11.2.2014 – Zajištění úvěru může být provedeno několika způsoby. Na nově vznikajících trzích, mezi které patří i trh České republiky, jsou však nemovitosti mnohdy jediným možným nástrojem. Proto jsme se zde rozhodli přiblížit právě ručení nemovitostí, které má v porovnání s ostatními způsoby několik výhod.
“Zástavní právo lze právně zajistit zápisem v katastru nemovitostí. Tržní ceny nemovitostí, zvláště stavebních pozemků, mají v zemích se stabilizovanou ekonomikou stabilní nebo progresivní charakteristiku vývoje. Oproti cenným papírům mají reality větší cenovou stabilitu. Nemovitosti jsou hůře zcizitelné než movitosti a výnosy z nich mají stoupající tendenci,” uvedl Jiří Krch, ředitel společnosti American Appraisal.
Na druhou stranu má ručení nemovitostí i své nevýhody, mezi něž patří malá likvidita či ohrožení specifickými riziky vyplývajícími nepřemístitelností. Tato rizika prezentují např. povodně a vyvlastnění bez náhrady.
Co posuzují banky?
Během úvah o financování a zárukách developerských projektů je potřeba věnovat pozornost kritériím, podle kterých banka žádost hodnotí. Na co se nahlíží?
Lenka Kostrounová z ČSOB uvedla tyto úkoly bank: “Je nezbytné zhodnotit, zda je nemovitost navrhovaná jako zajištění úvěru pro tento účel vhodná, podmíněně vhodná nebo zcela nevhodná. Dále musí banka posoudit, jestli je tržní hodnota zástavy dostatečná. Třetí kritérium tvoří možné nesplacení úvěru – konkrétně, zda lze přistoupit bez problémů k tzv. realizaci zástavy. Tím je myšlen prodej zástavy např. formou nedobrovolné dražby, přičemž se z výtěžku prodeje uspokojí pohledávka banky za dlužníkem.”
Co znamená “zadlužitelná hodnota“?
Zadlužitelná hodnota se někdy označuje jako „cena pro zadlužení“ nebo „cena v tísni“. Tento pojem byl v České republice zaveden v polovině 90. let.
“Po negativních zkušenostech s cyklickým vývojem cen nemovitostí v čase, a někdy dokonce s razantním cenovým propadem na některých trzích, se začaly banky a spořitelny zamýšlet nad způsoby a metodami, jak zlepšit kvalitu zajištění poskytovaných úvěrů. Řešení nalezly v zavedení instrumentu, který nazvaly “zadlužitelná hodnota”,” vysvětluje Jiří Krch, ředitel společnosti American Appraisal.
Tržní ocenění standardního typu stanovuje obvyklou tržní hodnotu, tedy cenu, kterou je kupující ochoten zaplatit prodávajícímu za běžných tržních podmínek. Prodávající chce něco prodat a kupující chce něco koupit.
Prodej v tísni se od toho běžného liší tím, že dlužník musí prodat svůj majetek, nejedná se tedy o ochotnou transakci. Důvodem je zpravidla potřeba uhradit pohledávku bance.
Jiří Krch se svěřil s praktikami, s nimiž se v praxi osobně setkal: “Dlužník se snaží různými nástroji – právními nebo komerčními – nedobrovolný prodej svého majetku oddálit, komplikovat apod. Děje se to např. uzavíráním nevýhodných a dlouhodobých nájemních smluv, snahou o prodej spřátelenému subjektu za zlomek ceny a následný odkup, popř. úmyslným poškozením majetku.”
Hana Muchová
