Původní návrh zákona dokonce počítal s tím, že nepovolené stavby nepůjde dodatečně povolit vůbec. To se nenaplnilo a za určitých přísnějších podmínek bude možné černé stavby dodatečně legalizovat.
Časté je i odstraňování staveb na vlastní žádost stavebníka. Projektová dokumentace k žádosti musí být nově vždy podána digitálně a s výjimkou určitých jednoduchých staveb ji musí zpracovávat autorizovaný projektant. Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů; NSZ), stejně jako dosavadní stavební zákon (zákon č. 183/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů; SZ) užívaný v přechodném období, neřeší jen provádění nových staveb, ale zabývá se nově též problematikou odstraňování již stojících staveb. Postup odstraňování staveb podle NSZ se u jiných než vyhrazených staveb uplatní až u řízení zahájených po 1. červenci letošního roku.
Existují dvě základní situace, kdy dochází k odstraňování staveb. První je situace, kdy k odstranění stavby dochází z vůle jejího vlastníka, druhou situací je odstranění stavby nařízené stavebním úřadem z důvodu veřejného zájmu.
I. Povolení odstranění stavby na žádost vlastníka
Po 1. červenci 2024 již vlastníci nebudou moci stavebnímu úřadu odstranění stavby pouze ohlásit a nebude stačit jen souhlas. Podle nového stavebního zákona bude nutné rozhodnutí. S výjimkou jednoduchých staveb musí být žádost podána digitálně.
Vlastník stavby je nositelem oprávnění se stavbou disponovat, může se tedy rozhodnout i pro její odstranění, což je poměrně běžná situace. Důvody k tomu mohou být různé, ať už se jedná o nevyhovující technický stav spojený s vysokými náklady na údržbu nebo rekonstrukci, plánovaný developerský projekt či změna využití pozemku.
Jaké stavby vyžadují povolení ke svému odstranění?
Pokud se vlastník chystá stavbu odstranit, zpravidla tak nemůže učinit bez dalšího. Podmínky pro to stanoví NSZ v § 247. Ten v odst. 1 uvádí, že povolení stavebního úřadu k odstranění stavby vyžadují stavby podléhající povolení. Tedy ty stavby, které je možné provést pouze na základě povolení stavebního úřadu, se dají odstranit rovněž jen na základě povolení. Jedná se o všechny stavby jednoduché (uvedené v příloze č. 2 k NSZ), stavby vyhrazené (uvedené v příloze č. 3 k NSZ) a stavby ostatní (ty v žádné příloze vyjmenovány nejsou, platí pro ně vylučovací metoda, že se jedná o stavby, které nejsou uvedeny v přílohách 1–3 k NSZ).
Stavby drobné (uvedené v příloze č. 1) je tudíž možné odstranit bez povolení stavebního úřadu. Pokud by však taková stavba obsahovala azbest, je povolení odstranění stavby vyžadováno i pro ni.
Zvláštnímu režimu pak podléhají stavby, které jsou památkově chráněné.
Procesní postup pro odstranění stavby na žádost vlastníka
NSZ až na výjimky neupravuje zvláštní procesní postup, jak má stavební úřad vést na základě podané žádosti řízení o povolení odstranění stavby. Podle § 262 NSZ platí, že se v tomto řízení postupuje velmi podobně jako v řízení o povolení záměru (je zde výčet ustanovení ze stavebního řízení, která se použijí obdobně a která přiměřeně i pro řízení o povolení odstranění stavby).
Jinak oproti obecné úpravě jsou vymezeni účastníci tohoto řízení. Účastníkem řízení o povolení odstranění je vlastník pozemku, na němž se odstraňovaná stavba nachází, vlastník stavby a další osoby, jejichž vlastnická nebo jiná věcná práva k sousednímu pozemku nebo stavbě mohou být odstraňováním stavby přímo dotčena.
Řízení o povolení odstranění stavby podle NSZ je vždy vedeno na základě podané žádosti vlastníka stavby a je ukončeno vydáním výsledného rozhodnutí. Není již tedy možné odstranění stavby stavebnímu úřadu pouze ohlásit s tím, že by stavební úřad tento postup „posvětil“ vydáním souhlasu, jak tomu bylo podle § 128 SZ.
