Osvobození od DPH při prodeji nemovitosti od roku 2025: co se mění a jak to pochopit na příkladech

Osvobození od DPH při prodeji nemovitosti prošlo od roku 2025 zásadní změnou. Pokud jste dosud pracovali s pětiletou lhůtou od kolaudace, je potřeba zbystřit. Novela zákona o DPH pravidla výrazně zjednodušuje, ale zároveň zpřesňuje. A hlavně mění logiku, na kterou byli zvyklí developeři, investoři i běžní prodávající.

Zatímco dříve rozhodoval hlavně čas, nově hraje klíčovou roli první prodej nemovitosti a dvouletá lhůta. Bez konkrétních příkladů se v tom ale těžko orientuje, proto pojďme postupně a prakticky.

Starý režim vs. nový režim DPH

Do konce roku 2024 platilo jednoduché, ale přísné pravidlo. Pokud plátce DPH prodával nemovitost do pěti let od kolaudace nebo prvního užívání, musel k ceně připočítat DPH. Po uplynutí pěti let byl prodej osvobozený.

Od roku 2025 se situace mění. Lhůta se zkracuje z pěti let na dva roky a zároveň se zavádí nové pravidlo, že DPH podléhá pouze první prodej dokončené nemovitosti. Každý další prodej už je od DPH osvobozený, i když k němu dojde krátce po sobě.

Tohle je zásadní rozdíl, který má v praxi velký dopad.

Kdo vůbec DPH řeší

Ještě než se dostaneme k lhůtám, je potřeba si ujasnit jednu věc. DPH řeší pouze plátce DPH nebo osoba, která jedná v rámci ekonomické činnosti.

Pokud soukromá osoba postaví dům pro vlastní bydlení, není plátcem DPH a prodá ho jednorázově, DPH se zpravidla vůbec neřeší. Jiná situace nastává u developerů, firem, OSVČ nebo osob, které staví a prodávají systematicky.

Právě u nich je osvobození od DPH při prodeji nemovitosti klíčovým tématem.

Nový dům a první prodej do 2 let

Základní pravidlo od roku 2025 zní jasně. První prodej dokončené nemovitosti uskutečněný do 2 let od kolaudace nebo prvního užívání podléhá DPH. Novela zákona o DPH účinná od roku 2025 výrazně zkracuje lhůtu pro osvobození od DPH při prodeji nemovitosti a mění pravidla pro první prodej.

Konkrétní příklad: Stavební firma ABC postaví administrativní budovu. Budova je zkolaudovaná v říjnu 2025. Firma ji prodá v prosinci 2025 za 30 milionů korun.

Protože: jde o první prodej, proběhl do 2 let od kolaudace, → prodej podléhá DPH 21 % → DPH činí 6,3 milionu korun

V tomto případě se osvobození od DPH při prodeji nemovitosti neuplatní.

Druhý a další prodej: zásadní změna

Teď přichází změna, která výrazně zjednodušuje realitní trh. Pokud kupující tuto nemovitost koupí a rozhodne se ji obratem prodat dál, už se na tento prodej DPH neuplatní, i když k němu dojde třeba za několik měsíců.

Příklad: Firma XYZ koupí budovu od firmy ABC s DPH. V roce 2026 se ji rozhodne prodat jiné společnosti.

→ druhý prodej je osvobozený od DPH → žádná další DPH se neřeší

Tohle pravidlo eliminuje řetězení DPH u opakovaných prodejů a výrazně zvyšuje přehlednost transakcí.

Prodej po 2 letech od kolaudace

Další častý scénář.

Příklad: Rodinný dům byl zkolaudovaný v roce 2025. Prodávající, který je plátcem DPH, ho prodá v roce 2028.

Protože: uplynuly více než 2 roky, → osvobození od DPH při prodeji nemovitosti se uplatní → kupující platí jen kupní cenu

DPH se v tomto případě vůbec neřeší.

Častý omyl: bydlení v domě nehraje roli

Mnoho lidí si myslí, že když v domě nějakou dobu bydlí, přestává být „nový“. Z pohledu DPH to ale neplatí.

Rozhodující je:

první užívání

a běh dvouleté lhůty

Pokud prodáte nemovitost do dvou let, stále jde o zdanitelný první prodej, i když jste v ní bydleli.

Pozemky a nová definice stavebního pozemku

Od července 2025 se mění i pohled na stavební pozemky. Nově už není nutné mít vydané stavební povolení. Stačí, že podle územního plánu nebo rozhodnutí stavebního úřadu je možné na pozemku stavět.

Příklad: Firma vlastní pozemek, který není zasíťovaný. Podá návrh na změnu územního plánu, aby zde mohla stavět.

→ pozemek se považuje za stavební → jeho prodej podléhá DPH 21 %

Tady se osvobození od DPH při prodeji nemovitosti neuplatní.

Stavby pro bydlení a snížená sazba DPH

Novela zároveň zjednodušuje situaci u staveb pro bydlení. Pokud bytové jednotky tvoří více než 50 % plochy stavby, může se uplatnit snížená sazba DPH, i když jsou v domě menší komerční prostory.

Příklad: Firma postaví bytový dům, kde byty tvoří 60 % plochy. Zbytek jsou obchody v přízemí. Celý dům se prodává jako celek.

→ uplatní se snížená sazba DPH 12 %

Tohle je výrazné zjednodušení oproti dřívějšímu stavu.

Dobrovolné zdanění zůstává zachováno

I nadále platí, že v některých případech se prodávající může rozhodnout DPH uplatnit dobrovolně, i když by byl prodej osvobozený. Typicky kvůli dříve uplatněnému odpočtu DPH.

To už je ale vždy otázka individuálního propočtu.

Shrnutí pro praxi

Od roku 2025 platí:

2 roky místo 5 let

DPH jen u prvního prodeje

další prodeje automaticky bez DPH

přísnější pohled na stavební pozemky

Daňový režim prodeje nemovitostí vychází přímo ze zákona o DPH a jeho aktuálního znění.

Kdo tyto změny nezná, může udělat zásadní chybu v ceně nebo ve smlouvách.

Závěrem o osvobození od DPH při prodeji nemovitosti

Osvobození od DPH při prodeji nemovitosti už od roku 2025 nefunguje podle starých pravidel. Novela přináší větší logiku, ale zároveň klade vyšší nároky na orientaci v detailu.

U developerských projektů a investorů hraje správné nastavení DPH zásadní roli v celkové návratnosti celé investice do nemovitostí.

Jakmile se pravidla vysvětlí na konkrétních příkladech, přestanou působit složitě. A právě to je klíčové, protože DPH dnes není jen daň, ale strategický faktor každého realitního obchodu.