Mohou vlastníci domu odpojit neplatiči teplo a elektřinu?

Pro iDnes.cz před časem popsal předseda Svazu českých a moravských bytových družstev Jan Vysloužil případ, kdy Společenství vlastníků jednotek zjistilo, že v bytě, který je odpojený od elektrické energie, se svítí. Zjistilo se, že vlastník bytu se načerno napojil na rozvody ve společných částech domu.

Nepoškozoval tak distributora, ale všechny ostatní vlastníky v domě, neboť dodávky společných energií dům jako takový prostě zaplatit musí. Většinou vlastníci odvádějí na společný účet SVJ nebo družstva zálohové platby, z nichž se tyto náklady mj. hradí. K dalším samozřejmě patří úklid, pojištění, běžná údržba domu a další podobné poplatky. A jestliže jeden vlastník neplatí, nastává problém. Zvláště v malém SVJ je výpadek takových plateb rychle znát. 

Přitom SVJ nebo družstvo musí zaplatit dohodnuté zálohy, a tak musí neplatičův výpadek nahradit jinými zdroji. Až donedávna nebylo snadné přinutit neplatiče splatit dluhy, natož dále platit. Ještě před nedávnem nebylo možné neplatiče od tepla odpojit, a tak na něj dopláceli všichni ostatní spoluvlastníci či družstevníci. Dnes již tomu tak ale nemusí být.

Nejvyšší soud rozhodl, že společenství vlastníků má právo odpojit teplo a elektřinu neplatiči, pokud se jedná o služby, jejichž dodávku zajišťuje společenství.

Předmětem sporu byla bytová jednotka v domě s SVJ, jejíž původní vlastník přestal hradit účty za energie, což vedlo společenství vlastníků k rozhodnutí odpojit mu teplou vodu a topení. Byt mezi tím změnil majitele formou dobrovolné dražby a SVJ si slibovalo, že ten dluh urovná a vše bude v pořádku.

Ovšem nový majitel nejen že sám přestal po dvou měsících hradit dané služby, ale neuhradil SVJ ani dluh vzniklý předcházejícím vlastníkem. 

V reakci na toto chování SVJ přistoupilo k odpojení bytu od dodávek tepla a teplé vody. Po majiteli pak požadovali doplatit všechny jeho závazky, a také dluh, který vznikl za minulého vlastníka. Nový vlastník ale odmítl dluhy svého předchůdce uhradit a sám nehodlal platit za energie s odůvodněním, že začne platby hradit ve chvíli, kdy mu budou obnoveny dodávky, k jejichž přerušení dle jeho názoru nemělo SVJ oprávnění.

Vzhledem k tomu, že se strany nedohodly, obrátil se nový vlastník na soud a požadoval opětné připojení. Okresní soud v Mostě však jeho žalobu zamítl a krajský soud rovněž. Přitom oba soudy zdůraznily, že vlastníkovi bytu stačí uhrazení dluhů a poté mu SVJ opětovně bude služby poskytovat. Nakonec záležitost doputovala na dovolání dlužníka k Nejvyššímu soudu.

Ten došel k závěru, že povinnost vlastníka jednotky platit příspěvky na správu domu a pozemku vyplývá přímo z občanského zákoníku a jedná se o jednu z jeho základních povinností, protože placení služeb souvisí s užíváním samotného bytu. Jedná se o tzv. nezbytné služby, jejichž dodávku si není schopen zajistit příjemce služeb sám. Patří mezi ně především dodávky tepla, teplé a studené vody, odvádění odpadních vod, provoz výtahu či úklid společných prostor.

Příjemce služeb tedy platí a poskytovatel mu poskytuje za tuto úplatu služby. Nicméně to dle Nejvyššího soudu znamená, že společenství vlastníků nemusí poskytované služby zajišťovat vždy a v celém rozsahu, pokud za ně vlastník jednotky neplatí. A pokud je technicky proveditelné odpojení některých služeb v dané jednotce a zvolený postup neohrozí dodávku služeb ostatním, řádně platícím vlastníkům jednotek, může tak SVJ učinit.

Již krajský soud v tomto případě navíc konstatoval, že původní vlastník navrhl účelově dobrovolnou dražbu, aby se vyhnul placení dluhů, ale po dražbě zůstal byt tzv. v rodině. Takový postup označil soud za nekalý a nemorální. Což v podstatě Nejvyšší soud potvrdil s doplněním, že osoby, které se rozhodnou dražby zúčastnit, musí být informovány o výši dluhu a musí si být vědomy, že draží vlastnictví k jednotce a že se na ni vztahuje úprava o zákonném přechodu dluhů.