8.7.2024 – I když si pronajímatel budoucího nájemníka řádně prověří, nemusí se vyhnout situaci, že nájemník ze dne na den přestane platit. Důvody mohou být různé. Nicméně otázkou je, jak takovou situaci řešit. Vystěhování je samozřejmě až poslední eventualitou, ovšem někdy jedinou. Bohužel, pro pronajímatele je to také eventualita velmi složitá a časově náročná.
Složení jistoty při podpisu nájemní smlouvy
Kauce neboli dle stávajícího zákona jistota, bývá skládána nájemníkem při podpisu nájemní smlouvy a může být maximálně ve výši tří měsíčních nájmů (tzn. čistých nájmů, bez poplatků za služby). Pokud tedy nájemce nehradí nájemné, první, co lze použít na vyrovnání jeho dluhu, je právě složená jistota. Toto řešení je však pouze dočasné, resp. uspokojí nároky pronajímatele pouze do té tříměsíční výše. Avšak jestliže nedojde ke zlepšení a nájemce neplatí dál, je situace pronajímatele podstatně složitější a je pochopitelné, že má snahu co nejdříve nájemníka vystěhovat z bytu, aby jej mohl znovu pronajmout.
První pravidlo: začít jednat ihned po nezaplacení prvního nájmu
Může se stát, že nájemce se dostane do finančních problémů, například z důvodu ztráty zaměstnání, dlouhodobé nemoci své či člena rodiny. Pokud byl do té doby nájem placen včas a pravidelně, je třeba jej okamžitě kontaktovat a o nájem ho upomenout. Je vhodné mu zaslat či předat „klasickou“ písemnou upomínku, v níž budou také vypočítány důsledky neplacení nájmu. V případě, že nájemce přizná finanční problémy s tím, že na úhradu nájemného nebude mít ani v příštích měsících, je ideální, pokud se obě strany dohodnou na ukončení nájemní smlouvy a nájemce si najde levnější bydlení. To je ovšem opravdu řešení ideální, které by přivítali všichni pronajímatelé.
Problémem je, pokud se nájemce odmítá dohodnout nebo stále slibuje úhradu, a přesto neplatí
Podle informací některých právních kanceláří dokonce existují nájemci, kteří takto jednají cíleně a dobře znají svá práva, jakož i omezené možnosti pronajímatelů. Obvykle postupují tak, že se zpočátku jeví jako bezproblémoví nájemníci, ale po určité době přestanou platit a nereagují na jakékoli upomínky či snahu do domluvu. Pak je třeba dát nájemci okamžitou výpověď bez výpovědní lhůty. To je možné tehdy, když nájemce neuhradil tři měsíce nájemné ani služby a nereagoval na informaci s výzvou o úhradu. Nájem pak zaniká doručením výpovědi a nájemce má jeden měsíc na vyklizení a předání bytu.
V případě „plánovitého“ neplatiče, který, jak se říká, v tom umí chodit, nemusí být ale ani okamžitá výpověď výhrou. Pokud totiž nájemce s výpovědí nesouhlasí, má právo vznést námitky či požádat soud o její přezkoumání, a to do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď z nájemní smlouvy byla doručena. A tento návrh může nájemník podat, i když byt opustil. To je možná opět ta ideálnější situace. Většinou totiž dochází k tomu, že pronajímatel předá nebo zašle nájemci řádnou výpověď, ale k vyklizení bytu nedojde.
Jedinou možností pronajímatele pak je podat k soudu žalobu na vyklizení nemovitosti. Ovšem pokud navíc „čirou náhodou“ podal i nájemce námitku proti výpovědi, musí soud zkoumat obojí, buď zvlášť, nebo tak, že se obě řízení sloučí v jedno. Každopádně to může trvat i několik let a nájemce bude dál vesele bezplatně bydlet.
Jak například uvádí advokátka Mgr. Kateřina Zagorová, je naprostou absurditou soudní represe, když nájemce neplatí nájem a přesto, že dostal výpověď, byt stále používá a nehodlá se vystěhovat – a není to považováno za trestný čin. On sice jedná v rozporu s právem, ale jeho jednání není trestné až do doby, kdy dostane rozhodnutí soudu k vyklizení bytu.
Ovšem kdyby se pronajímatel rozhodl vstoupit do bytu nájemce, sbalit mu jeho věci a vystěhovat ho, trestného činu by se tak dopustil, neboť soud by to zřejmě vyhodnotil jako porušování domovní svobody. A stejné to je v případě, kdyby pronajímatel odpojil nájemci přívod elektrické energie, či vody.
Dle Mgr. Zagorové současná legislativa dostala pronajímatele do situace, kdy je právo nájemce na nerušené (byť de facto protiprávní) užívání bytu (tedy domovní svoboda) významně nadřazeno vlastnickému právu pronajímatele. Dokud však nedojde ke změnám zákonů, nelze v případě neplatících nájemníků, kteří se odmítají vystěhovat, uplatnit jiný postup, než je podání žaloby na vyklizení bytu s následnou exekucí.