Procesní novinka: povolení odstranění stavby jako první úkon v řízení bez možnosti uplatnění námitek
Je ale možné, pokud vlastník stavby podá úplnou žádost o povolení odstranění stavby a splní všechny podmínky uvedené v § 247 odst. 3 NSZ, aby mu stavební úřad vydal toto povolení rovnou (bez vedeného řízení s možností uplatnění námitek ze strany účastníků) jako první úkon v řízení. Mezi tyto podmínky patří to, že:
nesmí jít o stavbu v památkové rezervaci, památkové zóně;
nesmí jít o stavbu, v níž je obsažen azbest;
žádost se nedotýká vlastnických nebo jiných věcných práv k pozemku, na němž se nachází stavba, která má být odstraněna, nebo stavbám na něm, a vlastnických nebo jiných věcných práv k sousedním pozemkům nebo sousedním stavbám, které by mohly být odstraňováním nebo odstraněním stavby přímo dotčeny;
není třeba stanovit podmínky pro odstranění stavby;
není třeba stanovit podmínky k zajištění ochrany veřejných zájmů.
V případě, že některá z těchto podmínek splněna nebude, stavební úřad povede řízení o povolení odstranění stavby se vším všudy.
Co má obsahovat žádost o povolení odstranění stavby
Předpokladem pro vydání povolení odstranění stavby (ať už jako prvního úkonu v řízení či po provedeném řízení) je podání úplné žádosti, která bude kromě obecných náležitostí podle správního řádu obsahovat:
předpokládaný termín započetí a ukončení bouracích prací a způsob jejich provádění,
identifikaci sousedních pozemků a staveb nezbytných k provedení bouracích prací a
informaci o tom, zda jde o stavbu, v níž je obsažen azbest nebo lze přítomnost azbestu očekávat.
Součástí žádosti je dále dokumentace pro odstranění stavby a vyjádření, závazné stanovisko nebo rozhodnutí dotčeného orgánu, je-li vyžadováno tímto zákonem nebo jiným právním předpisem.
Kdo smí zpracovat dokumentaci pro odstranění stavby
Dokumentace pro odstranění stavby musí být nově zpracována autorizovaným projektantem s výjimkou určitých jednoduchých staveb. U jednoduchých staveb uvedených v odstavci 1 písm. c) a e) až p) a odstavci 2 přílohy č. 2 k NSZ postačí dokumentace pro odstranění stavby zpracovaná neautorizovanou osobou s příslušným vzděláním (vysokoškolské vzdělání stavebního nebo architektonického směru anebo střední vzdělání stavebního směru s maturitní zkouškou) a praxí (alespoň 3 roky praxe v projektování staveb).
S odkazem na obdobné použití ustanovení § 172 a § 185 NSZ je i u dokumentace pro odstranění stavby nutné, aby byla nejpozději s podáním žádosti vložena do informačního sysu evidence elektronických dokumentací (musí tak učinit stavebník, potažmo za něj projektant na základě plné moci). Pokud by tak nebylo učiněno, stavební úřad by pak žádost o povolení odstranění stavby usnesením odložil. Dokumentace pro povolení odstranění stavby tedy musí být podána vždy digitálně, ať už bude žádost o povolení odstranění stavby podána přes Portál stavebníka, či klasicky v listinné podobě.
Pouze dokumentaci pro odstranění jednoduché stavby, která nemusí být zpracována přímo projektantem, ale postačí i neautorizovanou osobou se vzděláním a praxí, může stavebník s podáním žádosti předložit případně jen v listinné podobě. Takovouto listinnou dokumentaci by pak do informačního sysu evidence elektronických dokumentací vložil stavební úřad.
Povolení odstranění stavby nemá časové omezení
Co vše má obsahovat povolení odstranění stavby, uvádí § 249 NSZ. Výsledné rozhodnutí mimo jiné obsahuje lhůtu pro odstranění stavby. Platnost povolení k odstranění stavby není (na rozdíl od povolení záměru) zákonem omezena. Povolení k odstranění stavby je proto platné i tehdy, uběhla-li již lhůta pro odstranění stavby stanovená ve vydaném povolení.
