Při uzavření kupní smlouvy na nemovitost je možné si dohodnout výhradu vlastnického práva

Vyhradí-li si prodávající k věci vlastnické právo, má se za to, že se kupující stane vlastníkem teprve úplným zaplacením kupní ceny, případně splní jinou mezi stranami sjednanou podmínku (například uhradí jiné dluhy, závazky apod.). Kupujícímu však již na základě kupní smlouvy vzniká právo věc hospodářky užívat a získává tedy právo nabývací, tzv. „předvlastnické“. 

Do doby doplacení kupní ceny nebo do doby naplnění jiné podmínky sjednané pro nabytí vlastnického práva kupujícím, je tedy stále vlastníkem prodávající. Kupující ovšem má právo nemovitost užívat, případně z ní mít prospěch (například úroda ze zahrady, pole apod.). Současně má povinnost věc chránit před poškozením, zničením či ztrátou a přechází na něj nebezpečí škody na věci.

Výhrada vlastnického práva musí být zapsána do katastru nemovitostí. Je třeba ji tedy sjednat buď přímo v kupní smlouvě na nemovitost, nebo jako individuální veřejnou listinu s úředně ověřenými podpisy.

Zápis vlastnickĂ©ho práva kupujĂ­cĂ­ho do katastru nemovitostĂ­ je v tomto případÄ› dvoustupĹovĂ˝. Nejprve se do katastru nemovitostĂ­ vloží vĂ˝hrada vlastnickĂ©ho práva, a to na základÄ› kupnĂ­ smlouvy na nemovitost, nebo na základÄ› samostatnĂ© listiny, ke kterĂ© ale musĂ­ bĂ˝t pĹ™iloĹľena kupnĂ­ smlouva. KatastrálnĂ­ úřad totiĹľ v rámci řízenĂ­ o vklad vĂ˝hrady vlastnickĂ©ho práva bude zkoumat i kupnĂ­ smlouvu, a to zda jejĂ­ obsah odĹŻvodĹuje vklad vĂ˝hrady vlastnickĂ©ho práva. Po doplacenĂ­ kupnĂ­ ceny nebo splnÄ›nĂ­ jinĂ© podmĂ­nky sjednanĂ© pro nabytĂ­ vlastnickĂ©ho práva kupujĂ­cĂ­m je pak teprve do katastru nemovitostĂ­ vloĹľeno vlastnickĂ© právo kupujĂ­cĂ­ho.

K druhĂ©mu Ăşkonu se tedy pĹ™istupuje aĹľ po splnÄ›nĂ­ podmĂ­nky. JejĂ­ splnÄ›nĂ­ však musĂ­ kupujĂ­cĂ­ doloĹľit potvrzenĂ­m ÄŤi kvitancĂ­ od prodávajĂ­cĂ­ho. NÄ›kteří právnĂ­ci, například AK Kropáček, upozorĹujĂ­, Ĺľe mĹŻĹľe nastat komplikace, pokud by prodávajĂ­cĂ­ odmĂ­tl po splnÄ›nĂ­ podmĂ­nky kupujĂ­cĂ­mu potvrzenĂ­ vystavit. KupujĂ­cĂ­mu v takovĂ©m případÄ› nezbude nic jinĂ©ho neĹľ se domáhat svĂ©ho práva u soudu. Aby se taková moĹľnost eliminovala, je vhodnĂ© sjednat Ăşschovu u advokáta nebo notáře. ProdávajĂ­cĂ­ pĹ™edem vystavĂ­ kvitanci o splnÄ›nĂ­ podmĂ­nky a ta bude uloĹľena do Ăşchovy. AĹľ kupujĂ­cĂ­ splnĂ­ svĂ© podmĂ­nky, například splatĂ­ celou částku, schovatel kvitanci uvolnĂ­ a on ji bude moci pĹ™edloĹľit katastru nemovitostĂ­ spolu s žádostĂ­ o vklad vlastnictvĂ­.

VĂ˝hradu vlastnickĂ©ho práva je nutnĂ© odlišit od odkládacĂ­ podmĂ­nky. Ta má totiĹľ za následek to, Ĺľe kupnĂ­ smlouva nenabude vĹŻbec účinnosti, a tak kupujĂ­cĂ­ nemá právo vÄ›c užívat. CoĹľ právÄ› vĂ˝hrada vlastnickĂ©ho práva umoĹľĹuje. ProdávajĂ­cĂ­ pĹ™edá nemovitost kupujĂ­cĂ­mu, ten mĹŻĹľe v nemovitosti bydlet, ale vlastnĂ­kem se stane aĹľ potĂ©, co splnĂ­ dohodnutĂ© podmĂ­nky.