Průvodce daněmi z nemovitostí: Co musíte vědět?

Vlastnictví nemovitosti v České republice přináší řadu radostí i povinností, mezi které neodmyslitelně patří i daňové závazky. Orientace v systému daní z nemovitostí může být pro mnohé poměrně složitá, ať už jde o novopečené majitele bytů, domů či pozemků, nebo o zkušené investory. Cílem tohoto průvodce je demystifikovat české daně z nemovitostí, vysvětlit klíčové pojmy, objasnit, kdo a za co platí, jak se daně vypočítávají a jaké jsou nejdůležitější termíny, které byste si měli pohlídat. Zaměříme se především na daň z nabytí nemovitosti (která je sice již zrušena, ale je důležité znát její kontext) a na stále aktuální a každoroční daň z nemovitých věcí, která představuje pravidelnou platbu pro většinu vlastníků.

Daň z nabytí nemovitosti: Historie a kontext

Daň z nabytí nemovitosti, dříve známá jako daň z převodu nemovitosti, byla po dlouhá léta nedílnou součástí transakcí s nemovitostmi v České republice. Jejím účelem bylo zdanit samotný akt změny vlastnictví nemovitosti. Pro kupujícího to znamenalo dodatečné náklady ve výši 4 % z nabývací ceny, což nebylo zanedbatelné. Tato daň byla nakonec s účinností od 26. září 2020 zrušena, a to zpětně pro všechny případy, u nichž došlo k vkladu práva do katastru nemovitostí od 1. prosince 2019. Pro transakce provedené před tímto datem však stále platila a bylo nutné ji uhradit.

Kdo byl povinen platit a jak se vypočítávala?

Standardně byl poplatníkem daně kupující. To znamená, že po úspěšném převodu nemovitosti v katastru nemovitostí vznikla kupujícímu povinnost podat daňové přiznání a uhradit daň. Základem daně byla nabývací hodnota nemovitosti, přičemž se brala v úvahu vyšší z následujících hodnot: sjednaná cena, zjištěná cena (stanovená znaleckým posudkem), směrná hodnota (stanovená finančním úřadem) nebo cena uvedená v kupní smlouvě. Daňová sazba činila 4 % z tohoto základu. Pro ilustraci, pokud jste koupili nemovitost za 5 milionů Kč a znalecký posudek či směrná hodnota nebyly vyšší, zaplatili jste na dani 200 000 Kč.

Termíny a výjimky

Termín pro podání daňového přiznání k dani z nabytí nemovitosti a pro její úhradu byl stanoven na tři měsíce od kalendářního měsíce, v němž došlo k provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Byly však i určité výjimky, kdy se daň neplatila. Například při prvním úplatném převodu nebo přechodu vlastnického práva k novostavbě (rodinnému domu nebo jednotce) dokončené nebo užívané poprvé. Dále se daň neplatila u převodů mezi manžely, při dědictví, darování nebo u převodů družstevních bytů. Zrušení této daně přineslo značnou úlevu kupujícím a zjednodušilo proces nabývání nemovitostí, neboť eliminovalo jednu z významných vstupních nákladových položek.

Daň z nemovitých věcí: Každoroční povinnost

Na rozdíl od daně z nabytí nemovitosti, daň z nemovitých věcí je stále platná a představuje každoroční opakující se daňovou povinnost pro drtivou většinu vlastníků nemovitostí v České republice. Tato daň je spravována finančními úřady a její výnosy putují do rozpočtů obcí, kde se využívají k financování místních služeb a infrastruktury. Její princip spočívá v tom, že každý, kdo k 1. lednu daného roku vlastní pozemek, zdanitelnou stavbu nebo jednotku (byt, nebytový prostor), je povinen tuto daň platit.

Kdo je poplatníkem daně z nemovitých věcí?

Poplatníkem daně z nemovitých věcí je zpravidla vlastník nemovité věci. To platí pro pozemky, zdanitelné stavby i jednotky. V případě spoluvlastnictví jsou poplatníky všichni spoluvlastníci, přičemž daňové přiznání podává a daň platí každý za svůj podíl. Existují však i specifické situace:

• Superficiární právo (právo stavby): Pokud je pozemek zatížen právem stavby, je poplatníkem daně z pozemku ten, komu právo stavby svědčí.
• Pronájem pozemků státu: V určitých případech, kdy je pozemek ve vlastnictví státu a je pronajat, může být poplatníkem daně nájemce.
• Družstevní byty: U družstevních bytů je poplatníkem daně družstvo, nikoli jednotliví členové družstva.

Je klíčové si uvědomit, že daňová povinnost vzniká k 1. lednu daného roku. Pokud tedy nemovitost prodáte v průběhu roku, daň za celý tento rok ještě platíte vy jako původní vlastník k 1. lednu. Nový vlastník se stává poplatníkem až od 1. ledna následujícího roku.

