Vlastníci domů a bytů mohou nyní proti sousedním dlužníkům podniknout důraznější kroky. Například ti, kteří neplatí zálohy na ohřev teplé vody, mohou být od těchto služeb odříznuti. Toto opatření letos schválil soud. I v těchto případech však musí společenství vlastníků jednotek (SVJ) splnit řadu podmínek.
Nejvyšší soud v únorovém rozhodnutí potvrdil možnost odpojit dlužníkovi dodávky tepla a teplé vody. Soud se zabýval případem, kdy společenství vlastníků domu v Mostě odpojilo od těchto služeb byt, jehož vlastníci dlouhodobě neplatili poplatky.
‘Pokud společenství vlastníků může rozhodnout, jaké služby bude vlastníkům jednotek poskytovat, může rozhodnout, že tyto služby nebude poskytovat, nebo, pokud je to technicky možné, samozřejmě, že je nebude poskytovat vlastníkům jednotek, kteří dluží úhradu za jejich poskytování.’ Soud uvedl: “V případě, že se jedná o bytové jednotky, které jsou vlastníky jednotek, je třeba, aby se na ně vztahovala ustanovení čl.
Svaz českých a moravských bytových družstev loni zveřejnil údaje, podle kterých v roce 2022 dlužili problematičtí vlastníci bytovým družstvům a SVJ přibližně 170 milionů korun. Jedná se však pouze o údaje od členů družstev – vlastníků více než půl milionu bytů, tedy necelé pětiny bytového fondu. Skutečná výše dluhu by tedy byla mnohem vyšší.
Před čtyřmi lety sdružení oznámilo, že jen mezi svými členy eviduje více než 15 000 neplatičů. Poslední údaje nejsou známy. “Očekávám však, že čísla budou podobná. Nezvýší se absolutní počet dlužníků, ale úroveň nedobytných pohledávek,’ říká Jan Visulzil, předseda sdružení. Přibližně 53 % dluhů je dlouhodobě nedobytných. V některých případech se jedná o desítky tisíc korun, u některých dlužníků však dosahují statisíců korun.
Podle Visulzila rozhodnutí pomůže zajistit účinnější obranu proti neplatičům. ‘Dosud,’ říká, ‘byli dlužníci uklidňováni, že je stejně nelze odříznout od služeb’.
Existují podmínky pro zásah
Oddělit problémové pronajímatele od služby však není tak snadné ani dnes: nemůže o tom rozhodnout pouze předseda společenství vlastníků jednotek nebo výbor společenství. Opatření schvaluje valná hromada vlastníků. Zároveň musí být předem stanovena pravidla, jak v takových případech postupovat.
‘Shromáždění musí stanovit stejná obecná pravidla pro všechny. Pravidla nesmí zvýhodňovat nebo znevýhodňovat pouze některé vlastníky. Mezi taková rozhodnutí by mělo patřit například stanovení doby prodlení s placením poplatků za služby a umožnění společenství přerušit dodávku po uplynutí této doby,’ vysvětluje Pavla Krejčí, právnička DBK Partners.
Podle rozhodnutí soudu musí být rozhodnutí o přerušení služeb dlužníka reakcí na dlouhodobý stav. To znamená, že majitel domu neplatil poplatky za služby po dobu nejméně několika měsíců. Jedno opožděné zaplacení měsíční zálohy by tedy nemělo stačit k tomu, aby společenství přestalo vytápět.
Podle mého názoru by měl být vlastník povinen zaplatit dlužnou zálohu dříve, než dojde k odpojení dodávky. Samotné rozhodnutí však takovou podmínku neuvádí,’ dodal pan Kresi.
“Dotyčnému sousedovi nelze odpojit žádné služby. Rozhodnutí se musí vždy týkat služby, za kterou dotyčný dluží peníze. Například nelze osobu potrestat odpojením topení nebo teplé vody, pokud nezaplatila poplatky za správu domu.
Zároveň musí domovní správa přihlédnout k tomu, aby rozhodnutí neohrozilo bezpečnost nebo hygienu domu. Nemůže například vypnout studenou vodu z bytu. Stejně tak opatření přijatá vůči osobě, která dluží, nesmí bránit dodávkám služeb ostatním obyvatelům domu.
Zároveň soudní rozhodnutí nemění vztah mezi pronajímatelem a nájemcem. Společenství vlastníků může neplatícího pronajímatele odříznout od svých služeb, ale pronajímatel tak již učinit nemůže. Jeho obranou je například výpověď nájemní smlouvy.
Nejvyšší soud také změnil svůj předchozí názor na osud dluhů v dobrovolných dražbách bytů. Dříve se právníci domnívali, že dluh na nového vlastníka nepřechází. Soud však v tomto případě rozhodl opačně.
