16.4.2024 – Máte malý byt v oblíbené lokalitě, a tak i když potřebujete větší, nechce se vám stěhovat. Obliba lokality, dostupnost služeb, obchodů i zábavy může být natolik důležitá, že nakonec leckdo zůstane v malém, než by změnil prostředí. Nicméně může se naskytnout nečekaná výhra – volný vedlejší byt.
Spojit dva byty v jeden může přinést spoustu výhod, nicméně je s tím spojeno také mnoho administrativy, jednání s úřady a v některých případech i se spolubydlícími, resp. spoluvlastníky domu. Mimo získání dalších obytných místností patří k výhodám také možnost mít dvě WC a dvě koupelny, což určitě ocení rodina s více dětmi nebo rodina, v níž bydlí i prarodiče či některý z nich.
K nevýhodám mimo již zmíněné administrativy a úředních povinností patří především náklady na rekonstrukci, která někdy nemusí spočívat jen v probourání dveří mezi bytovými jednotkami. Pokud je třeba změnit dispozice, budou náklady od počátku mnohem větší. A samozřejmě větší byt bude mít vyšší provozní náklady.
V rámci SVJ obnáší sloučení dvou bytů do jednoho změnu na katastrálním úřadě. Podle JUDr. Daniela Urbana je prvním krokem ke sloučení nebo rozdělení bytových jednotek příprava potřebné právní dokumentace v souladu s občanským zákoníkem. Tím je u SVJ změna prohlášení vlastníka.
Pokud při sloučení bytů vlastníci nezasáhnou do společných částí domu, zpravidla se nevyžaduje uzavření smlouvy o výstavbě. Díky tomu je celý postup sloučení a rozdělení bytů snazší i rychlejší. Vliv na rozsah a náročnost potřebné dokumentace budou mít také podle dr. Urbana okolnosti, jakými jsou existence hypotéky na bytech, vlastnictví bytu nezletilým nebo existence balkonů a teras u dotčených bytů.
Sloučení bytů podléhá schválení většinou hlasů v SVJ počítaných ze všech hlasů vlastníků jednotek v celém domě. V případě, že má dané SVJ ve stanovách zakotveno projednávání per rollam, pak není třeba čekat na řádně svolané shromáždění, ale lze po dohodě s vedením SVJ provést hlasování tímto způsobem.
Vhodnou podobu i právní formu získání souhlasu v konkrétním domě je schopen doporučit odborník – právník. Pokud jste členy bytového družstva, budete potřebovat jeho schválení.
Až překonáte tento počáteční krok, který ale může trvat i měsíce, můžete se pustit do zařizování stavebního povolení.
To není třeba pouze v případech, že by se nezasahovalo do nosných konstrukcí domu. Výjimky, že mezi dvěma byty nejsou nosné konstrukce, sice mohou být, ale je to spíše ve starších domech, kde byly velké byty někdy v minulém století rozděleny na menší.
V ostatních případech bude třeba předložit stavebnímu úřadu příslušnou stavební dokumentaci a požádat o povolení. V případě družstevních bytů musí o stavební povolení žádat družstvo.
Stavební úřad bude potřebovat doklady o vlastnictví obou bytů, posudek statika, vypracovaný projekt na rekonstrukci, rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek, případně výše uvedenou smlouvu o výstavbě. Odborníci doporučují prověřit si u stavebního úřadu také otázku kolaudace.
Ne vždy musí sloučení bytů podléhat kolaudaci, zvláště pokud se dispozice neměnily. V případě dvou vedle sebe ležících bytů to tak nemusí být, v případě, že se jedná o byty nad sebou, zřejmě bude kolaudace nutná.
Pokud je třeba kolaudační souhlas, je nezbytné si ji opatřit před vkladem do katastru nemovitostí. Kolaudační souhlas či rozhodnutí totiž tvoří povinnou přílohu katastrálního návrhu.
Pokud přikoupíte byt vedle svého v rámci velkého SVJ, může se stát, že změna prohlášení vlastníka se stane vaší noční můrou. Podle právníků je tento postup velmi složitý, někdy až ěř nemožný (zvláště žijí-li někteří vlastníci v zahraničí apod.). Proto doporučují zvážit, zda nezanechat byty v katastru jako dvě oddělené nemovitosti, a tím si zdlouhavé vyřizování ušetřit. Je pak ale třeba počítat s tím, že veškeré poplatky budou hrazeny za každou jednotku zvlášť.
Pokud je lokalita, kde bydlíte jedinečná a nechcete ji měnit, může být spojení dvou bytů ideálním řešením. Nemusí to však být jednoduché. Je proto třeba si předem propočítat náklady, promyslet, kolik času bude nutné celému procesu věnovat, a pak zvážit, zda to za to stojí. Nebo zda bude jednodušší, a možná i levnější, koupit zcela jiný byt, vhodný pro potřeby stávající rodiny.