Předmět daně: Co se daní?

Předmětem daně z nemovitých věcí jsou:

1. Pozemky: Zahrnují zemědělské pozemky (orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty), lesní pozemky, stavební pozemky, zastavěné plochy a nádvoří, ostatní plochy a zpevněné plochy sloužící podnikání.
2. Zdanitelné stavby: Jedná se o budovy, které mají jedno nebo více nadzemních podlaží, jsou pevně spojené se zemí a jsou evidované v katastru nemovitostí. Patří sem rodinné domy, rekreační objekty, garáže, budovy sloužící podnikání a další.
3. Zdanitelné jednotky: Jsou to byty a nebytové prostory, které jsou vymezeny jako samostatné jednotky podle zákona o vlastnictví bytů nebo občanského zákoníku.

Vznik a zánik daňové povinnosti a daňové přiznání

Jak již bylo zmíněno, daňová povinnost vzniká k 1. lednu kalendářního roku. Pokud jste se stali vlastníkem nemovitosti nebo došlo ke změně, která ovlivňuje výši daně (např. kolaudace novostavby, přístavba, změna užívání), máte povinnost podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí. Termín pro podání je vždy do 31. ledna následujícího roku po roce, ve kterém ke změně došlo. Například, pokud jste koupili byt v červenci 2023, daňové přiznání podáte do 31. ledna 2024. Pokud se nic nezmění, v dalších letech již přiznání podávat nemusíte, finanční úřad vám automaticky zašle složenku nebo informaci o výši daně.

Daňové přiznání se podává na finanční úřad, v jehož územní působnosti se nemovitá věc nachází. Pokud vlastníte nemovitosti v různých okresech, musíte podat přiznání na příslušné finanční úřady pro každý okres zvlášť. V dnešní době je možné a často i doporučené využít elektronické podání prostřednictvím portálu Moje daně, datové schránky nebo specializovaného software.

Výpočet daně z nemovitých věcí: Složitá rovnice

Výpočet daně z nemovitých věcí je poměrně komplexní a zohledňuje mnoho faktorů. Zjednodušeně řečeno, daň se počítá jako součin základu daně, sazby daně a různých koeficientů.

Základ daně:

• Pro pozemky:
• U zemědělských pozemků (orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty) je základem daně cena půdy zjištěná dle cenového předpisu za 1 m².
• U lesních pozemků a rybníků s intenzivním chovem ryb je základem daně cena zjištěná za 1 m².
• U stavebních pozemků je základem daně skutečná výměra pozemku v m².
• U ostatních pozemků (např. zastavěné plochy a nádvoří, ostatní plochy) je základem daně výměra v m².
• Pro zdanitelné stavby a jednotky:
• Základem daně je zastavěná plocha v m² (měřeno podle vnějšího obvodu nadzemních podlaží).
• U jednotek je základem daně výměra podlahové plochy v m², vynásobená koeficientem 1,2 (pro byty) nebo 1,0 (pro nebytové prostory).

Sazba daně:

Sazby daně se liší podle typu nemovitosti a jsou stanoveny zákonem. Například:

• Pozemky:
• Orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady: 0,75 % ze zjištěné ceny.
• Trvalé travní porosty, lesní pozemky: 0,25 % ze zjištěné ceny.
• Stavební pozemky: 3,50 Kč za 1 m².
• Zastavěné plochy a nádvoří: 0,75 Kč za 1 m².
• Ostatní plochy: 0,75 Kč za 1 m².
• Zpevněné plochy sloužící podnikání: sazba se liší podle druhu podnikání.
• Zdanitelné stavby:
• Obytné domy: 2 Kč za 1 m² zastavěné plochy.
• Rekreační objekty: 6 Kč za 1 m² zastavěné plochy.
• Garáže: 8 Kč za 1 m² zastavěné plochy.
• Stavby pro podnikání: 10 Kč nebo 18 Kč za 1 m² zastavěné plochy (podle typu podnikání).
• Zdanitelné jednotky:
• Byty: 2 Kč za 1 m² podlahové plochy (před vynásobením koeficientem 1,2).
• Nebytové prostory: sazby podobné jako u staveb pro podnikání, podle typu užívání.

Koeficienty:

Konečnou výši daně výrazně ovlivňují tzv. koeficienty. Tyto koeficienty mohou daň zvyšovat nebo snižovat:

• Koeficient podle počtu obyvatel obce (tzv. místní koeficient): Tento koeficient se pohybuje od 1,0 (pro obce do 1 000 obyvatel) až po 4,5 (pro Prahu). Obce mají navíc možnost tento koeficient snížit pro rekreační objekty.
• Koeficient pro stavební pozemky: Pokud je na stavebním pozemku vydáno stavební povolení, uplatní se koeficient 1,5.
• Koeficient pro rekreační objekty: U rekreačních objektů a garáží se základní sazba zvyšuje o určitý koeficient (např. 1,5 nebo 1,4), který se dále násobí místním koeficientem.
• Možnost obce stanovit vlastní koeficient: Obce mohou obecně závaznou vyhláškou stanovit pro všechny nemovité věci na svém území jednotný koeficient v rozmezí 0,5 až 5,0. Tím mohou výrazně ovlivnit celkovou výši daně.