Rozhodnutí o povolení odstranění stavby může být součástí rozhodnutí o povolení záměru. To pro případ, pokud by se s odstraněním stavby současně na daném pozemku řešila i stavba nová.
Kdo je oprávněn provádět odstraňování staveb
Stavby vyhrazené a ostatní musí být vždy odstraněny stavebním podnikatelem (osobou k tomu oprávněnou podle živnostenského zákona). Ten v těchto případech zabezpečí odborné vedení odstraňování stavby stavbyvedoucím, tedy osobou autorizovanou pro příslušný obor, popřípadě specializaci.
Svépomocí se stavebním dozorem (neautorizovaná osoba s příslušným vzděláním a praxí) může stavebník odstraňovat:
drobné stavby, s výjimkou drobných staveb uvedených v odst. 1 písm. a) bodu 11 a 12 přílohy č. 1 k NSZ;
jednoduché stavby uvedené v příloze č. 2 k NSZ;
stavby uvedené v odst. 1 písm. a) bodech 1 a 2 přílohy č. 1 k NSZ, které jsou umístěny v odstupové vzdálenosti méně než 2 m od hranice pozemků.
Drobné a jednoduché stavby, v nichž je obsažen azbest, může stavebník odstranit svépomocí, ale je povinen zde zajistit odborné vedení odstraňování stavby stavbyvedoucím.
II. Nařízení odstranění stavby ve veřejném zájmu může být vydáno z více důvodů
K odstranění stavby může dojít i z důvodu veřejného zájmu proti vůli vlastníka stavby. Možných důvodů je hned několik. Stavba někoho ohrožuje. Jedná se o černou či neoprávněnou stavbu. Stavba byla postavena podle rozhodnutí zrušeného v přezkumném řízení. Stavba nevyžadovala povolení, ale byla provedena v rozporu s právními předpisy. Jde o dočasnou stavbu, které nebyla prodloužena doba trvání. Odstraněny nově mohou být i stavby, které nebyly dokončeny v době platnosti stavebního povolení.
Hmotněprávní důvody, pro které stavební úřad nařídí vlastníkovi stavby odstranit stavbu, jsou uvedeny v § 250 odst. 1 NSZ. Jedná se o tyto případy:
Stavba svým závadným stavem ohrožuje život nebo zdraví osob nebo zvířat, bezpečnost, životní prostředí anebo majetek třetích osob a její vlastník přes rozhodnutí stavebního úřadu ve stanovené lhůtě neodstranil závadný stav, nejde-li o kulturní památku.
Prvním důvodem nařízení odstranění stavby je závažný závadný stavebně-technický stav stavby, kdy vlastník stavby tento stav neodstranil ani na základě povinnosti uložené stavebním úřadem.
Stavba je prováděna nebo byla provedena bez povolení podle tohoto zákona anebo v rozporu s ním.
Předmětem této úpravy je odstranění nepovolených, tzv. „černých“, staveb. Jedná se o stavby, které ke své realizaci vyžadovaly povolení od stavebního úřadu, ale nemají jej, nebo ho sice mají, ale jsou prováděny či provedeny v rozporu s ním. Zde tedy jde o absenci veřejnoprávního titulu nebo realizaci stavby v rozporu s ním.
Stavby nepovolené, jejichž odstranění nařizuje stavební úřad, je třeba odlišit od staveb neoprávněných, jejichž odstranění nařizuje občanskoprávní soud na základě žaloby vlastníka cizího pozemku.
Stavba neoprávněná je stavbou na cizím pozemku, která ke své realizaci nemá soukromoprávní titul (věcné právo k cizímu pozemku – např. věcné břemeno, věcné právo stavby, či alespoň smlouvu s vlastníkem cizího pozemku) nebo je prováděna či provedena v rozporu s ním.
„Černou“ stavbu může stavební úřad dodatečně povolit v případě, že si vlastník stavby o dodatečné povolení požádal a splnil podmínky pro jeho vydání.
Stavba je prováděna nebo byla provedena na základě povolení podle tohoto zákona, které bylo zrušeno.
Jde o případy, kdy stavebník povolení podle zákona získal a stavbu podle něj realizuje či realizoval, ale toto povolení bylo následně zrušeno např. v rámci přezkumného řízení nebo rozsudkem soudu.
