4.5.2020 – Mnoho rodinných domů se především v minulém století stavělo jako dvougenerační. Myslelo se na to, že děti jednou dorostou a zůstanou v domě bydlet se svou rodinou. Soužití více generací je pro společenské i rodinné vazby velmi prospěšné. Ovšem stačí malá přístavba a už se z rodinného domu stane dům bytový. Ten má ovšem jiná “pravidla hry” a je třeba s tím počítat.
Zopakujme si rozdíly mezi nemovitostmi, v nichž se bydlí. Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví. Pokud má více samostatných bytových jednotek, či se přistaví další podlaží, již se bude jednat o bytový dům. Bytový dům je pak stavbou, určenou převážně pro bydlení. Tomuto účelu musí být vyčleněna více než polovina všech ploch domu.
Jestliže je bydlení v nemovitosti vyčleněna menší plocha, a větší plochu zabírají například obchody, kanceláře, dílny apod., jedná se o komerční nemovitost s byty.
Pokud se z rodinného domu stane bytový, bude mít tedy nejméně 5 bytů, měl by být rozdělen na samostatné bytové jednotky. Každá jednotka přitom bude tvořena bytem a spoluvlastnickým podílem na společných částech domu, např. základech, nosných zdech, střeše, společné chodbě apod.
Jak dům rozdělit
K rozdělení domu je třeba zhotovit prohlášení vlastníka a půdorysná schémata jednotlivých podlaží domu. To by měl vykonat projektant či jiná odborně způsobilá osoba. Prohlášení vlastníka je sice v různých vzorech na internetu, ale lepší je obrátit se také na odborníka, právníka, který se danou problematikou zabývá. Jen tak si zajistíte, že nedojde k chybám a katastr nemovitostí takto vše bez problému zapíše. Prohlášení vlastníka je také důležité pro pozdější rozhodování a správu domu. Stanovuje například, jaké procento hlasů je třeba pro některá rozhodnutí apod. Což může být v případě návrhu například přestavby, pronájmu nebytových prostor a větší investiční záměry více než důležité.
Podíl na společných částech domu lze určit dvěma způsoby. Buď dle podlahové plochy bytů (čím větší plocha bytu, tím větší podíl na společných prostorách), nebo je možné se dohodnout, že podíly na společných částech budou stejné.
Ovšem pozor na to. Máte-li větší byt, a tím pádem pocit, že byste měli mít větší rozhodovací pravomoci o společných prostorách, volte první možnost. Velikost podílu na společných částech totiž také zakládá počet hlasů při rozhodování o nich. A také se podle velikosti podílu určuje výše příspěvků na správu domu, resp. do fondu oprav.
Správa domu a pozemku
V domech, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví třech různých vlastníků, je nutno založit společenství vlastníků jednotek. Nejvyšším orgánem společenství je shromáždění vlastníků bytů. Provádění usnesení a správy domu je pak svěřeno buď výboru společenství, nebo jednotlivci – předsedovi společenství.
Pravidla, jak rozhodovat, jsou však nastavena i v případě, že společenství vlastníků neexistuje. Například tehdy, když byty v bytovém domě jsou v majetku méně než tří vlastníků. V tom případě rozhoduje o správě majetku schůze vlastníků. Provádět rozhodnutí vlastníků bude správce. Automaticky se jím stává vlastník, který má větší než poloviční podíl na společných částech. Pokud takový není, vlastníci si jej ze svého středu zvolí.
Změna rodinného domu na bytový má své výhody i nevýhody. Každý z obyvatel domu získá vlastnické právo ke svému bytu. Ten pak může bez souhlasu ostatních přestavět, prodat, zatížit břemenem a podobně. To je sice výhodné pro majitele bytu. Ovšem také může takové rozhodnutí zkomplikovat rodinné vztahy, protože na rozdíl od vlastnictví ideální poloviny není v tomto případě možnost předkupního práva.
?
Jak správně spočítat podlahovou plochu bytu?
?
Může sloužit nebytový prostor k bydlení?
?
Předkupní právo spoluvlastníků bude (opět) zrušeno
