15.2.2024 – Česká národní banka držela skoro celý minulý rok základní úrokovou sazbu na 7 %. První dobrá zpráva přišla v prosinci, kdy ji banka snížila o 0,25 procentního bodu. A 8. února letošního roku nastalo opětné snížení, a to o půl procenta. Protože se od základní úrokové sazby odvíjejí i úroky hypoték, i ty postupně klesají.
Zatímco v lednu letošního roku byla nabídková úroková sazba u hypoték podle Fincentrum Hypoindexu 6,34 % p. a., optimistické scénáře už na konci letošního roku očekávají pokles ke 4,5 % a v prosinci 2024 už k psychologické hranici 3 % ročně. Jestliže jste váhali s nákupem investiční nemovitosti, právě nyní, s poklesem úrokových sazeb, může být vhodná doba vrátit se k plánu koupit nemovitost určenou k pronájmu.
Dům, byt, apartmán – co nakoupit?
Úvaha, jaký typ investiční nemovitosti nakoupit, se odvíjí od několika faktorů. Prvním z nich může být lokalita, v níž bydlíte. Druhým otázka, zda si chcete investiční nemovitost spravovat sami či ji hodláte dát do správy některé z firem, které se tímto podnikáním profesionálně zabývají.
Dalším faktorem bude, jak velkou investici si můžete dovolit – tedy kolik máte svých naspořených prostředků a jak velkou hypotéku můžete v budoucnu splácet. Všechny tyto faktory spolu souvisí, protože lokalita, v níž koupíte danou nemovitost, může být vhodná pro určitý typ pronájmu, a od něj se bude odvíjet výnos z pronájmu. Pokud hodláte hradit hypoteční splátky úplně nebo částečně výnosem z pronájmu, bude pro vás tento faktor jistě důležitý.
Lokalita ovlivní typ pronájmu a jeho správu
Jestliže bydlíte v obci nebo menším městě a hodláte si investiční nemovitost spravovat sami, budete se při koupi zřejmě řídit nabídkou v nejbližší, resp. dojezdové vzdálenosti. Jezdit přes dvě stě kilometrů uklidit po hostech nebo opravit vodovodní těsnění by se opravdu nevyplatilo, a to nejen finančně, ale i časově. Za dojezdovou vzdálenost můžeme považovat zhruba do padesáti kilometrů. A i to už nebude právě flexibilní řešení.
Na druhou stranu nemovitosti v menších městech a obcích jsou cenově přijatelnější a pokud je v dané lokalitě dostatečná poptávka po nájemním bydlení, můžete investovat do bytu či řadového domku, který pronajmete dlouhodobě. Jestliže je navíc v okolí dostatek pracovních příležitostí, bude o tento typ pronájmu jistě zájem.
Ve velkých městech, které jsou sídlem mnoha institucí, jsou zde vysoké školy, a případně i památkové lokality, si můžete vybrat, zda půjdete cestou dlouhodobého pronájmu či finančně výhodnějšího, ale pracnějšího krátkodobého pronájmu.
Naopak, v turisticky atraktivních lokalitách, jako jsou hory, jezera, vinařské oblasti, se vyplatí spíše pronájmy krátkodobé, pro osoby, které tam přijíždějí na kratší či delší dovolenou. Tyto pronájmy jsou dnes výhodně realizovatelné prostřednictvím internetových ubytovacích portálů.
Je však třeba počítat s tím, že ne všechny lokality budou pronajímány po celý rok. Snad nejvhodnější se mohou jevit apartmány v horských oblastech. I když sněhu je na našich horách v posledních letech pomálu, mnoho provozovatelů horských středisek začalo doplňovat klasické vybavení pro zimní sporty i nabídkou na letní turistiku. Půjčovny kol, jejich vyvezení na hřebeny, dostupné wellness, bazény, herny, venkovní zábavní parky fungují takřka po celý rok.
Ovšem je třeba být připraven na to, že během jarního tání a pozdního podzimu nebudou zřejmě apartmány obsazené. To stejné ovšem platí i pro letní rekreaci u vodních ploch, cyklostezek a podobných lokalit. Období neobsazenosti by však mělo být kompenzováno vyšším výnosem, než je u dlouhodobých pronájmů. Navíc, pokud nekoupíte samostatnou chalupu, ale apartmán, nemusí rozhodovat ani dojezdová vzdálenost, protože nově stavěné apartmánové domy většinou nabízejí i základní správu, tj. předání klíčů, úklid, případně další služby.
Při koupi investiční nemovitosti využijte služeb makléře, nejlépe takového, který se vyzná v dané lokalitě. Ten dokáže vyhledat nemovitost, jejíž poloha bude pro budoucí návštěvníky atraktivní a co nejvýhodnější.