Zde pak stavební úřad povede o původní žádosti, k níž bylo vydáno zrušené povolení, opakované řízení. Pokud v tomto řízení nebudou splněny podmínky pro povolení stavby, a nedojde tak k vydání „opakovaného“ povolení, stavební úřad nebude mít jinou možnost než nařídit odstranění stavby.
NSZ nově výslovně řeší i situaci, kdy by šlo o provedenou stavbu, které takto bylo povolení následně zrušeno, přičemž na tuto stavbu bylo vydáno už i kolaudační rozhodnutí, ale to zrušeno nebylo. Pokud by v opakovaném řízení byla dokončená stavba opět povolena, vydá stavební úřad po ověření splnění příslušných podmínek na žádost vlastníka stavby současně i nové kolaudační rozhodnutí. Právní mocí tohoto rozhodnutí pozbývá platnosti původní kolaudační rozhodnutí.
V případě, že by „opakované“ povolení na provedenou stavbu vydáno nebylo a stavba by musela být odstraněna, původní kolaudační rozhodnutí pozbývá platnosti dnem právní moci rozhodnutí o nařízení odstranění stavby.
Stavba nevyžaduje povolení, ale je prováděna nebo byla provedena v rozporu s právními předpisy.
Rozhodnutí o nařízení odstranění stavby vydá stavební úřad též na základě zjištění, že byla realizována stavba, která sice nevyžaduje povolení stavebního úřadu, ale je prováděna nebo byla provedena v rozporu s právními předpisy. Těmi se myslí předpisy spadající do oblasti práva veřejného, které se zabývají stavbami, jejich projednáním a povolováním.
O takovýto rozpor by šlo např. v situaci, kdy by byla provedena stavba drobná (uvedená v příloze č. 1 k NSZ), která ke své realizaci povolení od stavebního úřadu nepotřebuje, ale tato stavba by se nacházela v aktivní zóně záplavového území, což by naráželo na § 67 odst. 1 vodního zákona (zákon č. 254/2001 Sb., ve znění pozdějších předpisů).
Rozpor s právními předpisy u provedených staveb, které nevyžadují povolení, neznamená jen rozpor se zákony, ale i prováděcími vyhláškami (např. s požadavky na výstavbu).
Odstranění takovéto stavby stavební úřad nenařídí pouze tehdy, pokud povinný uvedl stavbu do souladu s právními předpisy.
Jde o stavbu, u které uplynula stanovená doba jejího trvání, aniž byla do skončení této doby podána žádost o prodloužení doby trvání stavby.
I podle NSZ mohou být stavby provedeny jako trvalé, ale též jako dočasné, tzn. že půjde o stavby, u kterých stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Odstranění stavby pak nařídí stavební úřad vlastníku stavby dočasné, u které uplynula stanovená doba jejího trvání, ale vlastník do konce této doby nepodal na stavební úřad žádost o prodloužení doby trvání stavby.
Pokud by v této situaci stavební úřad zahájil řízení o nařízení odstranění stavby, avšak vlastník dočasné stavby by ještě do 30 dnů od zahájení řízení o odstranění stavby podal žádost o prodloužení doby trvání stavby, přičemž by splnil podmínky pro vydání povolení prodloužení doby trvání stavby, stavební úřad její odstranění nenařídí.
Jestliže by vlastník dočasné stavby takovouto žádost o prodloužení doby trvání dočasné stavby sice podal, ale podmínky pro vydání povolení by splněny nebyly, stavební úřad žádost zamítne a nařídí odstranění stavby.
Jde o stavbu, která nebyla dokončena v době platnosti povolení.
Dosavadní úprava byla postavena na tom, že pokud stavebník zahájí provádění stavby ve lhůtě do 2 let ode dne nabytí právní moci stavebního povolení či společného povolení (případně ve lhůtě delší u společného povolení, jestliže v něm tak byla stanovena, nejdéle však do 5 let), povolení platnosti už nepozbývá.
NSZ však koncipuje platnost povolení jinak. V § 198 odst. 1 je uvedeno, že povolení platí 2 roky ode dne nabytí právní moci, nestanoví-li stavební úřad v odůvodněných případech dobu delší, nejdéle však 5 let.
