Při koupi nízkoenergetického nebo pasivního domu neváhejte zavolat na pomoc odborníky

Při prohlídce atraktivní nemovitosti to leckdy nepozná ani realitní makléř. Je třeba znát podrobné informace a neváhat si je opatřit.

Energetická úspornost budovy se nepozná na první pohled

Nejedna soudní pře se zabývá reklamací skrytých vad na koupené nemovitosti, včetně deklarovaných úsporných opatření, která ve skutečnosti nemusí být provedena, nebo jsou provedena neodborně. Ovšem pokud se koupě provede v létě, někdy je náročné posoudit, zda je dům dostatečně vytápěn a odpovídá nízkoenergetickým, či dokonce pasivním standardům. Proto je třeba strávit více času studiem posudků a odborných informací, než padne rozhodnutí dům koupit. 

Energeticky pasivní a úsporné domy potřebují ke svému provozu minimum energie. Větší část potřeby energií čerpají z vnitřních zdrojů tepla, slunečních paprsků, případně i okolí, a tak je jejich energetická náročnost i o 90 % nižší než v běžných stavbách, kterých byly ještě donedávna stavěny, a je jich stále většina. 

Aby byl ale dům dostatečně úsporný, nestačí použít správný zdroj tepla. Dům musí mít dostatečnou tepelnou izolaci, okna s trojskly, mívá většinou také systém zabezpečující pravidelnou výměnu vzduchu a jeho ohřev. Samozřejmostí jsou vhodné stavební materiály , a především kvalitní projekt a kvalitní realizace. Pokud se totiž začne v průběhu realizace v projektu něco měnit, může se efektivita takové stavby podstatně snížit.

Co je třeba žádat při prohlídce nemovitosti

Každý seriózní realitní makléř si pro své potenciální klienty před prohlídkou nemovitosti připraví složku, v níž má odpovědi na všechny důležité otázky. Ale nejen to. Musí také při jednání s prodávajícím žádat o doklady, které bude moci předložit zájemcům o koupi. Jde především o průkaz energetické náročnosti budovy (PENB), který je dnes základním dokumentem každé stavby. A pozor na to, zda je dokument aktuální.

Existují případy, že PENB nechá zadavatel zpracovat v souvislosti se stavebním řízením, ale v průběhu stavby se parametry změní a hotový dům může mít vyšší energetickou náročnost, než se počítalo.

Podle zákona je prodávající povinen předat PENB při prodeji, ale je vhodné vyžádat si ho již při prohlídce. V případě prodeje bytu dodává posudek SVJ, pokud PENB v tomto případě není k dispozici nebo ho SVJ prodávajícímu prokazatelně nedodá, je možné namísto něj předložit vyúčtování energií za minulé tři roky.

Pokud prodej zprostředkovává realitní kancelář, měl by být makléř odborně způsobilý a podklady si zkontrolovat. Nicméně není technik a ani není povinen nechat vypracovat technické analýzy či posudky nemovitosti, pokud se na tom s prodávajícím nedohodne. Většinou tak makléř ručí za obchodní část transakce, ale ne za pravost dokumentů předložených prodávajícím.

Proto je na kupujícím, aby si dokumenty zkontroloval. Stavby pro bydlení nyní několik let podle stávajícího stavebního zákona nepodléhaly kolaudačnímu řízení, ale stačilo pouze oznámení stavby a po skončení stavby oznámení o uvedení do provozu. To sice zjednodušilo stavební proces, ale na druhou stranu stavební úřad neměl povinnost kontrolovat každou stavbu dle projektové dokumentace. Často se tedy nezjistilo, zda došlo v průběhu stavby ke změnám, které mohly vést ke zvýšení energetické náročnosti domu.

JestliĹľe jde o nemovitost starou jen nÄ›kolik let, i v tomto případÄ› nenĂ­ dobrĂ© se spolĂ©hat na “dobrĂ© slovo” prodávajĂ­cĂ­ho. Zkontrolujte, zda stavbu stavÄ›la odborná firma, zda byl veden stavebnĂ­ denĂ­k ÄŤi mÄ›la stavba odbornĂ˝ dozor. Za dodrĹľenĂ­ technickĂ˝ch norem a projektu pĹ™i stavbÄ› ruÄŤĂ­ stavitel, a pokud je stavba provádÄ›na svĂ©pomocĂ­, tak vlastnĂ­k.

Pokud stavbu kupující navštíví několikrát, například v různých denních časech či za různého počasí, může poznat i některé problémy, jako jsou zatékání, netěsnosti, unikání tepla. Pokud si na základě svých návštěv a po prostudování dokladů myslí, že některé informace nejsou v souladu se skutečností, je vhodné ptát se odborníků. V prvé řadě realizátora stavby a projektanta. Pokud nereagují nebo nechtějí spolupracovat, je třeba neváhat a raději provést inspekci celé stavby, včetně statiky a proměření tepelných ztrát.

Někdy může nemovitost na první pohled vypadat velmi atraktivně, ale při odborné prohlídce se mohou zjistit skryté vady, jejichž odstranění by vyžadovalo značné náklady a celou koupi domu podstatně prodražit. Pokud jsou odstranitelné, je možné požadovat slevu z kupní ceny. Před tím je však třeba zvážit, zda se jejich odstraněním dosáhne původně projektovaných parametrů stavby.

Vydat celoživotní úspory za nemovitost, která nebude energeticky úsporná, jak se předpokládalo, může být velkým zásahem do finančního hospodaření rodiny. Proto je třeba důkladně se s nemovitostí seznámit, prostudovat dostupné materiály a v případě pochybností využít odborníky k odborným posudkům či konzultacím.