Mýtus o 20 % vlastních zdrojů: proč u hypotéky rozhodují čísla odhadce, ne vaše úspory

Pro sjednání hypotéky potřebujete vždycky 20 % vlastních zdrojů. To je jeden z nejčastějších omylů, které ve své praxi slyším. Realita je mnohem pestřejší a pro připraveného žadatele i veselejší.

Banka totiž nesleduje jen to, kolik máte na účtu. Sleduje LTV (Loan-to-Value) – tedy poměr mezi výší dluhu a hodnotou nemovitosti, kterou jí dáváte do zástavy.

Kdy vlastně nepotřebujete miliony v kapse?

Díky pravidlům ČNB a metodikám bank existuje několik cest, jak se k nákupu, výstavbě, či rekonstrukci vlastního bydlení dostat i bez hromady naspořených peněz:

Mladí do 36 let: Stačí vám často jen 10 % (LTV 90 %).

Ručení další nemovitostí: Pokud bance nabídnete do zástavy například byt rodičů nebo svou stávající nemovitost (i když je „na ní taky hypotéka“), můžete financovat klidně 100 % kupní ceny. Poměřuje se totiž stále jen celkový dluh vůči celkové hodnotě všech bytů/RD.

Výstavba a rekonstrukce: Zde se ručí budoucí hodnotou, takže hotovost často nahrazujete postupným zhodnocováním stavby.

Investiční matematika: Proč je 5 000 Kč měsíčně víc než milion na účtu?

Tohle je v praxi naprostý „game changer“. Představte si, že kupujete investiční byt za 5 milionů. Podle starých mýtů byste měli mít milion v kapse. Ale co když ho nemáte (nebo ho nechcete vydat)?

Místo hotovosti nabídnete bance do zástavy svůj stávající byt, ve kterém bydlíte. Banka pak vidí dvě nemovitosti a celkové LTV se rázem dostane hluboko pod limit. Výsledek? Financujete 100 % kupní ceny.

Proč to dává smysl?

Sice si více půjčíte a vaše měsíční splátka bude třeba o 5 000 Kč vyšší, ale:

Nemusíte roky šetřit onen 1 000 000 Kč bokem.

Nezastavíte si veškerou svou hotovost v jedné cihle.

Nemovitost můžete koupit TEĎ, ne až za 5 let, kdy bude její cena pravděpodobně úplně jinde.

Můj pohled: Zaplatit měsíčně o pár tisíc navíc je pro běžný rodinný rozpočet (nebo rozpočet investora) podstatně jednodušší a dosažitelnější, než jednorázově „vykouzlit“ milion korun v hotovosti.

Rekapitulace:

Banka nepůjčuje „proti kupní ceně“, ale „proti odhadní hodnotě“.

Více nemovitostí v zástavě = méně potřebné hotovosti (klidně nula).

Jenže pozor: Celá tahle matematika stojí a padá na ODHADU

Tady se dostáváme k momentu, kdy se i ten nejlepší plán může zadrhnout. Můžete mít vymyšlené ručení druhou nemovitostí, ale pak přijde zpráva z banky: „Odhad nevyšel.“

Odhadce je totiž konzervativní. Zatímco trh je ochoten zaplatit za byt v centru 6 milionů, bankovní odhadce může na základě tabulek a srovnání dojít k číslu 5,5 milionu. V tu chvíli se vaše vypočítané LTV rozpadne a banka vám najednou odmítne půjčit slíbenou částku.

Pět cest, jak transakci zachránit, když odhad „ustřelí“

Pokud se to stane, nepanikařte. Není to slepá ulička, ale situace, která má řešení:

Navýšení vlastních zdrojů

Nejjednodušší řešení nastává ve chvíli, kdy máte dostatek vlastních prostředků. Pokud měla být původní hypotéka například na 70 % LTV (Loan To Value), banka vám půjčí stále stejnou částku a bude nakonec na 80 (případně až 90) % LTV.

Jen je třeba někdy počítat s vyšším úrokem a přísnějším posuzováním bonity (některé banky toto naštěstí neuplatňují a úrok hypotéky nezvyšují).

Revize odhadu

Odhadce je taky jen člověk. Pokud máte v ruce prodejní ceny podobných bytů v sousedství, můžete zkusit výsledek „reklamovat“.

Fyzická návštěva odhadce

Online odhady od stolu jsou rychlé a někdy nepřesné. Fyzická návštěva odhadce (byť stojí cca 5000 Kč) přímo na místě může cenu zvednout klidně o 10–20 %.

Přidání další zástavy

Máte v rodině chatu nebo jiný byt? Lze je použít jako dodatečné zajištění. Banka pak sčítá hodnoty obou nemovitostí, čímž se LTV sníží a úvěr může být schválený v původní výši.

Dofinancování jiným úvěrem

V některých případech lze chybějící částku pokrýt jiným typem úvěru – například spotřebitelským úvěrem nebo úvěrem od stavební spořitelny. Tato varianta vyžaduje dostatečnou bonitu, protože budete splácet dva úvěry současně.

Praktický audit předem (místo hašení požárů)

Než se pustíte do podávání žádosti o hypotéku, mějte na paměti, že kupní cena ≠ odhadní cena.

Počítejte s rezervou pro případ nižšího odhadu.

Prověřte si možnosti dalšího zajištění v rodině.

Konzultujte odhad předem – zkušení poradci často vědí, jak která banka v dané lokalitě „střílí“ odhady.

Moje role v celém procesu? Klid a strategie

Většina mých klientů nejvíc ocení ten klid, že na to nejsou sami a že máme plán B dřív, než nastane problém.

Dejte mi vědět a podíváme se na vaše možnosti dřív, než podepíšete rezervační smlouvu.

Ing. Jan Zeman+420 723 950 526

Obraťte se na nás!

Článek Mýtus o 20 % vlastních zdrojů: proč u hypotéky rozhodují čísla odhadce, ne vaše úspory se nejdříve objevil na Hypotečník.cz.