7.8.2020 – Trh s realitami nefunguje pouze ve velkých aglomeracích, významná část realitních transakcí se každý den odehrává také v menších městech. Jak vnímají aktuální vývoj na trhu s nemovitostmi realitní makléři velkých realitních sítí je patrné z mnoha tiskových zpráv, ale jak vidí současný trh menší, rodinné realitní kanceláře?
Nejčastějším aktuálním problém jsou vysoké ceny nemovitostí. Na tuto skutečnost poukazuje většina oslovených realitních makléřů. Prodávající sice chtějí prodat za vyšší cenu, než za kolik prodal nedávno jejich soused, ale ne vždy se setkávají tyto představy s realitou.
Nastavit správnou nabídkovou cenu je ěř nemožné. Realitní makléř se na jednu stranu snaží vyjít prodávajícím maximálně vstříc, na druhou stranu je ale nucen reflektovat aktuální situaci na trhu s bydlením. Své o tom ví i Vendula Haltofová ze Šumperské realitní kanceláře Motýl reality. “Prodávající má díky povědomí o tom, že ceny nemovitostí stále rostou, nereálnou představu ohledně prodejní ceny. Pak je nemovitost i přes velkou poptávku, neprodejná a musíme jít časem s cenou dolů. Prodávající mají opravdu tendence chtít “cokoli”, ale kupující, byť je nabídka velmi nedostatečná, ví, jaký je cenový strop a přes něj nejdou.”
Některé realitní kanceláře pracují s databázemi prodaných nemovitostí a dokáží díky nim lépe stanovit aktuální prodejní cenu. Jednou z těchto společností je i třebíčská realitní kancelář Fokus. Její majitel, Michal Galbavý k tomu dodává: “Necháváme si pravidelně zpracovávat online odhady, ze kterých nám vychází, že jsou celkově nemovitosti nyní průměrně o 20-25 % nadhodnocené. Banky to také moc dobře vědí, proto se drží 80% LTV. Své peníze mají tedy banky plně zajištěné zástavním právem a klient by maximálně přišel o své vložené vlastní zdroje. Enormně nadhodnocené jsou v Třebíči garáže. Ty jsou nabízeny nad 100–150 % odhadu. Hlavní důvod vidíme v tom, že na běžných spořících účtech je prakticky nulové zhodnocení úspor, a tak investor raději něco koupí, aby mu z toho šlo aspoň nějaké nájemné.”
Výrazný vliv na cenu nemovitostí má vždy konkrétní lokalita. Například dva shodné byty nacházející se v jednom městě mohou mít výrazně rozdílnou cenu. Zásadní rozdíl může být v umístění domu. Například bytový dům v klidné lokalitě s dostatkem zeleně a dobrou dopravní dostupností může mít podle oslovených makléřů až o polovinu vyšší cenu než stejný byt v domě postaveném u průmyslové zóny daleko od centra. Dobře je to patrné například v Novém Jičíně. “Ceny se odvíjejí od atraktivity jednotlivých nemovitostí. Nemovitosti v nezajímavé lokalitě zájem poptávajících nepřitahují. Pak je nutno opravdu významněji ceny upravovat směrem dolů. Zejména u nemovitostí ve špatném stavu, u rodinných domů s malým pozemkem, případně v rušném prostředí. Atraktivní lokality naopak umožňují o prodejních cenách doslova licitovat v řádu procent a v některých případech je pak možno nabízenou nemovitost prodat podstatně lépe, než se původně zamýšlelo,” doplňuje své zkušenosti Ctirad Vašica z novojičínské realitní kanceláře Kostka.
Naopak Antonín Fidler ze šternberské realitní kanceláře Luxury reality se s poklesem cen nemovitostí příliš často nesetkává. „Ceny naopak rostou. Jen se zpomalil zájem o komerční prostory. Jejich cena neklesla, jen nám trvá déle najit vhodného nájemníka,“ upřesňuje. Stejně tak hodnotí aktuální růst cen nemovitostí také Marta Nagyová z jihlavské realitní kanceláře Realitas Partner. “V Jihlavě vzrostly za poslední rok ceny bydlení v rozmezí 10-15 %,” upřesňuje Marta Nagyová.
Nejde ovšem pouze o prodej nemovitostí. Realitní makléři se aktivně věnují také pronájmům. Prodejní ceny nemovitostí v posledním roce napříč Českou republikou většinou rostly, u pronájmů tomu tak nebylo. Ve velkých městech došlo buď k zachování nebo mírnému navýšení cen pronájmů. V menších městech se ale situace diametrálně liší. Mnohdy stačí, aby zavřela provoz některá z továren, a poptávka po nájemním bydlení se rapidně sníží.
“Jednotlivé lokality se odlišují v závislosti na firmách, které “dávají” lidem práci. Již koncem minulého roku se například v Mohelnici, kde jsou dva velcí zaměstnavatelé, kteří propouštěli, projevila tato skutečnost na snížené poptávce po pronájmech a ceny se zde musely buď zafixovat, popřípadě o 5-10 % snížit. Současně se prodloužila doba, než jsme našli bonitního nájemníka z 1 týdne na cca. 1 měsíc. Ostatní lokality – Šumperk a okolí zůstávají stabilní. Ceny nájmů se v Šumperku zvýšily o 5-10 % v závislosti na konkrétní lokalitě. Délka pronajmutí bytu je stále stejná, většinou nám stačí na vyhledání nového nájemníka 1-2 týdny,“ dodává Vendula Haltofová.
K navýšení cen nájmů došlo také v Třebíči. Podle Michala Galbavého nájmy postupně zdražovaly, k čemuž dodává: “Většinou ceny nájmů cenově kopírují splátky hypoték majitelů bytů. Například byty 1+1 se aktuálně v Třebíči nabízí za 8-10 tis. Kč. vč. energií. Byty 2+1 se pohybují v rozmezí 10-13 tis. Kč a byty 3+1 lze pronajmout za 13–15 tis. Kč.“
Růst cen nájemného zaznamenali makléři také ve Šternberku. „Cena nájemného ve Šternberku narostla od začátku letošního roku přibližně o 15 %,“ doplňuje Antonín Fidler.
Velký zájem o pronájmy ale ještě neznamená uspokojení potřeb vlastníků nemovitostí. Již dávno neplatí, že první, kdo přijde na prohlídku dostává automaticky k podpisu nájemní smlouvu. Mnoho majitelů bytů si chce budoucího nájemníka vybrat. Bojí se například rizika neplacení nájemného či případného poškození zařízení bytu.
Ctirad Vašica tvrdí, že je o pronájmy bytů v Novém Jičíně vesměs velký zájem, který však naráží na neochotu majitelů pronajímat komukoliv. “Případné problémy s neplatiči, včetně vystěhovávání problémových nájemníků, jsou doslova noční můrou vlastníků nemovitostí zapříčiněné nedostatečně pružným právním sysem. Soudní rozhodnutí se protahují v řádu let a vlastníkům tak vzniká mnohdy nevymahatelná škoda.“ „Ceny za pronájem bytů se v naší lokalitě nijak výrazně nezvýšily, ovšem ceny prodejní ano. V některých lokalitách až o 25 %,“ uzavírá Vašica.
?
Vinařské oblasti stále táhnou
?
Poslanci schválili zrušení daně z nabytí nemovitosti
?
Jak si najít ideální pronájem
?
Ve Zlíně je nedostatek nových bytů a stavebních pozemků
?
Prodeje bytů a domů stále rostou. Jejich ceny ovšem také
