25.4.2024 – Jestliže hodláte kupovat, nebo jste již koupili, starší byt, který chcete pronajímat, zamyslete se nad tím, jak jej upravit. Každý starší byt je alespoň minimálně „vybydlený“. Stejné to je, pokud byt pronajímáte delší dobu a nájemník se odstěhoval. Zcela jistě je třeba prázdný byt vymalovat, stáhnout staré koberce, vyčistit podlahy, a zajistit celkový úklid. Teprve potom je možné pozvat na prohlídku nové zájemce o pronájem. Jiné to ovšem je, pokud byt je zastaralý natolik, že potřebuje rekonstrukci.
Nejvíce se opotřebovávají podlahové krytiny, a také sanitární zařízení a kuchyně. Před tím, než se do rekonstrukce pustíte, si rozmyslete, komu chcete byt pronajímat a zda v něm v budoucnu hodláte bydlet vy nebo členové vaší rodiny. Podle toho můžete zvolit i formu rekonstrukce. Někdy vystačíte s menšími úpravami, například v koupelně, kuchyni a podobně, nebo může rekonstrukce zasáhnout celý byt, včetně změn v dispozičním řešení.
Závisí to samozřejmě na tom, jak vypadají stávající dispozice a zda v případě pronájmu budou stačit cílové skupině, které budete byt nabízet. Studentům a krátkodobým pronájmům svědčí spíše uzavřené pokoje a jeden menší společný prostor, kterým může být i kuchyně, která bývá například ve starších domech dostatečně velká k vaření i setkávání.
Rodina při dlouhodobém pronájmu bude spíše preferovat větší obývací prostor, kde bude moci trávit společné chvíle, a menší ložnice.
Každopádně zvažte, zda je možné v bytě vybudovat jen jednu koupelnu s WC, nebo lze přidat další samostatné WC, případně druhou i sebemenší koupelnu. Mnoho lidí dobře zná ranní či večerní provoz ve vícečlenné domácnosti a dostatek soukromí na hygienu ocení. Může to být i podstatná přednost, kterou zvážíte misky vah u potenciálních klientů, až budou vybírat z více nabídek na pronájem.
Rozsah rekonstrukce bude tedy to nejzávažnější, co budete muset promyslet. Podle rozsahu je třeba si vytvořit finanční plán. To znamená sepsat veškeré náklady – a to i sebemenší, jako je například vystěhování starého nábytku. Odborníci stavaři doporučují připočíst ke svému plánu rezervu ve výši 25 % plánovaných nákladů. Finanční plán zřejmě nebudete schopni sestavit sami, zvláště v případě větší rekonstrukce.
Proto je vhodné již v etapě plánování do akce pozvat odborníky, kteří budou za rekonstrukci odpovědni. Oni mohou sestavit základní rozpočet na stavební práce a sanitární zařízení a vy k němu následně připočtete další položky, například za zařizovací předměty, závěrečný úklid, dekorace a podobně.`
Z finančního plánu se dozvíte, jakou výši finančních prostředků je třeba zajistit. Pokud nemáte dostatečné rezervy, ještě v této fázi můžete rozhodnout, které práce jsou pro budoucí pronájem bytu absolutně nezbytné, a které bude možné nechat na budoucno. Eventuální rozdělení prací do některých etap je však možné spíše u krátkodobého pronájmu. Pokud si byt pronajímají studenti, na léto často odjíždějí domů mimo město a vy můžete realizovat další fázi.
Jestliže však byt plánujete pronajmout formou dlouhodobého pronájmu, začněte od „podlahy“, resp. od toho hlavního, což jsou rozvody elektřiny, úprava koupelny a WC a oprava, případně výměna podlahové krytiny. Naopak není třeba hned měnit kuchyňskou linku či spotřebiče, pokud jsou jen zastaralé, ale funkční.
Dále je třeba zjistit, jaké povinnosti z rekonstrukce vyplývají. Jestliže jste členem SVJ, musíte podle občanského zákona rekonstrukci oznámit vedení společenství a odpovědným osobám umožnit přístup do bytu. I když se totiž stavební úprava týká výlučného majetku vlastníka bytu, mohla by se případným zásahem do společných částí negativně dotknout i ostatních členů společenství. Vztahuje se to i na takové stavební úpravy, u nichž není zákonem vyžadováno žádné ohlášení.
U družstevního bytu je třeba písemný souhlas družstva s rekonstrukcí. Na některé zásahy je pak třeba povolení od stavebního úřadu. Jedná se především o zasahování do nosných konstrukcí, do rozvodů vody, elektřiny, plynu, či o případnou přístavbu, nástavbu.
Náklady na rekonstrukci není někdy třeba financovat pouze z vlastních prostředků. Na rekonstrukce se zaměřují stavební spořitelny, které poskytují jak překlenovací, tak řádné úvěry. Stačí se zeptat příslušného poradce, jakou částku a za jakých podmínek vám spořitelna nabídne. Peníze z úvěru na rekonstrukci lze pak použít na většinu toho, co budete potřebovat – ať už je to projektant, bytový architekt, úhradu stavebních prací či nákup materiálu.
