Může se stát, že při prodeji nemovitosti kupující během převodu zemře. Co se v takovém případě stane s bytem, domem či pozemkem, penězi na kupní cenu nebo třeba složenou rezervační zálohou? A jakou roli při tom hraje okamžik, kdy smrt nastala? Níže si rozebereme modelové situace.
1. Kupující zemře po uzavření kupní smlouvy a před podáním návrhu na vklad
Předmětem kupní smlouvy nebo jiné smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitosti (např. darovací smlouvy) jsou majetkové závazky, které smrtí účastníka nezanikají. Jestliže kupující zemře po uzavření kupní smlouvy, v ní sjednaná práva a povinnosti přecházejí na dědice kupujícího. Ty mají zejména povinnost uhradit kupní cenu na straně jedné, a oprávnění nabýt nemovitost a převzít ji od prodávajícího na straně druhé. Pokud kupující (zůstavitel) zemřel po podpisu kupní smlouvy, ale ještě před podáním návrhu na vklad, je třeba vyčkat na ukončení dědického řízení. Pakliže by návrh na vklad byl podán i přes předcházející úmrtí kupujícího, katastrální úřad vkladové řízení po dobu trvání dědického řízení přeruší. Po skončení dědického řízení může být do katastru vloženo vlastnické právo nikoliv zemřelého kupujícího, ale již rovnou jeho dědiců. V každém případě je třeba počítat s časovým průtahem. Dědické řízení může trvat měsíce, ale i více než jeden rok dle rozsahu pozůstalosti, počtu dědiců apod. Současně je nutné uvést, že jestliže nebude možné okruh dědiců stanovit, pak nelze takový vklad provést. Nelze také vyloučit, že katastr vklad provede i přesto, že kupující zemřel před podáním návrhu (ačkoliv to není správný postup).
2. Kupující zemře po uzavření kupní smlouvy a po podání návrhu na vklad
Odlišně postupujeme v případě, kdy kupující zemřel až po podání návrhu na vklad. Účinky vkladu nastávají zpětně ke dni podání návrhu na vklad, a proto lze tedy pokračovat v dědickém řízení až po pravomocném skončení vkladového řízení. S ohledem na procesní otázky nelze zcela vyloučit, že katastrální úřad i tak přeruší řízení do určení dědiců, aby měl jasno, kdo je účastníkem řízení a až poté provede vklad. Pokud katastrální úřad vklad povolí, stane se zemřelý kupující vlastníkem nemovitosti (zpětně ke dni, kdy návrh došel příslušnému katastrálnímu úřadu) a nemovitost se stane součástí jeho pozůstalosti, která bude projednána v dědickém řízení.
3. Kupující zemře po podpisu rezervační smlouvy a složení rezervačního poplatku, ale před uzavřením kupní smlouvy
Rezervační poplatek bývá v rezervační smlouvě nastavený tak, že se v případě zdárné realizace obchodu započte na první část kupní ceny. Výše rezervačního poplatku zpravidla odpovídá výši smluvní pokuty, která hrozí kupujícímu v případě, že k uzavření kupní smlouvy nedojde z důvodu na jeho straně. Tehdy kupující tedy fakticky dále nic neplatí, ale dříve uhrazený rezervační poplatek zpravidla propadne realitní kanceláři. Ani rezervační smlouva při úmrtí kupujícího bez dalšího nezaniká a bude záležet na znění dané rezervační smlouvy, okolnostech konkrétního případu i vůli zainteresovaných osob. Lze si představit situace, kdy:
- rezervační poplatek pro marné uplynutí rezervační lhůty propadne RK a smlouva zanikne,
- RK rezervační poplatek vrátí (pro zásah vyšší moci) a smlouva zanikne,
- dědicové kupujícího vstoupí do transakce namísto zůstavitele a poplatek se započte na úhradu kupní ceny.