Bylo-li provádění záměru zahájeno v době platnosti, pak se doba platnosti prodlouží, ale nově už nebude neomezená jako dosud, ale prodlouží se pouze na dobu 10 let od právní moci povolení. V této době má stavebník stavbu dokončit, případně kdyby mu bylo jasné, že to v této lhůtě nestihne, může před jejím uplynutím požádat stavební úřad o prodloužení platnosti povolení. Pokud stavební úřad rozhodnutím platnost povolení prodlouží, má pak stavebník dokončit stavbu do 10 let od právní moci rozhodnutí o prodloužení platnosti povolení.
Nicméně, pokud by stavebník do 10 let od právní moci povolení zahájenou stavbu nedokončil ani si nepožádal o prodloužení platnosti povolení, pak musí stavební úřad z moci úřední rozestavěnou stavbu odstranit. Tato úprava směřuje k tomu, aby v územích nezůstávaly celé dlouhé roky nedostavěné stavby.
S ohledem na princip zákazu retroaktivity (zpětného působení) zákona by však toto novum mělo dopadnout až na stavby povolené podle NSZ.
Toto omezení platnosti povolení však nedopadá na vyhrazené stavby, včetně staveb souvisejících, kde stále platí staré principy.
Jde o stavbu, která nebyla obnovena do 10 let ode dne oznámení stavebnímu úřadu nebo do 10 let ode dne nabytí právní moci povolení obnovy stavby.
Stavbu nebo terénní úpravu zničenou nebo poškozenou živelní pohromou nebo závažnou havárií lze obnovit podle původního povolení a dokumentace, podle níž byla provedena, na základě oznámení stavebníka nebo na základě povolení obnovy.
Obnovu lze provést na základě oznámení, pokud s ní bude započato do 2 let ode dne oznámení, přičemž obnova musí být provedena do 10 let ode dne oznámení stavebnímu úřadu.
Vyžaduje-li obnovení stavby nebo terénní úpravy stanovení podmínek k ochraně veřejných zájmů, stavební úřad bude o obnově vydávat povolení. I zde platí, že povolení obnovy nebo terénní úpravy platí 2 roky ode dne nabytí jeho právní moci. Bylo-li s prováděním obnovy stavby nebo terénní úpravy započato v době platnosti povolení obnovy, doba platnosti povolení se prodlužuje, ale pouze na 10 let ode dne právní moci povolení či rozhodnutí o prodloužení platnosti povolení, pokud byla doba platnosti povolení prodloužena.
Jestliže však stavba v těchto lhůtách zcela obnovena nebude, stavební úřad pak opět musí takovouto rozestavěnou stavbu z moci úřední odstranit.
Stavba je prováděna nebo byla provedena v rozporu s platnou územně plánovací dokumentací.
Zde jde o případ stavby, která sice nevyžaduje povolení od stavebního úřadu, ale je či byla realizována v rozporu s platným územním plánem daného místa.
III. Jaké změny nastaly při projednání dodatečného povolení „černých“ staveb?
Původní návrh NSZ, který dokonce počítal s tím, že nepovolené stavby nepůjde dodatečně povolit vůbec, se zmírnil. „Černou“ stavbu provedenou bez povolení nebo v rozporu s ním lze i podle NSZ za určitých podmínek dodatečně zlegalizovat. Avšak pokud bude žádost o legalizaci „černé“ stavby zamítnuta, nepůjde požádat znovu. Navíc žádost musí být podána jen ve lhůtě do 30 dnů.
Cílem rekodifikace bylo stanovit nové a přísnější podmínky pro dodatečné povolení stavby, a tak vynucovat stavební pořádek, protože v českém právním prostředí je velké množství staveb povolováno právě tímto způsobem. NSZ se také snaží vyřešit dosavadní problematické aspekty odstraňování staveb. Dosluhující SZ totiž stavebním úřadům přináší poměrně značné procesní obtíže při vydání pravomocného rozhodnutí o nařízení odstranění nepovolené stavby a ve finále je pak odstraněn pouhý zlomek takovýchto staveb. O jaké změny tedy jde?
