22.3.2022 – Při prodeji nemovitosti ušetříte čas a síly, pokud svěříte prodej realitnímu makléři. Ovšem to se neobejde bez dohody o tom, jak bude spolupráce probíhat. Vše by pak mělo být řádně zakotveno ve smlouvě o zprostředkování prodeje nemovitosti.
Ústní dohoda nestačí
Smlouvu o zprostředkování uzavírá častěji prodávající, než kupující. Nemusí to však být pravidlem. Pokud si kupující sjedná s makléřem, že jeho prostřednictvím zakoupí nemovitost, kterou mu makléř najde, jsou účastníky smlouvy kupující a makléř. Podle novely realitního zákona nestačí, aby se prodávající a makléř dohodli na podmínkách ústně. Zákon požaduje písemnou smlouvu.
I když existuje možnost uzavřít nevýhradní smlouvu, pro obě strany je výhodnější exkluzivní smlouva. Ta zajišťuje, že po předem stanovenou dobu nemůže majitel svou nemovitost nabízet sám ani prostřednictvím jiných makléřů.
Zprostředkovatelská smlouva ukotvuje práva a povinnosti
Nově schválený zákon o realitním zprostředkování stanovil zcela specifická pravidla týkající se nejen samotné činnosti realitních kanceláří, ale také povinný obsah pro smlouvy o realitním zprostředkování. Pokud nebude obsahovat vše potřebné, může dojít dokonce ke zneplatnění smlouvy, což by mělo pro prodávajícího i pro realitního makléře nepříjemné důsledky.
Základním obsahem zprostředkovatelské smlouvy musí být identifikace smluvních stran, identifikace nemovitosti, včetně detailního popisu faktického a právního stavu, dále požadovaná výše kupní ceny. Smlouva také musí obsahovat výši provize, podmínky jejího vyplacení a způsob náhrady vícenákladů zprostředkovatele, které vznikly v souvislosti s nabízením nemovitosti a nejsou zahrnuty v provizi.
Mezi obecná ustanovení dále patří podmínky odstoupení od smlouvy a sankce v případě porušení exkluzivity. Exkluzivní smlouva může být uzavřena nejdéle na dobu 6 měsíců. Tato doba ale může být opakovaně prodlužována.
Jaké jsou povinnosti realitního zprostředkovatele
Významnými články smlouvy jsou práva a povinnosti smluvních stran. Mnoho z povinností makléře upravuje zákon, a tedy není nutné je ve smlouvě opakovat. Mezi ně patří mít patřičnou kvalifikaci, jednat poctivě, nebýt ve střetu zájmů (tedy nepracovat zároveň pro prodávajícího i kupujícího), informovat klienta o průběhu prodeje, archivovat případné doklady, či nezprostředkovat kupní smlouvu s osobou, o které má podezření, že své smluvní povinnosti nesplní.
Jsou i povinnosti, které zákon přímo nestanovuje, a právě ty je třeba ve smlouvě přesně specifikovat. Mezi ty patří především povinnost zajistit inzerci – a mělo by být vyjmenováno, kde všude bude nemovitost inzerována. Dále to je provedení fotodokumentace, sestavení inzerce a nabídkových textů, podávání zpráv o průběhu nabízení nemovitosti, prohlídky se zájemci, zpracování a uzavření rezervační smlouvy s kupujícím, vypracování kupní smlouvy, zajištění úschovy kupní ceny, podání návrhu na vklad vlastnického práva na příslušný katastr nemovitostí.
Makléř se ale může s prodávajícím dohodnout i na dalších službách. Jsou to například konzultace k předprodejnímu vylepšení nemovitosti (homestaging), dodání analýzy cen podobných nemovitostí, oslovení potenciálních zájemců z databáze realitní kanceláře, umístění cedule na nemovitost či v jejím blízkém okolí, uspořádání dne otevřených dveří či předání nemovitosti kupujícímu. Ale také to může být například vymalování či drobné opravy nemovitosti, homestaging, vyřízení administrativních záležitostí či zastupování na úřadech. To jsou často práce navíc a nemusí být zahrnuty do provize. I to je třeba přesně ve smlouvě určit.
Smlouvu o zprostředkování vypracovává realitní kancelář. Klient, který ji s realitní kanceláří uzavírá, by ji neměl podepisovat ve spěchu. Každou smlouvu je třeba si důkladně pročíst, případně se poradit s odborníkem, aby později nedošlo k nedorozuměním, které zkomplikují proces prodeje, či jej dokonce zneplatní.