Každou rezervaci je v případě nepředvídatelné situace, jako je smrt kupujícího, zkoumat individuálně. Obecně lze však říct, že je-li rezervační smlouva uzavřena ve formě smlouvy o smlouvě budoucí kupní, pak by měla veškerá práva a povinnosti kupujícího (zájemce) přejít na jeho dědice, tj. i závazek uzavřít kupní smlouvu.
4. Kupující zemře po uzavření kupní smlouvy, zástavní smlouvy s bankou, po podání návrhu na vklad zástavní smlouvy do katastru a před podáním návrhu na vklad vlastnického práva do katastru
Ani v tomto případě smrtí kupujícího jeho dříve sjednané závazky nezanikají. Dědicové kupujícího jsou vázáni kupní i zástavní smlouvou, kdy vstoupí do role dlužníka místo zůstavitele. Když katastrální úřad vklad zástavního práva povolí, právní účinky vkladu zástavy nastanou zpětně ke dni, kdy návrh došel příslušnému katastrálnímu úřadu. Obecně platí, že zástavní právo smrtí dlužníka nezaniká a stejně tak trvá povinnost splácet hypotéční úvěr. A to i po čas dědického řízení. Následně záleží na uvážení dědice, jak se situací, resp. nemovitostí, zástavním právem a souvisejícími povinnostmi naloží. Může:
- ponechat si nemovitost a splácet hypotéku,
- prodat nemovitost a část kupní ceny použít na úhradu zbývajícího dluhu zástavnímu věřiteli (bance),
- prodat nemovitost a zástavní smlouvu s hypotékou nechat převést na kupujícího.
Vždy záleží na podmínkách zástavní smlouvy. V úvahu připadá také odstoupení od zástavní smlouvy. V tom případě je však nutné počítat s poplatkem bance a současně vzít v potaz, že i přesto budou nadále trvat závazky z kupní smlouvy. Doporučujeme konkrétní situaci zkonzultovat s realitním advokátem, který situaci posoudí a pomůže vám situaci efektivně vyřešit. Dědicové by měli vždy co nejdřív začít komunikovat s bankou, prodávajícím a popř. dalšími zainteresovanými stranami tak, aby se nedostali do rizika prodlení, soudních sporů atd.
5. Kupující zemře po provedení vkladu, ale před předáním nemovitosti
V tomto případě je obchod takřka u konce a v katastru je u nemovitosti jako vlastník evidovaný zůstavitel. Nemovitost se stane součástí pozůstalosti. Doposud však nedošlo k jejímu předání, což zjednodušeně znamená, že od bytu či domu „stále má klíče“ prodávající. Z pohledu prodávajícího se nabízí otázky, komu nemovitost v takovém předat (tento okamžik je zpravidla rozhodný pro přechod nebezpečí na kupujícího) nebo jak naložit se smlouvami o dodávkách energií. Tato situace není nijak častá, a proto je opět třeba doporučit individuální postup, který předem zkonzultujte s realitním makléřem nebo realitním advokátem. Prodávající může smlouvy o dodávkách energie ukončit, anebo je nechat v běhu s tím, že si pečlivě uchová všechny doklady a výpisy účtů o zaplacených zálohách po převodu nemovitosti tak, aby je mohl s dědicem kupujícího následně vypořádat. Po skončení dědického řízení dojde v katastru k přepisu vlastnického práva na dědice kupujícího, kterému by měl prodávající následně nemovitost předat, sepsat s ním předávací protokol apod. V takovéto situaci prodávajícímu pro všechny případy doporučujeme, aby nechal byt či dům pojištěný až do zdárného předání. Pakliže při převodu nemovitosti některý z účastníků zemře, vždy jde o komplikaci a současně velmi výjimečnou situaci, kterou je nutné posuzovat individuálně a vzhledem k okolnostem případu. To platí i v situaci, kdy zemře např. jeden z kupujících manželů nebo jeden ze spoluvlastníků. Obraťte se proto na zkušeného realitního makléře nebo advokáta, kteří vám mohou ušetřit spoustu peněz, času i vrásek na čele.
