30.9.2022 – Ceny bytů se dostaly na nejvyšší hodnoty za posledních 30 let, a tak pro někoho může být řešením koupě ateliéru. Může se stát startovacím bytem nebo únikem z bytu nadměrně velkého. Bydlení v ateliéru má však svá úskalí, která nespočívají ve velikosti, ani vybavení, ale v definici tohoto prostoru.
Výhodná nabídka totiž může do budocna znamenat větší komplikace. Je tedy důležité pečlivě zvážit, jestli je pro vás vyhodnější koupě ateliéru nebo bytové jednotky.
Ateliér není dle stavebního zákona určen k bydlení
Ateliéry jsou kolaudované jako nebytové prostory, a tak by dle aktuálního znění stavebního zákona neměly být užívané k bydlení. A to ani tehdy, pokud po stránce vybavení splňují podmínky pro běžný život.
Důvodem, proč není ateliér určen k bydlení, je většinou nesplnění některého ze základních parametrů prostorů určených k bydlení, jako například minimální velikost obytné místnosti, výška stropu, nebo nesplnění požadavků na hlučnost, odvětrání nebo prosvětlení.
Na druhou stranu skutečnost, že ateliéry nejsou dle stavebního zákona určené k bydlení, snižuje jejich kupní cenu. V porovnání s bytem bývá nižší o 10 až 15 %. To však platí spíše pro starší ateliéry. U nových staveb tomu tak nemusí být, protože cenu zvýší DPH, která je na rozdíl od patnáctiprocentní sazby pro byty stanovena na 21 %.
V ateliéru můžete bydlet, ale má to své nevýhody
I když ateliér podle stavebního zákona není určen k bydlení, občanský zákoník dává právo v něm bydlet, a tak se oba zákony v této problematice neshodují. Občanský zákoník totiž konstatuje v § 2236: Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.
V ateliéru tedy můžete bydlet nebo ho k bydlení pronajímat. Nicméně některé nevýhody ateliérové bydlení má. Jednou z nich je nemožnost přihlášení trvalé adresy, která může být pouze v prostoru určeném k bydlení, individuální rekreaci nebo ubytování, a to ateliér jako nebytový prostor není.
Na další problém lze narazit při parkování. Zatímco rezidenti mají nárok na parkovací místo za zvýhodněný roční poplatek, při bydlení v ateliéru je třeba parkovat jinde nebo platit podstatně vyšší parkovné určené pro firmy a podnikatele.
S nemožností nahlásit v místě trvalé bydliště se mohou pojit i další komplikace, jako například doručování úřední pošty vázané na adresu trvalého bydliště, nemožnost volit v daném místě, přednostní umístění dítěte do nejbližší školy, školky, a další.
Financování ateliéru hypotékou může být dražší
Pokud ateliér zakoupíte jako investici a budete jej pronajímat, obchod se vyplatí. Kupní cena je zpravidla nižší, a tak za následný pronájem lze získat lepší výnos než při koupi bytu ve stejné lokalitě.
Ne všechny banky však pohlíží na financování koupě ateliéru stejně jako na koupi bytu. Zřejmě bude složitější najít instituci, která nabídne vhodný úvěrový produkt. Navíc je třeba počítat s nižší odhadní cenou, tedy i s vyššími vlastními úsporami, a pravděpodobně i s vyšší úrokovou sazbou. Navíc, splátky, resp. úroky z hypotéky, nebudou v tomto případě daňově uznatelnou položkou a nelze si o ně jako soukromá osoba ponížit daňový základ.
Na většině realitních portálů nemají ateliéry svoji zvláštní kolonku a jsou většinou uváděny mezi byty nebo v kategoriích označených jako “zvláštní nemovitosti”, “jiné” apod. Avšak zcela jednoznačně by mělo být z textu inzerce jasné, že jde o ateliér, a tím o nebytový prostor.
