Jak převést zemědělský pozemek na stavební: vyjmutí z půdního fondu

Mnoho lidí koupí pozemek s představou, že na něm postaví rodinný dům. Až později ale zjistí, že parcela je v katastru vedená jako orná půda nebo trvalý travní porost. V takové chvíli přichází na řadu vyjmutí z půdního fondu, přesněji ze zemědělského půdního fondu (ZPF). Bez tohoto kroku totiž stavební úřad obvykle nepovolí výstavbu. Pokud tedy chcete na zemědělském pozemku stavět, musíte nejprve změnit jeho využití.

V realitní praxi se s touto situací setkávám poměrně často. Na první pohled může pozemek vypadat jako ideální stavební parcela. Leží na kraji obce, vede k němu cesta a kolem stojí domy. Přesto může být v evidenci stále veden jako zemědělská půda. A právě proto je dobré ještě před koupí zjistit, zda bude vyjmutí z půdního fondu vůbec možné.

Co znamená vyjmutí z půdního fondu?

Vyjmutí z půdního fondu je administrativní proces, při kterém stát povolí využití zemědělské půdy k jinému účelu než k hospodaření. Nejčastěji jde právě o výstavbu rodinného domu, bytového domu nebo infrastruktury.

Zemědělský půdní fond totiž představuje chráněný přírodní zdroj. Stát se proto snaží omezovat jeho úbytek a každý zásah posuzuje individuálně. Vyjmutí z půdního fondu tedy není automatické a vždy záleží na konkrétní situaci.

Nejprve je potřeba ověřit, zda pozemek opravdu patří do zemědělského půdního fondu. Tyto informace zjistíte velmi snadno například v katastru nemovitostí, kde najdete druh pozemku i další základní údaje.

Do zemědělského půdního fondu patří například orná půda, trvalý travní porost, zahradnice, vinice, chmelnice a ovocné sady. Pokud je parcela evidovaná v některé z těchto kategorií, spadá do zemědělského půdního fondu. V takovém případě je nutné požádat o její vyjmutí, pokud na ní plánujete stavět.

Nejdříve územní plán

Velmi důležitým krokem je kontrola územního plánu. Ten totiž určuje, jak lze konkrétní území využívat.

Naopak pokud územní plán výstavbu umožňuje, vyjmutí z půdního fondu představuje spíše administrativní krok v rámci stavebního řízení.

Samotné vyjmutí z půdního fondu probíhá prostřednictvím žádosti, kterou posuzuje orgán ochrany zemědělského půdního fondu. V praxi jde většinou o odbor životního prostředí na obecním úřadě s rozšířenou působností.

Dnešní se tento krok často řeší společně s dokumentací pro stavební povolení. Projektant připraví podklady a vyjmutí z půdního fondu se stane součástí stavebního řízení. Pokud však chcete proces řešit samostatně, můžete žádost podat i přímo.

Formulář žádosti může mít na jednotlivých úřadech trochu jinou podobu, základní údaje ale zůstávají stejné.

V žádosti se uvádí především identifikace žadatele, parcelní číslo a katastrální území, účel odnětí půdy, výměra pozemku a doba odnětí ze zemědělského půdního fondu.

Mezi nejčastější přílohy patří výpis z katastru nemovitostí a snímek katastrální mapy se zakreslením dotčené části pozemku.

Dále se dokládají informace o odvodnění pozemku, případných závlahách nebo protierozních opatřeních. U některých projektů je nutné zpracovat také pedologický průzkum půdy.

S vyjmutím z půdního fondu je spojen finanční odvod. Výše poplatku se odvíjí od kvality půdy a velikosti odnímané plochy.

Klíčovým údajem je takzvaná BPEJ, tedy bonitovaná půdně ekologická jednotka. Tento kód určuje kvalitu zemědělské půdy a její produkční schopnost.

Čím kvalitnější půda, tím vyšší poplatek za její odnětí. U menších stavebních parcel může jít o několik tisíc až desítek tisíc korun. U velkých projektů ale částky výrazně rostou.

Doba vyřízení žádosti se liší podle konkrétního případu. Pokud je dokumentace kompletní a pozemek leží v zastavěném území obce, může být rozhodnutí vydáno poměrně rychle.

Zkušenost z realitní praxe ukazuje, že lidé často kupují levné pozemky vedené jako orná půda s tím, že je později převedou na stavební. Někdy to vyjde bez problémů, jindy ale úřady změnu nepovolí.

Nejčastější chybou je právě ignorování územního plánu. Pokud územní plán nepočítá s výstavbou, vyjmutí z půdního fondu většinou nepomůže.

Dalším problémem může být vysoká bonita půdy. U velmi kvalitních zemědělských pozemků stát jejich zastavění často nepovolí.

Územní plán

Velmi důležitý je územní plán, který určuje, jak lze konkrétní území využívat.

Územní plán je dokument, který určuje, jak se území obce a jeho okolí bude využívat. V něm jsou stanoveny pravidla pro výstavbu, zemědělskou výrobu a ochranu přírody.

Územní plán má vliv na vyjmutí z půdního fondu. Pokud územní plán nepočítá s výstavbou, vyjmutí z půdního fondu většinou nepomůže.

Proto je dobré ještě před koupí pozemku prověřit, zda je v územním plánu uveden jako stavební pozemek.

Článek se nejdříve objevil na Michal Hruška – Realitní makléř.