Proto se v tomto článku zaměříme na další oblast činnosti realitního zprostředkovatele, kterou je identifikace klienta a prověřování původu finančních prostředků použitých ke koupi nemovitosti. Navazujeme tak na předchozí článek o regulaci povolání realitního zprostředkovatele: K zákonným požadavkům pro získání živnosti realitního zprostředkovatele.
KDO JE DLE AML ZÁKONA POVINNOU OSOBOU ?
Zákon 253/2008 Sb. stanovuje v § 2 rozsáhlý výčet osob, kterých se povinnosti dotýkají, mimo zmiňovaných obchodníků s nemovitostmi (typicky realitní kanceláře a developeři) se zákon dotýká zejména bank, finančních institucí, pojišťoven, poskytovatelů hazardních her, notářů a advokátů a mnoha dalších.
K obchodování s nemovitostmi jsou oprávněny zejména osoby, které mají činnost nákup a prodej nemovitých věcí jako předmět svého podnikání (lhostejno, zda jsou či nejsou smluvní stranou daného obchodu) a dále pak ty osoby, které obchodují s nemovitostmi prostřednictvím dražeb (dražebníci). Část novely zákona AML účinná od 1.1.2021 zařadila mezi povinné osoby i realitní zprostředkovatele v případě zprostředkování realitní smlouvy (kupní smlouvy, nájemní apod.)
HLAVNÍ POVINNOSTI DLE AML
- Identifikace smluvní strany smlouvy (provede se nejpozději tehdy, kdy je zřejmé, že hodnota jednorázového obchodu překročí částku 1.000 EUR)
- Zjišťování původu použitých prostředků na koupi
- Zjišťování skutečného majitele právnické osoby
- Zjišťování, za je účastníkem smlouvy tzv. politicky exponovaná osoba či zda se na něho nevztahuje mezinárodní sankce (sankční mapa EU je dostupná na www.sanctionsmap.eu)
- Vyhodnocování, zda jednání smluvní strany nevykazuje znaky podezřelého obchodu a pokud ano, povinnost podat oznámení o tomto podezřelém obchodu, bez ohledu na hodnotu jednorázového obchodu
- Vyhotovování záznamů o všech zákonem požadovaných skutečnostech
- Uchovávání záznamů v požadovaném rozsahu po stanovenou dobu
IDENTIFIKACE KLIENTA
V rámci prováděné identifikace klienta se zjišťují veškeré údaje běžně uváděné a patrné z dokladu totožnosti, včetně záznamu o druhu a čísla dokladu, orgánu, který jej vydal a dobou platnosti dokladu. Prakticky by mělo být postupováno tak, že údaje sdělené klientem se následně ověřují z dokladu jeho totožnosti a současně se ověřuje shoda podoby s vyobrazením v průkazu totožnosti. Předpokládá se aktivní spolupráce klienta.
U právnických osob se identifikační údaje ověří z důvěryhodného zdroje, jímž je např. obchodní rejstřík volně dostupný na portálu www.justice.cz Současně se provede kontrola fyzické osoby, která za právnickou osobu jedná nebo ji zastupuje.Hodnota obchodu musí v daném případě překročit částku 1.000 EUR, pokud jde o nájem, podnájem nebo pacht, tak vždy, pokud výše měsíční platby nebo poměrná část výnosu z nemovité věci poskytnutá pronajímateli/propachtovateli přepočtená na jeden měsíc, případně jejich součet, dosáhne alespoň 10.000 EUR.
KOPIE OBČANSKÉHO PRŮKAZU? PROČ NE…
Realitní zprostředkovatel může pořizovat kopie nebo výpisy z předložených dokladů a zpracovávat získané informace k naplnění účelu AML zákona, aniž by k tomu potřeboval souhlas klienta.
Archivace údajů je stanovena na dobu deseti let po uskutečnění transakce, proto lze předpokládat, že pořizování kopií osobních dokladů bude hojně využívanou formou.
PŘEZKOUMÁVÁNÍ ZDROJŮ PENĚŽNÍCH PROSTŘEDKŮ
Další z povinností je kontrola klienta, která mimo jiné stanovuje povinnost přezkoumat, z jakého zdroje finanční prostředky nebo jiný majetek pocházejí. Rozsah takto získané informace musí být takový, aby bylo zřejmé, zda jednotlivé transakce skutečně souvisí například s obvyklými příjmy klienta.
Padnou tedy otázky na ekonomický status osoby – o zaměstnání, výdělečné činnosti apod. Pokud peněžní prostředky pocházejí z podnikatelské činnosti, je nutné specifikovat, o jakou podnikatelskou činnost se jedná. V případě hodnocení klienta s riziky je vhodné zdroj peněžních prostředků doložit např. usnesením o dědictví, smlouvou o předchozím prodeji nemovitosti apod. V zásadě by se realitní makléři měli vyvarovat u této otázky ovlivnění odpovědi klienta tím, že vyberou nejběžnější způsoby, které budou v dotazníku předem definovanou možností (mzda,dědictví,dar…) a odpovídající způsob bude klientem zaškrtnut. Účelnější z hlediska AML zákona se jeví otevřená forma, kdy klient vlastními slovy sdělí, z jakého zdroje prostředky pocházejí.
SYSTÉM VNITŘNÍCH ZÁSAD
Systém vnitřních zásad, dle kterých mají realitní zprostředkovatelé postupovat, byl novelou zákona pozměněn a je třeba jej aktualizovat i u těch subjektů, které již zpracovaný písemný postup dle AML zákona mají. Vzor těchto vnitřních zásad nabízí Finanční analytický úřad volně zde.
Písemný systém vnitřních zásad nemusí mít vypracován ten, kdo nezaměstnává další osoby ani pro něho nejsou činné jiné osoby, přesto lze jeho vypracování doporučit všem.
PORUŠENÍ POVINNOSTÍ
Seznámit se s novelou AML zákona by měli i ti, kteří s AML pracují, neboť požadavky na povinné osoby se prohloubily. Finanční analytický úřad se již začal na realitní trh zaměřovat, což dokládá nedávný příkaz uložený realitní kanceláři z metropole Hané, která byla uznána vinnou ze spáchání přestupku „Nesplnění povinností k prevenci“ podle § 48 AML zákona, za což jí byla uložena pokuta ve výši 150.000,- Kč.
