17.6.2024 – Z hlediska občanského zákona lze pronajmout i nebytový prostor za účelem bydlení. Na druhou stranu stavební zákon ano, a dokonce pod pohrůžkou pokuty do výše půl milionu korun. Přitom pokuta může být uložena jak tomu, kdo prostor užívá, tak tomu, kdo toto užívání umožnil, tedy pronajímateli i nájemci. Jak z toho ven?
Paragraf 2236 občanského zákona doslova k nájmu bytu v článcích 1 a 2 konstatuje: „Bytem se a rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. Skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci.“
Z výše uvedeného vyplývá, že i na nebytový prostor může být uzavřena nájemní smlouva na bydlení. Je ovšem záležitostí pronajímatele, aby prostor splňoval vhodné podmínky pro bydlení.
Často se jedná o suterénní prostory, které mohou, ale také nemusí být k bydlení vhodné. I když, v suterénech se bydlelo vždy. V činžovních domech byly tyto byty často určeny pro domovníky či jiný pomocný personál, stejně tomu bylo ve velkých vilách. V současné době bývají v těchto prostorách většinou různé provozovny služeb nebo dílny, což však nevylučuje možnost bydlení.
Jestliže je stav prostoru k bydlení vhodný, může se nájemce nastěhovat a smluvně bude tento vztah ošetřen stejně, jako by se jednalo o běžný byt. Stejná pravidla jako na byt platí na nebytový prostor, v němž se bydlí, i z hlediska oprav a běžné údržby. To znamená, že opravy a údržba, jejichž cena nepřesáhne 1000 korun, hradí nájemník. Pronajímatel pak hradí větší opravy a údržbu, které přesahují cenu 1000 korun.
Mezi výhody bydlení v nebytovém prostoru patří, že se pronajímají i prodávají levněji, než klasické byty. Spousta nebytových prostorů může okouzlit svou individualitou, kterou v klasickém bytě nikde nedosáhnete. Jestliže vás láká koupit půdu, ateliér, bývalou dílnu, továrnu, nebo dokonce venkovskou školu či faru, může vás překvapit velkorysý a neobvyklý prostor.
Ovšem je třeba počítat s tím, že právě takové prostory jsou často dlouhodobě neobývané, a tak mohou mít problém s větráním a následnou tvorbou plísně, nejsou zateplené, je třeba počítat s výměnou elektrických rozvodů a podobně. Pokud takový prostor hodláte koupit, je třeba provést opravdu kvalitní stavebně-technický průzkum.
A také – jestliže jde o nebytový prostor, budou platit naprosto jiná pravidla pro získání hypotéky. Rovněž tak je podstatně menší šance na získání různých dotací na zateplení a podobně. Ovšem pokud zde hodláte vybudovat bydlení, je třeba počítat s tím hned zpočátku a informovat se jak na stavebním úřadě, tak v bankách, u dotačních poradců, jak od počátku postupovat, abyste na zmíněné výhody dosáhli.
Také v případě pronájmu nemá bydlení v nebytových prostorách jen výhody například v podobně nižšího nájmu. Nevýhodou je například nemožnost zaregistrovat si na dané adrese trvalé bydliště, a to ani když tam budete bydlet dlouhodobě. Pozor také na poplatky za energie, abyste nebyli zařazeni do vyšší sazby, která je určena pro podnikání.
Pro pronajímatele (ale i pro nájemce) je nejlepším řešením, aby byl v případě pronájmu za účelem bydlení nebytový prostor rekolaudován na byt. Ovšem to zase nejde vždy. Bytové prostory mají dle stavebního zákona stanovené určité normy, zvláště co se týká osvětlení, výšky místností a dalších. A pokud je prostor neplní, tak stavební úřad rekolaudaci nepovolí.
Jak jsem uvedla v začátku, občanský zákoník bydlení v takových prostorách nezakazuje, ale stavební zákon ano. Podle odborníků z oblasti práva se tyto případy spíše neřeší a spadají do tzv. šedé zóny. To však neznamená, že v budoucnu nebudou. I proto je důležité si pronájem takového prostoru pro bydlení dobře rozmyslet, a případně jej zkusit řešit rekolaudací.