Celková daň se pak spočítá jako součet dílčích daní za jednotlivé nemovité věci (pozemky, stavby, jednotky), přičemž každá je vypočítána s použitím příslušných sazeb a koeficientů.

Platba daně z nemovitých věcí

Po podání daňového přiznání a stanovení výše daně vám finanční úřad doručí složenku nebo platební informaci (např. e-mailem, do datové schránky). Důležité jsou následující termíny:

• Do 31. května: Splatná je celá daň, pokud její výše nepřesahuje 5 000 Kč. Pokud je daň vyšší, je splatná první splátka ve výši poloviny daně.
• Do 30. listopadu: Splatná je druhá splátka daně, pokud byla celková daň vyšší než 5 000 Kč.

Zemědělci a chovatelé ryb mají posunuté termíny splatnosti na 31. srpen a 30. listopad, pokud jejich daň přesahuje 5 000 Kč.

Daň lze uhradit několika způsoby: bankovním převodem, poštovní poukázkou (složenkou), hotově na pokladně finančního úřadu nebo prostřednictvím systému SIPO (Soustředěné inkaso plateb obyvatelstva). Použití SIPO je velmi pohodlné, ale je nutné se k němu přihlásit u finančního úřadu včas, obvykle do konce ledna daného roku.

Osvobození od daně

Zákon o dani z nemovitých věcí stanovuje i řadu osvobození. Od daně jsou osvobozeny například:

• Pozemky a stavby ve vlastnictví státu, obcí, krajů.
• Pozemky a stavby sloužící veřejné dopravě (např. dráhy, letiště).
• Pozemky a stavby sloužící školství, zdravotnictví, sociálním službám.
• Novostavby rodinných domů a jednotek po dobu 5 let od kolaudace.
• Novostavby zemědělských staveb po dobu 15 let od kolaudace.
• Pozemky a stavby sloužící církvím a náboženským společnostem k náboženským účelům.
• Pozemky pod vodními nádržemi, rybníky, koryty vodních toků.

Je důležité si ověřit konkrétní podmínky osvobození, neboť se mohou lišit a bývají spojeny s určitými požadavky na využití nemovitosti.

Změny v zákoně a novinky pro rok 2024 a dále

Daň z nemovitých věcí není statická a prochází pravidelnými úpravami. Pro rok 2024 došlo k významným změnám, které by měli vlastníci nemovitostí pečlivě sledovat. Tyto změny jsou součástí takzvaného konsolidačního balíčku a mají za cíl zvýšit příjmy státního rozpočtu a současně dát obcím větší flexibilitu v nastavení daně. Hlavními pilíři změn jsou:

• Zvýšení základních sazeb daně: Většina základních sazeb daně z pozemků, staveb a jednotek se zvýšila, a to přibližně na 1,8násobek původní hodnoty.
• Zavedení státní a obecní části daně: Nově je daň rozdělena na státní a obecní část. Státní část je pevně stanovena zákonem, zatímco obecní část je ta, kterou mohou obce ovlivňovat místním koeficientem (který se nyní nazývá koeficient pro výpočet daně z nemovitých věcí).
• Přepočet koeficientů podle počtu obyvatel: Koeficienty podle počtu obyvatel obce byly upraveny tak, aby lépe reflektovaly velikost obcí a jejich rozvojový potenciál. Obce mají i nadále možnost stanovit si vlastní místní koeficient v rozmezí 0,5 až 5,0.
• Zahrnutí zpevněných ploch do daně z pozemků: Zpevněné plochy sloužící k podnikání jsou nyní zdaněny jako pozemky, nikoli jako stavby, což zjednodušuje výpočet a správu.

Tyto změny znamenají, že pro mnoho vlastníků nemovitostí dojde k navýšení daňové povinnosti. Je proto více než kdy jindy důležité zkontrolovat si výši daně, kterou vám finanční úřad pro rok 2024 a dále vyměří, a v případě pochybností se obrátit na příslušný finanční úřad nebo daňového poradce. Včasné a správné pochopení těchto změn je klíčové pro dodržení všech povinností a vyhnutí se případným sankcím. Orientace v daňovém systému je sice náročná, ale je neodmyslitelnou součástí odpovědného vlastnictví nemovitosti, které přináší stabilitu a hodnotu do života.