11.1.2017 – Rok 2016 se nesmazatelně zapíše do statistik brněnských stavitelů. Obrovský zájem o bydlení v novostavbách překonal očekávání všech odborníků. Celkem se loni v Brně prodalo 1 507 nových bytů a lidé za ně utratili přesně 4,94 miliard korun.
Ruku v ruce s tím šlo ale i zdražování, byty v Brně během loňského roku podražily o 9 % na necelých 59 000 Kč za m². Kvůli problémům s povolováním nových staveb a s územním plánováním v Brně se staví málo a bytů je nedostatek. Ceny nemovitostí v Brně proto rostou i v roce 2017. Je ale zřejmé, že bydlení nebude zdražovat donekonečna a lidé se po něm začnou ve větší míře poohlížet i mimo město. Údaje vyplývají z pravidelné analýzy trhu společnosti Trikaya.
Meziroční nárůst 63 %
Oproti roku 2015 vzrostl počet prodaných bytů v novostavbách o 63 % a o nové byty v Brně byl loni velký zájem i přes jejich soustavně rostoucí ceny. Zájemci o bydlení v novostavbě často využívali velmi výhodných úrokových sazeb u hypoték, jež byly po většinu roku na minimálních hodnotách. “Je to paradoxně i aktuální růst úrokových sazeb úvěrů na bydlení, který pomohl vysokým hodnotám prodejů v loňském roce. Na podzim chtěli lidé využít posledních nabídek hypoték s nízkými úroky a investovali do bydlení,” komentuje situaci Alexej Veselý, ředitel společnosti Trikaya. S novým zákonem o spotřebitelském úvěru totiž hypotéky začaly ke konci roku opět zdražovat.
Nejčastěji lidé poptávali bydlení v městských částech Slatina, Bystrc, Královo Pole a Brno-střed. Lidé nejčastěji kupovali dvoupokojové byty, ale velký zájem byl také o ty jednopokojové – nejčastěji si je pořizují jako investici a dál je pronajímají. V nadcházejících měsících se budou nejvíce prodávat byty v městských částech Jundrov a Slatina, které jich aktuálně nabízejí nejvíce.
Nejdražší a nejlevnější
Nejdražším bytem prodaným v roce 2016 byl podle dostupných ceníků developerů pětipokojový byt v centru města, jejž si koupil zájemce za necelých 14 milionů Kč. Naopak nejlevnější byl jednopokojový byt na ulici Cejl, kde kupec zaplatil za 17 m² částku necelých 1,2 milionu Kč. Celkově jsou nejlevnější byty v městských částech Slatina a Bystrc, za bydlení v těchto lokalitách zájemci v loňském roce zaplatili v průměru 47 tisíc Kč za m².
Průměrný brněnský byt je za 3,5 milionu korun
Současná průměrná cena nabízených novostaveb se pohybuje kolem necelých 59 000 Kč za m². Oproti cenám v lednu loňského roku se jedná o 9 % vyšší průměrnou cenu. Průměrný dvoupokojový byt o velikosti 60 čtverečních metrů tak v Brně koupíte za 3,5 milionu korun. Zájemce o jednopokojový byt si zpravidla musí připravit více než dva miliony korun.
Na růst cen nových bytů má vliv několik faktorů, které se v průběhu roku 2017 postupně setkaly. A nesetkaly se jen zde. Dva hlavní trhy s byty v Česku, Praha a Brno, v některých ohledech sdílí obdobné problémy. Ani jedno z měst nemá vyhovující územní plán, jenž by podporoval výstavbu nového bydlení. Praha ani Brno nebyly připraveny na velký zájem o nové bydlení, který byl vyvolán dostupnými hypotékami a velmi dobrou ekonomickou situací naší země. Byty v Brně začaly výrazně zdražovat poté, co byla zrušena aktualizace územního plánu před dvěma lety. Bez možnosti stavět nové nemohli stavitelé uspokojit vysokou poptávku a z bytů se stalo nedostatkové zboží,” komentuje situaci Alexej Veselý.
V aktuální nabídce brněnských developerů se nachází celkem 911 dostupných bytů, z toho ěř polovina (442) je již zarezervována. Volných nových bytů je tedy k dispozici na celé Brno pouze 469. Za loňský rok se jich prodalo více než trojnásobné množství.
“Od roku 2011 se neprovedla jediná změna územního plánu. Současný územní plán v Brně je starý 23 let a většina vhodných ploch pro výstavbu je již vyčerpána. Problémy, které tento stav vyvolá, se bohužel dotknou většiny obyvatel města, nejenom zájemců o nové bydlení,! doplnil Alexej Veselý.
Začínají zdražovat i starší byty a lidé více stavějí za Brnem
Zatímco růst cen nových bytů pozvolna snižuje své tempo, na řadu přicházejí ceny těch starších, které zpravidla trh novostaveb následují. V uplynulých měsících došlo ke zdražování starších bytů z důvodu velké poptávky. K tomu nově přispěla také daň z nabytí nemovitosti, již od listopadu hradí kupující. Rozdíly mezi cenami starších a nových bytů se výrazně snížily, zvlášť započteme-li provizi makléře, kterou v Brně tradičně platí kupující.
Růst cen nemovitostí ale ovlivní nejenom jejich nákup, hlouběji do kapsy budou muset sáhnout také nájemníci. Ceny pronájmů se v uplynulém roce zvedaly až o desítky procent.
“Je důležité si uvědomit, že ceny jednoduše nemohou růst donekonečna. Jakmile ceny překročí určitou hranici, začnou bytům ve městě konkurovat jiné typy bydlení – zcela logicky zejména levnější bydlení mimo město,” doplňuje Alexej Veselý a upozorňuje tak na problém vystěhování obyvatel města, s nímž se Brno potýká. Denně do Brna dojíždí přes 100 000 lidí. Zatímco v Brně dle aktuálních údajů výstavba nových bytů meziročně klesla o 45 %, v okrese Brno-venkov soustavně roste.
Jak se bude brněnský trh realit vyvíjet v novém roce?
V novém roce proto lze očekávat výrazný trend suburbanizace a přesunu části produktivní populace za hranice města. Bydlení v Brně se stává pro mladé rodiny nedostupným, a proto raději volí bydlení mimo město a delší dojíždění za prací. Stejně tak řada developerů vzhledem k současným komplikacím s územním plánem a povolováním staveb ve městě své aktivity raději přesune za jeho hranice.
Ceny hypoték budou pravděpodobně pomalu růst a poptávku po bydlení spolu s vyšší cenou sníží také omezení počtu vydaných hypoték, jež vstoupí v platnost na jaře letošního roku. Hypotéky, které pokrývají více než 80 % hodnoty nemovitosti, budou banky moci uzavřít pouze s 15 % klientů. “Tuto změnu vítáme a věříme, že částečně ochladí současný napjatý trh. Nové byty budou moci kupovat pouze zájemci s dostatečným finančním zajištěním, a nebude tak hrozit přehřátí trhu,” komentuje Alexej Veselý.
Růst cen lze vzhledem k nedostatečné výstavbě nových bytů očekávat zejména v segmentu starších bytů a pronájmů. Brněnský trh by v nadcházejícím roce mohla výrazně ovlivnit realizace některého z dlouho připravovaných projektů rezidenčního bydlení většího rozsahu. Jedná se především o rozsáhlé plochy brownfieldů s potenciálem výstavby několika stovek bytů – v areálu bývalé Zbrojovky, v Černovicích nebo v areálu Jaselských kasáren.