Prekluzivní povaha lhůty pro podání žádosti o dodatečné povolení
Zjistí-li stavební úřad existenci „černé“ stavby, musí z moci úřední zahájit řízení o nařízení odstranění nepovolené stavby. V tomto oznámení poučí stavební úřad povinného (vlastník stavby, stavebník), že si může podat ve lhůtě 30 dnů ode dne zahájení řízení (tedy do 30 dnů ode dne doručení předmětného oznámení) žádost o dodatečné povolení stavby.
Podobnou úpravu má i dosavadní SZ. Nicméně v praxi vznikala otázka, zda tato lhůta propadne, či nikoliv. Judikatura NSS z ledna 2023 (rozsudek NSS č. j. 3 As 260/2020-42 ze dne 30. ledna 2023) sice dovodila, že žádost o dodatečné povolení stavby musí povinný v této lhůtě skutečně stihnout podat, aby měla příslušné právní účinky, nicméně pozdější judikatura NSS z ledna 2024 (rozsudek NSS 4 As 42/2022 ze dne 17. ledna 2024) dovodila zase úplný opak a na dodržení tohoto termínu nelpí. Pokud vlastník stavby žádost podá, byť po uplynutí zákonem stanovené lhůty, avšak předtím, než bude vydáno rozhodnutí stavebního úřadu o nařízení odstranění stavby, má stavební úřad žádost o dodatečné povolení stavby projednat.
NSZ s touto pestrostí názorů končí a výslovně v § 255 odst. 1 uvádí, že nebude-li žádost o dodatečné povolení povinným podána ve lhůtě 30 dnů ode dne oznámení o zahájení řízení, nelze stavbu dodatečně povolit. Pokud by tedy žádost o dodatečné povolení stavby byla podána po lhůtě, není jí možné nikdy vyhovět. Nová úprava také výslovně vylučuje podání nové žádosti poté, kdy byla předchozí, řádně podaná žádost o dodatečné povolení stavby, pravomocně zamítnuta.
Dokumentace pro dodatečné povolení stavby je stejná jako pro povolení záměru a musí být podána digitálně společně se žádostí v termínu do 30 dnů
NSZ v § 255 odst. 2 uvádí, že žádost o dodatečné povolení stavby obsahuje kromě obecných náležitostí podle správního řádu též náležitosti stanovené v § 184 odst. 1 a 2 v rozsahu jako k povolení stavby. Uvedené znamená, že k žádosti o dodatečné povolení se přikládá dokumentace pro povolení stavby. Samostatnou dokumentaci pro dodatečné povolení stavby již tedy NSZ ani projednávaná nová vyhláška o dokumentaci staveb nezná.
I pro řízení o dodatečném povolení stavby uvádí NSZ výčet ustanovení z klasického řízení o povolení záměru, která se zde užijí obdobně. Právě s ohledem na obdobné použití ustanovení § 172 a § 185 NSZ je i u dokumentace pro povolení stavby přikládané k žádosti o dodatečné povolení stavby nutné, aby byla nejpozději s podáním žádosti vložena do informačního sysu evidence elektronických dokumentací (musí tak učinit stavebník, potažmo za něj projektant na základě plné moci).
Z uvedeného vyplývá, že ve zmíněné 30denní lhůtě ode dne doručení oznámení o zahájení řízení o nařízení odstranění stavby musí povinný nejen podat žádost o dodatečné povolení (ať už v listinné podobě, nebo přes Portál stavebníka), ale současně s ní i dokumentaci pro povolení stavby (či alespoň její část). Pokud by dokumentace součástí žádosti o dodatečné povolení stavby byla, byť neúplná, stavební úřad vyzve povinného k jejímu doplnění. Pokud by však dokumentace součástí žádosti nebyla, není možné tuto žádost projednat.
Je třeba pamatovat i na to, že dokumentace pro povolení stavby, kterou je povinen zpracovat projektant s příslušnou autorizací, musí být podána opět digitálně, ať už bude žádost o povolení odstranění stavby podána přes Portál stavebníka, či klasicky v listinné podobě.
