Pokles cen starších bytů se zastavil

Naše očekávání na začátku roku bylo, že průměrná nabídková cena bytu bude v 1. kvartálu oscilovat okolo hodnoty 4,5 mil. Kč. Únorové navýšení na 4,58 mil. Kč může naznačit, že nabídkové ceny v očekávání oživení porostou větší dynamikou. AlespoŠtak ukazují data portálu realitycechy.cz, který monitoruje český trh bydlení již od roku 2008.

Na odpověď je však ještě příliš brzy. Zarážející však je relativně malá nabídka na realitním trhu. Na inzertních serverech se nabízí aktuálně 30 % bytů oproti situaci vrcholné nabídky (100 % v letech 2010 až 2012).

Vezmeme-li v úvahu fakt, že se začíná realizovat odložená poptávka z minulých dvou let, můžeme se dostat do situace, kdy nemovitosti budou ubývat a tlak na cenu se začne enormně zvyšovat. Jeden z možných scénářů tak může přinést návrat pomyslného bumerangu, kdy se opět vrátíme do spirály růstu cen nemovitostí.

Tím bodem obratu by letošní rok mohl být a jakmile hypoteční sazby poklesnou pod 4 %, bude to ten hlavní driver tohoto scénáře. To by mohlo nastat už na začátku roku 2026. Předpokladem je pozitivní výhled ekonomiky domácností.

Letošní rok by měl být rokem obratu v rezidenční výstavbě. Ta zažívá nebývalý útlum. Její procentuální podíl na objemech vloni poskytnutých hypoték se snižoval zhruba od poloviny roku z úrovně kolem 15 % na 10,7 % v prosinci. Důvody tohoto poklesu jsou především v setrvačnosti inflačního dopadu, kdy výrazně zdražovaly ceny stavebních materiálů, to se potkalo se skokovým zdražením hypoték a negativním sentimentem domácností. Letos by mělo tedy dojít k postupnému obratu tohoto trendu, a především drobní stavitelé by mohli oživit či rozeběhnout své projekty.

Game changer – náhrada účelně vynaložených nákladů

Asymetrie, kterou přinesla novela Zákona o spotřebitelském úvěru se začíná projevovat v praxi nastavením struktury cenotvorby. Nízká náhrada účelně vynaložených nákladů, kterou před koncem roku schválil parlament (0,25 % za každý rok do konce fixace, maximálně však 1 %) nepokryje zdaleka ztráty bank, zejména pokud je úvěr splacen v ranném začátku fixačního období.

Banky zmÄ›nu avizovaly v prĹŻbÄ›hu projednávánĂ­ novely a nynĂ­ zaÄŤaly reagovat. NÄ›kterĂ© z bank ruší fixace nad 5 let, jinĂ© je naceĹujĂ­ znatelnÄ› výše. VidĂ­me reálnĂ©, Ĺľe se v letošnĂ­m roce doÄŤkáme návratu variabilnĂ­ch hypoteÄŤnĂ­ch sazeb. Struktura fixacĂ­ se doslova promÄ›nila, bÄ›hem druhĂ© poloviny loĹskĂ©ho roku ustoupil pÄ›tiletĂ˝ fix ze svĂ© letitĂ© dominantnĂ­ pozice a roli dominance pĹ™evzal fix na 3 roky, kterĂ˝ je aktuálnÄ› zastoupen ve výši 72 % podĂ­lu, zatĂ­mco pÄ›tiletky majĂ­ podĂ­l 23 %. Trend zkracovánĂ­ fixacĂ­ vidĂ­me jako nevratnĂ˝ a bude dle našeho odhadu sĂ­lit.  

Rostoucí ceny bytů nepříznivě promlouvají do dostupnosti bydlení

ZatĂ­mco na pĹ™elomu roku se dostupnost bydlenĂ­ zlepšovala dĂ­ky klesajĂ­cĂ­m sazbám a nevelkĂ˝m pohybĹŻm cen na realitnĂ­ch serverech, Ăşnor pĹ™ináší zmÄ›nu trendu. NabĂ­dkovĂ© ceny bytĹŻ zaznamenaly relativnÄ› velkĂ˝ mezimÄ›sĂ­ÄŤnĂ­ nárĹŻst o 1,6 % a meziroÄŤnÄ› dokonce jiĹľ o 6,1 %. Index dostupnosti bydlenĂ­ si tak pohoršil na hodnotu 60,9 %. Je to sice mĂ©nÄ› neĹľ pĹ™ed rokem, ale mezimÄ›sĂ­ÄŤnÄ› se jedná o prvnĂ­ nárĹŻst od loĹskĂ©ho října.

Index návratnosti jiĹľ svou loĹskou ĂşroveĹ dorovnal a evidujeme ho ve výši 7,21. MezimÄ›sĂ­ÄŤnÄ› tak vzrostl o 1 %. Index návratnosti abstrahuje od vlivu ĂşrokovĂ˝ch sazeb, jejichĹľ pokles má pozitivnĂ­ vliv na Index dostupnosti bydlenĂ­.

Vývoj sledujeme také v jednotlivých regionech, a ne všude pozorujeme zhoršení dostupnosti bydlení. Nejlépe si vedl kraj Královéhradecký a Liberecký, kde evidujeme znatelný pokles nabídkových cen bytů. K mírnému zlepšení došlo také v Praze a Jihočeském kraji. Na opačné straně se z tohoto pohledu nachází Zlínský, Olomoucký a Karlovarský kraj.