Daň z pronájmu v roce 2026: Zásady a rady pro běžné majitele nemovitostí
Pronajímáte byt nebo dům a řešíte daně? Dobrá zpráva hned na úvod: pravidla zdanění příjmů z dlouhodobého pronájmu se pro běžné majitele nemovitostí nijak zásadně nemění. Pokud jste danili nájem v minulých letech, základní princip zůstává stejný.
Pozor je ale potřeba dát na to, o jaký rok příjmů se jedná. Tento článek se týká zdanění příjmů za rok 2025, které se přiznávají a daní v roce 2026.
Příjmy z dlouhodobého pronájmu se daní jako příjem podle § 9 zákona o daních z příjmů. Typicky se jedná o:
Pronájem bytu nebo domu
Pronájem garáže nebo parkovacího stání
Dlouhodobý pronájem bez poskytování služeb hotelového typu
Pokud pronajímáte nemovitost pasivně a neposkytujete doplňkové služby (například pravidelný úklid, snídaně nebo recepci), spadá pronájem právě pod § 9.
Sociální a zdravotní pojištění
Příjmy z pronájmu podle § 9 nepodléhají sociálnímu ani zdravotnímu pojištění.
To však neznamená, že majitel nemovitosti nikdy nemusí zdravotní pojištění řešit. Pokud by měl někdo pouze příjmy z pronájmu a nebyl zároveň zaměstnancem, OSVČ nebo státním pojištěncem, může spadat do režimu OBZP (osoba bez zdanitelných příjmů) a platit minimální zdravotní pojištění z tohoto titulu – nikoli kvůli pronájmu samotnému.
Výdaje: paušál, nebo skutečné náklady?
I pro příjmy za rok 2025 (přiznávané v roce 2026) platí dvě základní možnosti.
Výdajový paušál
30 % z příjmů
maximálně 600 000 Kč ročně
Paušál je jednoduchý a administrativně nenáročný. Hodí se zejména v letech bez větších oprav.
Skutečné výdaje
Uplatnit lze například:
opravy a údržbu,
odpisy nemovitosti,
úroky z hypotéky,
pojištění nemovitosti,
daň z nemovitých věcí.
Tato varianta se obvykle vyplatí při vyšších nákladech nebo u nově pořízených nemovitostí. Důležité je správně rozlišovat běžné opravy a technické zhodnocení.
Daňové sazby a hranice pro vyšší zdanění
Příjmy z pronájmu se zahrnují do celkového daňového základu spolu s ostatními příjmy (například ze zaměstnání).
Pro příjmy za rok 2025 platí:
15 % do zákonného limitu,
23 % z části daňového základu nad limit.
Konkrétní hranice pro rok 2025
Vyšší sazba 23 % se uplatní při překročení hranice 1 676 052 Kč daňového základu (36násobek průměrné mzdy stanovené pro rok 2025).
Částka kolem 1,76 mil. Kč odpovídá limitu pro příjmy roku 2026, nikoli pro přiznání podávané v roce 2026 za rok 2025.
Pro většinu drobných pronajímatelů tak zůstává zdanění v plné výši v 15% sazbě.
Termíny podání daňového přiznání v roce 2026
Pro příjmy za rok 2025 platí tyto standardní lhůty:
papírové podání: do 1. 4. 2026
elektronické podání: do 4. 5. 2026
s daňovým poradcem: do 1. 7. 2026
Příjem z pronájmu se uvádí do přílohy č. 2 daňového přiznání.
Na co si dát pozor
Krátkodobé ubytování (například Airbnb) může být považováno za podnikání a podléhá jiným pravidlům.
Kombinace zaměstnání a pronájmu může vést k překročení hranice pro 23% sazbu.
U skutečných výdajů je klíčové správné rozlišení opravy a technického zhodnocení.
Praktické doporučení pro majitele bytu ve správě stalynajem.cz
Pokud máte byt ve správě stalynajem.cz, máte k dispozici přehledné podklady, které výrazně usnadňují daňovou administrativu.
Typicky jde o:
roční přehled příjmů z nájemného,
evidenci oprav a údržby,
lepší přehled pro rozhodnutí mezi paušálem a skutečnými výdaji,
jednodušší komunikaci s účetní nebo daňovým poradcem.
Praktické tipy navíc
Paušál versus skutečné výdaje
U spravovaného bytu se vyplatí každý rok znovu posoudit, která varianta je výhodnější. Paušál se hodí v klidných letech, skutečné výdaje v letech s vyššími náklady.
Shrnutí
Zdanění příjmů z dlouhodobého pronájmu zůstává stabilní. Zásadní je správně rozlišit rok příjmů a rok podání přiznání. Pro většinu majitelů se uplatní 15% sazba. Při dobrých podkladech se daňová povinnost dá zvládnout bez zbytečného stresu.
