nikoliv rada. Proto podalo dle § 124 odst. 5 zákona o obcích přímo žalobu na zrušení usnesení rady obce Chotíkov o uzavření smlouvy.
Problematické rozhodnutí Krajského soudu v Plzni
Krajský soud v Plzni došel k tomu, že pod pojmem „smluvní zřízení práva stavby k pozemku ve vlastnictví obce” je nutno rozumět jednání, kterým dojde k umožnění jinému právo stavět na pozemku obce a tím jej zatížit. [7]
Závěry soudu však nejsou nijak přesvědčivé, neboť se soud vůbec nezabýval komentářovou literaturou, která se kloní k opačnému závěru (viz výše), a navíc se primárně se opírá o jazykový výklad daného ustanovení, kdy „Zákonodárci tedy nic nebránilo v tom, aby učinil přesný odkaz za smlouvu o zřízení práva stavby podle § 1243 odst. 1 občanského zákoníku… Vzhledem k tomu, že tak však zákonodárce neučinil, bude zastupitelstvo rozhodovat vždy, kdy dojde ke ‚smluvnímu zřízení práva stavby k pozemku ve vlastnictví obce‘ bez ohledu jakou formou se tak stane.” [8]
K přesvědčivosti daného rozsudku nepřispívá ani to, že soud svůj závěr opírá pouze o část věty z důvodové zprávy, [9] dle které se povinnost zveřejňovat záměr dle § 39 odst. 1 zákona obcích vztahuje na právo stavby, „a to i na případy smluvního zřízení práva stavby k tíži obecního pozemku, které se svou závažností blíží prodeji obecního pozemku, a je proto účelné zveřejňovat záměr i v tomto případě. „Z toho soud dovozuje, že se povinnost zveřejnění vztahuje nejen výhradně na smlouvu podle § 1243 odst. 1 občanského zákoníku.“ [10] Přitom však se soud vůbec nezabývá, že důvodová zpráva dále výslovně uvádí „dochází k rozšíření tím, že povinnost zveřejnit záměr je nově vztažena též na věcné právo stavby… zastupitelstvu svěřuje rozhodování o nabytí či převodu hmotných nemovitých věcí. Z nehmotných nemovitých věcí tak činí jen v případě práva stavby.“
Soud na závěr svého rozhodnutí zdůraznil, že napadenou smlouvou obec souhlasí s realizací stavby, kdy investorovi oprávnění zřídit stavbu, vstupovat a vyjíždět na dotčené pozemky, přičemž realizace stavby je předpokládána v období mezi lety 2023 až 2024. Dle Krajského soudu v Plzni tak „Pozemky ve vlastnictví žalované tak budou dotčeny obdobně, jako je tomu v případě smlouvy o právu stavby podle § 1243 odst. 1 občanského zákoníku.“
Soud však zcela opomíjí, že danou smlouvou nebylo právo zřízeno jako věcné, [11] na přesný časový úsek [12] a hlavně postrádalo jeden ze základních účelů práva stavby dle § 1240 an. občanského zákoníku, kterým je to, že stavba zřízená nebo již existující, avšak nabytá na základě práva stavby, není součástí pozemku, ale je součástí práva stavby. [13]
Závěr
Dle výše uvedeného rozhodnutí tedy musí být jakákoliv smlouva, kterou dojde k umožnění jinému stavět na pozemku obce, schválena zastupitelstvem, přičemž záměr tuto smlouvu uzavřít musí být předem zveřejněn na úřední desce postupem dle § 39 odst. 1 zákona o obcích. I přes pochybnosti o správnosti uvedených závěrů doporučujeme obcím se jimi řídit, neboť se vyhnou riziku absolutní neplatnosti dané smlouvy.
Literatura:
Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), v platném znění (dále jen „zákon o obcích“).
Dle § 85 písm. m) zákona o obcích je zastupitelstvu vyhrazeno rozhodování o smluvním zřízení „práva stavby“ k pozemku ve vlastnictví obce.
Dle § 39 odst. 1 a § 40 odst. 2 a 3 zákona o obcích.
FUREK, Adam. § 85 [Vyhrazené pravomoci zastupitelstva v majetkové oblasti]. In: POTĚŠIL, Lukáš, FUREK, Adam, HEJČ, David, CHMELÍK, Václav, RIGEL, Filip, ŠKOP, Jiří. Zákon o obcích. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2019, s. 555, marg. č. 58. Dále např. KOPECKÝ, M., PRŮCHA, P., HAVLAN, P., JANEČEK, J. Zákon o obcích: Komentář. Wolters Kluwer.
Zákon č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“).
Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), v platném znění (dále jen „StavZ“).
Bod 59 rozsudku Krajského soud v Plzni ze dne 20. 12. 2023, č. j. 55 A 15/2023–69.
Bod 60 rozsudku Krajského soud v Plzni ze dne 20. 12. 2023, č. j. 55 A 15/2023–69.
Vláda: Důvodová zpráva k zákonu č. 106/2016 Sb., kterým se mění zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 129/2000 Sb., o krajích (krajské zřízení), ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), č. 106/2016 Dz (dále jen „důvodová zpráva“).
Bod 64 rozsudku Krajského soud v Plzni ze dne 20. 12. 2023, č. j. 55 A 15/2023–69.
Dle § 1240 odst. 1 občanského zákoníku.
Dle § 1244 odst. 1 občanského zákoníku.
Dle § 1242 občanského zákoníku.
Příspěvek byl původně uveřejněn na www.epravo.cz, v rámci spolupráce s vydavatelem EPRAVO.CZ pak upraven redakcí pro čtenáře TZB-info.
