15.8.2022 – Nejen ceny bytů a domů, ale i ceny stavebních pozemků jsou vysoké v podstatě v celé České republice. Jejich nabídka je často omezená, a pokud chcete bydlet v určité lokalitě, může být problematické najít pro stavbu rodinného domu vhodný pozemek.
Věčná otázka, zda bylo dříve vejce, nebo slepice, platí pro výběr pozemku a stavbu domu dvojnásob. Co dřív? Vyberete si na stavebním veletrhu nádherný domek, pro vás jak stvořený, ale najít pro něj pozemek ve vybrané lokalitě nelze a nelze. A když jej konečně najdete, vás dům na něm postavit stejně nepůjde. Pozemky totiž mohou mít takové parametry, které velmi omezí možnosti, jak má stavba vypadat a jak má být situována. A provádět úpravy na hotovém projektu je složitější, než nejprve najít pozemek a pro něj potom vhodný projekt.
Pozor na rozestupy
Za prvé na možnosti umístění stavby, aby to odpovídalo “kvalitě prostředí” podle § 25 odst. 1 vyhlášky č. 501/2006 Sb. Umístění každé jednotlivé stavby je samo o sobě totiž způsobilé výrazně a na dlouhou dobu ovlivnit kvalitu prostoru, ve kterém žijeme. Navíc, stavební zákon zakotvuje povinnost být šetrný k zájmům vlastníků sousedních pozemků a staveb. Stavební úřad proto posuzuje především osvědčení požadavku ohledně světla a zachování kvality prostředí, označované dříve jako “pohoda bydlení”. To zejména znamená dodržet odstupové parametry.
Podle vyhlášky musí být rozestup mezi domy 7 metrů, pokud je mezi domy volný prostor. Navíc musí být stavba umístěna nejméně dva metry od sousedního pozemku a tři metry od veřejné komunikace, pokud jsou v průčelí okna. Dvoumetrový odstup pak platí i pro užitkové stavby na pozemku, jako je například garáž. Ve zvlášť stísněných podmínkách může být sedmimetrový odstup snížen až na 4 m, avšak vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 metry. Výjimku lze udělit například tehdy, pokud na sousedním pozemku existuje stavba, která je ěř na hranici pozemku, protože v době jeho stavby, což mohlo být i před více než sto lety, platila jiná pravidla. Pokud se však sníží vzdálenost od sousedního domu, bude platit omezení, že na tuto stranu nemohou vést z domu okna.
Pokud tedy podnikáte prohlídky pozemků, nespoléhejte se na údaje typu “asi”, “skoro” a podobně. Raději pečlivě vyměřte, zda bude možné dodržet předepsané parametry, nebo bude třeba stavební záměr upravit. Což je otázka konzultace s architektem či projektantem.
Není tedy lepší koupit starý dům?
Pokud vám někdo nabídne pozemek například s takřka nevyužitou ruinou, která bývala obytným domem, lze toho využít. Budete sice také omezeni, ale jen tím, že je nutno zachovat půdorys stavby a její základy. Pak lze požádat o stavební povolení na rekonstrukci a na tomto místě – dle původního půdorysu – postavit prakticky nový dům, aniž by se řešily odstupové parametry.
Stává se, že na sousedním pozemku zatím nestojí žádná stavba, ale úředník posuzuje odstupové parametry tak, jako by tam již stavba stála. Není to ale správné. Dle ustálené judikatury platí, že se do úvahy sice berou i budoucí stavební záměry sousedů jakožto účastníků územního řízení, avšak pouze v případě, pokud již tito zažádali o povolení jimi zamýšlené stavby. Jestliže se tak nestalo, může se stavebník proti takovému rozhodnutí bránit.
