Odstoupení od kupní smlouvy: Právní důvod a postup

Odstoupení od kupní smlouvy patří mezi témata, která řeším s klienty poměrně často. Mnoho lidí si totiž myslí, že jakmile podepíšou kupní smlouvu na byt, dům nebo pozemek, celý obchod už nelze zvrátit. Ve skutečnosti ale zákon počítá i se situacemi, kdy se obchod rozpadne. Odstoupení od kupní smlouvy je právě nástroj, který umožňuje kupujícímu nebo prodávajícímu smlouvu zrušit. V praxi k tomu dochází například při podstatném porušení smlouvy, při výskytu skrytých vad nebo na základě konkrétní dohody uvedené ve smlouvě.

Občanský zákoník vychází z jednoduchého principu – smlouvy mají platit. Od kupní smlouvy proto nelze odstoupit jen proto, že si to jedna ze stran rozmyslí. Vždy musí existovat konkrétní právní důvod.

Nejčastěji se odstoupení od kupní smlouvy opírá o dvě základní situace. První vychází přímo ze zákona a souvisí s podstatným porušením smlouvy druhou stranou. Druhou možnost představuje dohoda smluvních stran, která stanoví konkrétní případy, kdy lze smlouvu zrušit.

Tento princip upravuje zejména § 2002 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Pokud vás zajímá přesné znění zákona, můžete si jej zobrazit například na portálu Občanský zákoník, kde jsou jednotlivá ustanovení přehledně vysvětlená.

Podstatné porušení smlouvy jako důvod odstoupení

Velmi častým důvodem pro odstoupení od kupní smlouvy je podstatné porušení smluvních povinností. Občanský zákoník vysvětluje podstatné porušení poměrně jasně. Jedná se o takovou situaci, kdy by druhá strana smlouvu vůbec neuzavřela, pokud by toto porušení předem znala.

Typickým příkladem může být situace, kdy prodávající uvádí, že prodává stavební pozemek, ale ve skutečnosti na něm nelze stavět. Kupující by v takovém případě pravděpodobně smlouvu nikdy nepodepsal. Pokud se tato skutečnost ukáže až po podpisu smlouvy, může kupující odstoupit od kupní smlouvy.

Podstatné porušení smlouvy může nastat také na straně kupujícího. Velmi častým případem je nezaplacení kupní ceny v dohodnutém termínu. Pokud kupující nesplní svou hlavní povinnost, může prodávající od smlouvy odstoupit.

Odstoupení kvůli skrytým vadám

Jedním z nejčastějších důvodů, proč kupující řeší odstoupení od kupní smlouvy, jsou skryté vady nemovitosti. Skrytá vada představuje takovou vadu, která existovala už v době převzetí nemovitosti, ale kupující o ní nevěděl a ani ji při běžné kontrole nemohl odhalit.

V praxi se může jednat například o špatně provedené zateplení domu, problémy se statikou, nefunkční izolaci proti vlhkosti nebo závažné stavební vady. Tyto problémy se často projeví až po určité době užívání nemovitosti.

Aby se jednalo o skrytou vadu, musí být splněny tři základní podmínky. Vada existovala už při převzetí nemovitosti. Kupující o ní nevěděl ani při vynaložení běžné opatrnosti. Vada se zároveň projeví až po převzetí nemovitosti.

Pokud je skrytá vada natolik závažná, že zásadně ovlivňuje užívání nemovitosti, může kupující odstoupit od kupní smlouvy. Typickým příkladem je situace, kdy se po zimě ukáže, že dům nelze kvůli špatné izolaci vytápět nebo v něm vzniká rozsáhlá vlhkost.

Žádoucí je, aby kupující provedl důkladnou kontrolu nemovitosti ještě před podpisem kupní smlouvy. Pokud zjistíte skrytou vadu, musíte ji ihned oznámit prodávajícímu. Kupující má lhůtu dva roky od nabytí vlastnického práva k nemovitosti, aby se domáhal svých práv.

Je dobré vědět, že odstoupení od kupní smlouvy může mít důsledky. Smlouva se ruší od samého začátku a obě strany musí vrátit vše, co podle smlouvy získaly. Prodávající vrátí kupní cenu a kupující vrátí nemovitost.