Pouze dokumentaci pro povolení stavby, která nemusí být zpracována přímo projektantem, ale postačí i neautorizovanou osobou se vzděláním a praxí (dokumentace jednoduchých staveb uvedených v odst. 1 písm. c) a e) až p) a odst. 2 přílohy č. 2 k NSZ), může stavebník s podáním žádosti předložit případně jen v listinné podobě. Takovouto listinnou dokumentaci by pak do informačního sysu evidence elektronických dokumentací vložil stavební úřad.
Jedno řízení – nově je řízení o dodatečném povolení stavby součástí řízení o nařízení odstranění stavby
NSZ zásadně mění koncepci vztahu řízení o nařízení odstranění stavby a řízení o dodatečném povolení.
Dosavadní „starý stavební zákon“ (SSZ) stanovuje, že pokud stavebník nebo vlastník stavby požádá o její dodatečné povolení, stavební úřad přeruší řízení o odstranění stavby a vede řízení o podané žádosti. Podle SSZ tak jde o koncept dvou samostatných řízení, kdy řízení o dodatečném povolení stavby má charakter předběžné otázky ve vztahu k řízení o nařízení odstranění stavby. Tedy podle toho, jak dopadne řízení o dodatečném povolení stavby, se odvíjí výsledek řízení o nařízení odstranění stavby. Bude-li stavba dodatečně povolena, stavební úřad následně řízení o odstranění stavby zastaví. Pokud bude žádost o dodatečné povolení stavby zamítnuta, stavební úřad se vrací zpět do řízení o nařízení odstranění stavby, které má dokončit a nařídit odstranění stavby. Tento koncept s sebou však přináší řadu problémů. Jedním z nich je skutečnost, že v současné době je možné podávat žádosti o dodatečné povolení stavby opakovaně. Pokud tedy bude žádost o dodatečné povolení stavby pravomocně zamítnuta, stavební úřad pokračuje v řízení o nařízení odstranění stavby. Pokud však v tomto řízená obdrží novou žádost o dodatečné povolení stavby, musí řízení o nařízení odstranění stavby opět přerušit a znovu samostatně projednat žádost o dodatečné povolení stavby. Takovýto stále se opakující proces může být de facto nekonečný a brání stavebnímu úřadu vydat výsledné rozhodnutí o nařízení odstranění stavby.
NSZ však v § 255 odst. 4 výslovně stanoví, že řízení o dodatečném povolení stavby je součástí řízení o nařízení odstranění stavby, kdy toto řízení má být ukončeno jedním rozhodnutím. Je-li tedy podána žádost o dodatečné povolení stavby, stavební úřad již řízení o nařízení odstranění stavby nepřerušuje, ale s ohledem na skutečnost, že řízení o dodatečném povolení stavby je součástí řízení o nařízení odstranění stavby, pokračuje v zahájeném řízení. Jinými slovy, stavební úřad povede stále jedno řízení, v rámci kterého musí posoudit žádost o dodatečné povolení stavby. Výsledkem tohoto jediného řízení je pak buď zamítnutí žádosti o dodatečné povolení stavby a nařízení odstranění stavby, nebo vydání dodatečného povolení.
Pokud by jedním rozhodnutím byla zamítnuta žádost o dodatečné povolení stavby a rovnou nařízeno i odstranění této stavby, povinný již nemůže podat novou žádost o dodatečné povolení, jak NSZ také uvádí. Tímto byl odstraněn poměrně palčivý problém současné praxe stavebních úřadů při odstraňování nepovolených staveb.
Vymezení okruhu účastníků řízení má problematická místa
Nicméně i nová právní úprava má svá problematická místa. Jedním z nich je vymezení okruhu účastníků řízení. Byť má jít o jedno řízení, NSZ stanovuje samostatně okruh účastníků řízení jak pro nařízení odstranění stavby, tak pro dodatečné povolení.
Účastníkem řízení o odstranění stavby je nově i obec, na jejímž území se odstraňovaná stavba nachází. Ta však již není účastníkem řízení o dodatečném povolení stavby, přestože pokud by byla stavba povolena řádně, účastníkem řízení o povolení záměru by byla. Pokud je celé řízení nutné komplexně pojímat jako celek, dá se dovodit, že z logiky věci dojde k překrytí některých kategorií účastníků řízení, a obec tak bude účastníkem řízení vždy.
