18.12.2019 – Již dlouho nebylo realizováno tolik změn, které ovlivní chod českých realitních kanceláří, jako tomu bude od roku 2020. První výrazná novinka se týká všech, kteří budou chtít zapsat nemovitost do katastru nemovitostí. Zdvojnásobí se totiž poplatek za vklad z jednoho na dva tisíce korun. Změnou, která se dotkne hlavně realitních kanceláří, je účinnost zákona o realitním zprostředkování. To ovšem není vše. Co vše bude od roku 2020 jinak?
Poplatek za vklad do katastru nemovitostí vzroste o dvojnásobek
Avizované zdvojnásobení poplatků za návrh na vklad na katastr nemovitostí nakonec sněmovna schválila. Od ledna 2020 dojde k zdvojnásobení poplatků za návrh na vklad (z 1 000 Kč na 2 000 Kč). Změna by měla být účinná od 1. ledna 2020, je ovšem možné určité zpoždění, bude záležet na datum podpisu prezidenta a uveřejnění zákona ve sbírce zákonů.
Zákon o realitním zprostředkování schválen
Od roku 2020 bude platit nový zákon. Nastaví základních zákonná pravidel činnosti realitních zprostředkovatelů (RZ) a klientům přinese vyšší transparentnost. Zprostředkovatelská smlouva bude povinně písemná. Zároveň nesmí být na shodné listině jako kupní smlouva a nesmí klientovi (spotřebiteli) uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu. To znamená, že zprostředkovatelská smlouva bude muset být uzavřena před případnou smlouvy o smlouvě budoucí či smlouvy kupní.
Zprostředkovatelská smlouva bude povinně obsahovat označení nemovitosti vč. výpisu z katastru nemovitostí, výši kupní ceny/nájmu a výši provize nebo způsob jejího určení. Pokud nebude některý z údajů při uzavření znám, bude uveden obecným způsobem. Například v případě smlouvy se zájemcem o vyhledání nemovitosti ke koupi budou muset být alespoň obecně popsány vlastnosti a kupní cena hledané nemovitosti.
Výhradní realitní zprostředkování bude moci být sjednáno maximálně na 6 měsíců s možností opakovaného prodloužení. Výpovědní lhůta smlouvy na dobu neurčitou se spotřebitelem bude nejvýše 1 měsíc.
Výše provize bude povinně uvedena ve zprostředkovatelské smlouvě buď konkrétní částkou nebo dostatečně určitě např. procentem z budoucí kupní ceny. Klient bude muset také písemně odsouhlasit případnou úhradu provize dříve než před uzavřením samotné nemovitostní smlouvy. Záloha na provizi nesmí činit více jak 2/3 celkové provize. Pokud je RZ činný jak pro zájemce, tak pro další osobu ohledně shodné nemovitosti (např. zároveň pro kupujícího i prodávajícího), musí být ve zprostředkovatelské smlouvě uveden konkrétní údaj o provizi od další osoby. Pokud dojde k uzavření smlouvy až po zániku smlouvy o zprostředkování uzavřené se spotřebitelem z důvodu pochybení či nečinnosti RZ, ztratí na provizi nárok.
Jako dosud bude RZ moci zprostředkovat úschovy bankou notářem, advokátem, nebo exekutorem v souvislosti s exekučním řízením. Vedle toho zákon umožňuje, aby poskytoval úschovu i RZ, pro kterého to ovšem přinese další administrativu.
Úschova u RZ bude pouze v písemné formě na základě písemné žádosti klienta. Prostředky budou povinně uloženy na účtu RZ u banky, která povede pro každého uschovatele samostatný účet úschovy. Na účtu úschovy u RZ nebude možné vkládání či výplata v hotovosti, vklady a výplaty budou pouze bezhotovostně. Prostředky budou pojištěny pro případ krachu banky vedoucí účet úschovy RK shodně jako při advokátní či notářské úschově, ochraně klientů slouží také zákaz použít prostředky na účtu úschov pro jiné účely. RZ povede detailní evidenci úschov, ve které vždy uvede identifikační údaje uschovatele a příjemce, údaje o zástupci, údaje o ověření jejich totožnosti, výši úschovy a měnu, datum přijetí peněžních prostředků do úschovy a údaj o trvání úschovy, případně podmínky pro vydání z úschovy, označení účtu, na který mají být prostředky vydání z úschovy příjemci a identifikační údaje majitele účtu, pokud to není příjemce a dále datum vydání peněžních prostředků uschovatele nebo příjemci. O úschově bude RZ informovat živnostenský úřad, který bude vykonávat kontrolu.
Realitní zprostředkování bude vázanou živností “Realitní zprostředkování”. Zprostředkovatelé, kteří budou mít k datu účinnosti živnost „Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3“ musí do 6 měsíců ohlásit (bez poplatku) živnostenskému úřadu novou živnost.
Realitní zprostředkovatelé budou muset být:
Nezúhonní – doloží výpisem z rejstříku tresu.
Pojištění – do 2 měsíců od účinnosti zákona musí mít pojištění odpovědnosti, minimální limit pojistného plnění 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a 3 000 Kč pro pojistné události v jednom roce, spoluúčast max. 5 tis. Kč nebo 1 % z pojistného plnění. Pro franšízanty je minimální pojištění poloviční. Lhůta pro zajištění pojištění 2 měsíce od nabytí účinnosti zákona.
Kvalifikovaní – do 2 let musí získat odborné vysokoškolské vzdělání v oblasti právo, ekonomie, finance, marketing, obchod, stavebnictví, nebo vyšší odborné či středoškolské s maturitou kombinované s 3-letou praxí. Nebo osvědčení o složení státem certifikované zkoušky nebo specializovaný kurs MBA a rok praxe.
Zákon nereguluje developery, investiční společnosti a další osoby prodávající a spravují vlastní nemovitosti. Stávající volná živnost “Realitní činnost, správa a údržba nemovitosti” se u těchto subjektů změní na “Nákup, prodej, správa a údržba nemovitosti”. Zákon se také nevztahuje na subjekty, které poskytují pouze inzerci nemovitostí.
Zákon stanoví sankce za porušení. Pokud nebude smlouva obsahovat povinné náležitosti, klient neobdrží povinné informace nebo LV, bude mít právo od smlouvy o zprostředkování odstoupit. Pro vyšší šanci domoci se náhrady by mělo klientům pomoci povinné pojištění RZ. Kontrolu bude provádět živnostenský úřad, který bude moci ukládat pokuty.
Ekologické novely od začátku roku 2020
Jako opatření pro řešení klimatického sucha byla schválena novelu stavebního zákona, která od 1. 2.2020 zjednoduší povolování vodních děl do plochy 20 tis. m2 a terénních úprav k zadržování vody. Od 1. ledna 2020 dojde k osvobození od daně z nemovitosti u “zásadních krajinných prvků”, příklad krajinný prvek skupina dřevin, stromořadí, travnatá údolnice, mez, příkop, mokřad, pokud jsou evidovány v evidenci ekologicky významných prvků, dále ochranné pásmo vodního zdroje I. stupně, a dále pozemky nepoužívané k podnikání mimo zastavěné území – příkop, mokřad, močál, bažina, skály, rokle, strže. Z praktického pohledu budou zřejmě klienti před využitím muset dořešit změnu evidence pozemku, který může být veden jako ostatní plocha.
