Institucionální smlouvy při pronájmu prostor v administrativním či obchodním centru mají svá specifika

Moderní administrativní budovy, nákupní centra, logistické areály – pronájem prostor v těchto budovách je od počátku jiný, než pronájem v běžných soukromých činžácích a domech. Pokud se vaše podnikání rozšířilo a rozhodli jste se stěhovat do takových prostor, počítejte s tím, že nájemní smlouva a podmínky pronájmu se budou podstatně lišit od smluv se soukromými majiteli domů. 

Tyto typy budov většinou vlastní velcí investoři, kteří pronajímají jejich části konkrétním podnikatelským subjektům. Neprovádějí to sami, většinou k tomu mají smlouvu s odborníky na reality, ať to jsou běžné realitní kanceláře nebo speciální makléřské firmy zabývající se pouze pronájmem komerčních prostor tohoto charakteru, často také i jejich správou. 

V případě komerčního nájmu nebytových prostor se v těchto nových budovách používají tzv. institucionální nájemní smlouvy. Smlouvy bývají velmi dlouhé, mívají desítky stránek, k tomu přílohy a vyžadují dostatek erudice a času na jednání. Nejpodstatnější pro nájemce bývají jejich práva a povinnosti, ale také co vše bude nájemce platit. 

V běžných nájemních smlouvách je cena komponována jako nájemné a služby, které zahrnují nejčastěji odvoz odpadu a úklid, energie si nájemce většinou přehlásí a hradí napřímo. Z nájemného pak musí pronajímatel hradit případné opravy budovy, koupi nových rohožek, čisticí prostředky, daně a další náklady. Teprve po odečtení těchto nákladů mu zůstane zisk. Naproti tomu institucionální nájemní smlouva je komponována jinak. V těchto smlouvách se počítá s nájemným již jako s čistým příjmem pronajímatele. 

K tomu pĹ™ibĂ˝vajĂ­ další poloĹľky. Jednou z nich je Add on Factor. V tĂ©to poloĹľce je rozpoÄŤĂ­tána pomÄ›rná část za užívánĂ­ spoleÄŤnĂ˝ch prostor v celĂ© budovÄ›, jejichĹľ vybudovánĂ­ a ĂşdrĹľbu investor (pronajĂ­matel) musel zaplatit a musĂ­ je udrĹľovat. Nejde jen o sociálnĂ­ zařízenĂ­, chodby ÄŤi recepci, ale tĹ™eba i o atrium, kuřáckĂ˝ koutek, kuchyĹku, konferenÄŤnĂ­ prostor a podobnÄ›.
Dalšími náklady jsou Service Charges. Do nich patří vše, co souvisí s provozem budovy.

Jsou to například danÄ›, mzdy zamÄ›stnancĹŻ, Ăşklidová sluĹľba, ale tĹ™eba i mytĂ­ oken horolezci, bezpeÄŤnostnĂ­ sluĹľba, provoz vĂ˝tahĹŻ, eskalátorĹŻ, energie, práce daĹovĂ˝ch a účetnĂ­ch poradcĹŻ, náklady na provozovánĂ­ mĂ­stnostĂ­ pronajĂ­matele, ve kterĂ˝ch úřaduje personál starajĂ­cĂ­ se o budovu, pojištÄ›nĂ­, vĂ˝zdoba spoleÄŤnĂ˝ch prostor a další. Tyto náklady bĂ˝vajĂ­ vyúčtovávány, a nájemci jsou tak informováni o jejich skuteÄŤnĂ© výši. A koneÄŤnÄ›, je zde management fee, coĹľ je poplatek za správu budovy jako takovĂ©.

Vyjednávání o konečné podobě institucionální nájemní smlouvy není jednoduché. Pokud jde nájemce do takových prostor poprvé, skladba plateb a složitost takové smlouvy ho může zaskočit. Nicméně je třeba si uvědomit, že u takových typů budov získává nájemce nejen prvotřídní služby, ale i určitý status, který ho ve společenském žebříčku posouvá na vyšší příčku. A za to je třeba zaplatit.

Je třeba si rovněž uvědomit, že u institucionálního nájmu (budovy) dostává nájemce vedle prvotřídních služeb i jistý punc statusu. A za ten se platí.