Přísnější podmínky pro dodatečné povolení stavby – technické požadavky musí být splněny vždy, a to i u staveb dokončených před 1. červencem 2024
NSZ v § 256 odst. 1 přináší přísnější podmínky pro dodatečné povolení stavby. Stavbu lze dodatečně povolit, pokud povinný prokáže splnění podmínek pro povolení podle § 193 a
stavba nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu,
stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu a
povinný uhradil ve stanovené lhůtě pokutu za přestupek provedení „černé“ stavby podle tohoto zákona, pokud byla uložena.
Původní znění neumožňovalo nepovolenou stavbu, u níž by bylo nutné řešit výjimku z požadavků na výstavbu, dodatečně povolit.
Věcnou novelou však bylo do NSZ doplněno zmírnění této podmínky: pokud by stavba vyžadovala pouze výjimku z požadavků na umisťování staveb (typicky odstupové vzdálenosti) a stavebník doloží stavebnímu úřadu souhlas „sousedů“ (účastníků řízení, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám nebo sousedním pozemkům může být povolením výjimky přímo dotčeno), považuje se podmínka podle odst. 1 písm. b) za splněnou. Pouze v případě, že by dotčení vlastníci sousedních nemovitostí s touto výjimkou nesouhlasili, nelze stavbu dodatečně povolit.
Jestliže by však šlo o nepovolenou stavbu, u níž by bylo potřeba řešit výjimku z technických požadavků na stavby, tuto „černou“ stavbu v žádném případě dodatečně povolit nepůjde. Tyto přísnější podmínky pro dodatečné povolení stavby bude podle výkladů možné uplatnit i u nepovolených staveb realizovaných před 1. červencem 2024, jejichž existence bude stavebním úřadě zjištěna a následně budou projednávány až po tomto datu.
Výkon rozhodnutí stavebního úřadu o nařízení odstranění stavby je nově formou exekuce
Problémem dosavadní právní úpravy byl i výkon pravomocného rozhodnutí stavebního úřadu o nařízení odstranění stavby v případě, že povinný uloženou povinnost sám dobrovolně nesplnil a stavbu ve stanovené lhůtě neodstranil. Takovéto rozhodnutí stavebního úřadu se totiž stává exekučním titulem a je možné na něj vést po splnění příslušných podmínek náhradní výkon rozhodnutí. Uvedené znamená, že by stavba byla odstraněna exekučně.
Zde sice platí, že exekuční náklady, které by při odstranění „černé“ stavby vznikly, hradí povinný, avšak hotové výdaje zálohově hradí ze svého rozpočtu a následně po povinném vymáhá exekuční správní orgán. Tím je obecní úřad, pod nějž spadá stavební úřad, který pravomocné rozhodnutí o nařízení odstranění stavby vydal. Obce však nebyly a nejsou dlouhodobě schopné či ochotné poskytovat finanční prostředky na agendu výkonu rozhodnutí, což vedlo k tomu, že stavební úřady v podstatě rezignovaly na výkon svých rozhodnutí o nařízení odstranění stavby, a stavebníci tak necítili ěř žádný tlak, aby při zhotovování staveb postupovali v souladu s právem. Původní návrh NSZ počítal s tím, že by tyto náklady nesl a následně po povinném vymáhal stát, což by vedlo k důslednějšímu odstraňování staveb. Nová právní úprava však tento koncept opustila. Výkon rozhodnutí mají nadále primárně financovat obecní samosprávy, které se teprve následně mohou domáhat úhrady nákladů po MMR. Jak moc je či není toto nastavení vhodné, ukáže až praxe.
Závěrem
Cílem NSZ je zjednodušit proces odstraňování nepovolených staveb a stanovit přísnější podmínky pro dodatečné povolení stavby, což by mělo stavebníky odrazovat od realizace stavby bez povolení a spoléhání se na to, že stavbu půjde jednoduše dodatečně povolit. Jisté pasáže NSZ k tomu bezesporu přispívají. Otázkou je, zda takto nastavený proces není ve finále obtížný i pro samotné stavební úřady, zejména co se týče náhradního výkonu jejich rozhodnutí o nařízení odstranění stavby, kterých by podle nové právní úpravy (a nových právních důvodů pro nařízení odstranění stavby) mělo být vydáváno mnohem více než doposud.
